Club Deals
Un Club Deal immobilier est-il soumis à l’IFI ?
Cela dépend du véhicule utilisé et des actifs détenus. Certaines participations dans des sociétés ou véhicules détenant des actifs immobiliers peuvent entrer, pour leur fraction représentative d’actifs immobiliers taxables, dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière. Des exclusions et règles particulières peuvent toutefois s’appliquer. Il est donc nécessaire d’étudier la structure juridique de chaque Club Deal et la situation de l’investisseur.
Quelle est la fiscalité d’un Club Deal immobilier ?
Il n’existe pas une fiscalité unique des Club Deals. Elle dépend notamment de la forme juridique du véhicule, de la nature des titres détenus, du mode de rémunération, de la localisation de l’investissement et de la situation fiscale de l’investisseur. Les revenus d’obligations, dividendes et plus-values ne sont par exemple pas nécessairement soumis aux mêmes règles. La fiscalité doit donc être étudiée opération par opération avant la souscription.
Club Deal ou investissement locatif : quelles différences ?
Dans un investissement locatif en direct, vous devenez propriétaire d’un bien immobilier et devez assurer directement ou indirectement sa gestion, son financement, son entretien et sa fiscalité. Dans un Club Deal, plusieurs investisseurs financent collectivement une opération gérée par des professionnels. Le Club Deal permet donc d’accéder à des opérations différentes sans gérer personnellement l’immeuble, mais l’investisseur dispose en contrepartie de moins de contrôle direct sur les décisions prises pendant l’opération.
Club Deal ou SCPI : quelles différences ?
Une SCPI mutualise l’investissement entre un grand nombre d’immeubles et généralement de nombreux locataires. L’investisseur détient des parts d’un portefeuille immobilier géré dans la durée. Un Club Deal est généralement beaucoup plus concentré : l’investisseur connaît dès le départ l’opération ou les actifs financés et la stratégie de sortie envisagée. La SCPI apporte donc généralement davantage de mutualisation, tandis que le Club Deal permet une exposition plus ciblée. Les horizons, la liquidité et les profils de risque sont également différents.
Club Deal ou crowdfunding immobilier : quelles différences ?
Les deux permettent de financer des opérations immobilières collectivement, mais leur structuration peut être différente. Le crowdfunding immobilier prend fréquemment la forme d’un financement obligataire : l’investisseur prête indirectement des capitaux à une société portant une opération en contrepartie d’un taux d’intérêt prévu. Dans certains Club Deals, l’investisseur peut au contraire participer au capital d’un véhicule détenant l’opération et être davantage exposé à sa création de valeur. La frontière n’est toutefois pas absolue : « Club Deal » décrit davantage une manière d’investir à plusieurs qu’une catégorie juridique unique. Il faut donc regarder le montage concret de chaque opération.
Comment diversifier ses investissements en Club Deals ?
La diversification peut être réalisée entre plusieurs opérations, opérateurs, zones géographiques, stratégies immobilières et millésimes d’investissement. Investir 100 000 € dans une seule opération ne présente pas le même profil de risque que répartir progressivement ce capital entre plusieurs projets indépendants. Il faut néanmoins regarder les liens entre les opérations : plusieurs Club Deals peuvent sembler différents tout en dépendant du même opérateur ou du même marché immobilier.
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