Fiscalité immobilière 2025 : les nouvelles règles à connaître pour vos investissements locatifs LMNP et LMP

L’année 2025 s’annonce décisive pour les investisseurs immobiliers avec une série de réformes fiscales qui redéfinissent les règles du jeu. Entre la loi Le Meur, adoptée en novembre 2024, et les mesures du budget 2025, le régime d’imposition des revenus locatifs connaît des modifications majeures. Les propriétaires bailleurs, notamment ceux opérant dans la location meublée, doivent désormais se préparer à ajuster leurs stratégies pour optimiser leurs rendements tout en respectant les nouvelles contraintes. Est-ce que l’immobilier restera un des meilleurs placements de 2025 ? Voici un décryptage complet des évolutions fiscales qui vous concernent.

Des mesures ciblant les meublés touristiques

La loi Le Meur, surnommée « loi Airbnb », vise principalement à réguler les locations touristiques de courte durée. Ces locations ont connu une forte expansion ces dernières années, particulièrement dans les zones tendues. La loi ambitionne de rééquilibrer les avantages fiscaux entre la location touristique et les locations de longue durée.

Voici les principaux changements apportés :

1. Réduction de l’abattement fiscal
   • Les meublés de tourisme classés bénéficient désormais d’un abattement fiscal de 50 % au lieu de 71 % auparavant, avec un plafond de revenus locatifs de 77 700 euros par an (contre 188 700 euros précédemment).
   • L’abattement supplémentaire de 21 %, accordé aux meublés situés dans certaines zones rurales ou stations de ski, a été supprimé.
2. Modification pour les meublés non classés
   • Les locations de courte durée non classées voient leur abattement réduit à 30 %, avec un plafond de 15 000 euros de revenus locatifs.
   • Les bailleurs dépassant ce plafond ou optant pour le régime réel pourront déduire les charges effectives, y compris les amortissements du bien et des équipements.
3. Maintien des conditions pour les locations longue durée
   Les locations meublées de longue durée restent soumises à un abattement de 50 %, tandis que les locations nues bénéficient d’un abattement de 30 % si les revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 euros.

Ces nouvelles dispositions ne s’appliqueront toutefois qu’aux revenus perçus en 2025 et déclarés au printemps 2026, laissant aux propriétaires une année de transition.

Revente de biens : la fiscalité s’alourdit pour les loueurs en meublé non professionnels

La fiscalité à la revente subit également un tour de vis. Le budget 2025 modifie le régime des loueurs en meublé non professionnels (LMNP) en introduisant une nouvelle règle concernant les amortissements comptables :

• Désormais, l’amortissement du bien devra être pris en compte dans le calcul de la plus-value immobilière.
• Cette mesure augmentera mécaniquement le montant de la plus-value imposable, entraînant une fiscalité plus lourde lors de la vente du bien.

Exceptions : Certains types de logements sont exemptés de cette règle, notamment :

• Les résidences pour étudiants,
• Les établissements pour seniors ou personnes handicapées (Ehpad, résidences services),
• Les logements en résidences spécialisées.

En revanche, les résidences de tourisme restent soumises à cette nouvelle disposition.

Malgré ce durcissement, les investisseurs peuvent continuer à profiter des abattements progressifs sur la plus-value :

• Un abattement de 19 % sur l’impôt à partir de la 6ᵉ année de détention,
• Une exonération totale au bout de 22 ans,
• Un abattement sur les prélèvements sociaux (17,2 %), avec une exonération complète après 30 ans.

TVA et locations saisonnières : une réglementation plus stricte

La réforme fiscale touche également les exploitants de locations touristiques saisonnières en révisant les seuils de franchise de TVA.

1. Abaissement du seuil de franchise
   Le seuil permettant d’échapper à la TVA est désormais fixé à 25 000 euros de chiffre d’affaires (contre 85 000 euros auparavant).
2. Soumission automatique à la TVA pour certaines prestations
   Les locations de courte durée deviennent automatiquement soumises à la TVA si elles proposent au moins trois des services suivants :
   • Nettoyage,
   • Fourniture de linge de maison,
   • Accueil personnalisé,
   • Petit-déjeuner.

Ces changements visent à réduire l’écart de compétitivité entre les locations touristiques et les hôtels, souvent soumis à une TVA de 10 %.

Un cadre fiscal en mutation : quelles stratégies adopter ?

Face à ces évolutions fiscales, il est essentiel pour les investisseurs de repenser leur stratégie pour maximiser leur rentabilité et éviter les écueils fiscaux. Voici quelques pistes à envisager :

1. Passage au régime réel : Bien que la suppression de l’amortissement limite l’intérêt de ce régime, il permet toujours de déduire certaines charges réelles (frais de gestion, travaux, intérêts d’emprunt), ce qui peut rester avantageux dans certaines situations.
2. Investir dans la location longue durée : En favorisant les baux de longue durée, les propriétaires pourront bénéficier d’abattements spécifiques et éviter les désagréments liés à la vacance locative. Ce type de location offre également une stabilité financière à long terme.
3. Utiliser de nouveaux dispositifs fiscaux : Les dispositifs comme Loc’Avantages ou la loi Denormandie pour les rénovations énergétiques permettent de bénéficier de réductions d’impôts intéressantes tout en soutenant des investissements socialement responsables.
4. Changement de statut vers le Loueur en Meublé Professionnel (LMP) : Pour les propriétaires remplissant les conditions (revenus locatifs supérieurs à 23 000 € et plus de 50 % des revenus du foyer), le passage au statut LMP peut être une solution pour continuer à bénéficier de certains avantages fiscaux, notamment l’amortissement.
5. Investir en SCPI : En souscrivant à des parts de SCPI, vous devenez propriétaire, au même titre que les autres associés, des biens immobiliers détenus par la SCPI. En contrepartie de votre investissement, vous percevez des revenus locatifs mensuels ou trimestriels issus de la location de l’ensemble du patrimoine immobilier. Découvrez notre avis sur les SCPI.
6. Se préparer à une réforme plus globale en 2026
   Selon la ministre déléguée au Logement, Valérie Létard, une réforme globale de la fiscalité locative pourrait être mise en place dès 2026. Cette réforme pourrait apporter de nouvelles opportunités ou contraintes pour les investisseurs. Il est donc crucial de rester informé et de s’entourer d’experts pour ajuster sa stratégie patrimoniale.

Le rôle des experts Weelim dans votre stratégie patrimoniale

Ces évolutions fiscales, bien que contraignantes, n’en demeurent pas moins des opportunités pour optimiser votre patrimoine immobilier. Chez Weelim, nous accompagnons les investisseurs dans l’analyse de leur situation et la mise en place de stratégies adaptées. Nos experts sont à votre disposition pour vous guider à travers ces réformes et maximiser la rentabilité de vos investissements. Pour anticiper ces changements, prenons rendez-vous ensemble.