L’usufruit de parts de SCPI : une solution rentable ?

Que vous soyez dirigeant de PME, DAF, et/ou vous ayez une holding patrimoniale, optimiser vos placements fait partie de vos objectifs essentiels. Mais où donc trouver du rendement quand on a de la trésorerie à investir ? Question qui revient régulièrement quand on pilote la gestion de sa trésorerie disponible à court, moyen et long termes. Quand on parle « placement de trésorerie », on pense souvent aux placements bancaires comme les comptes à termes par exemple.  Mais il existe aussi des solutions alternatives, qui vous permettront de diversifier vos placements. L’une d’entre elles, et la plus plébiscitée : l’acquisition d’usufruit temporaire de parts de SCPI en démembrement.

Qu’est-ce que l’usufruit temporaire de parts de SCPI ?

Les SCPI (Société Civile De Placement Immobilier) sont des supports d’investissement gérées par des sociétés de gestion agréées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Ces sociétés civiles investissent dans des biens immobiliers loués ou en cours de location, et délivrent un rendement annuel (versés sous la forme d’acomptes trimestriels) issu de la location de ce patrimoine diversifié. De cette manière, les SCPI de rendement permettent aux entreprises, associations et institutionnels d’investir sur un support immobilier en souscrivant des parts sociales sans en avoir à les gérer directement, tout en profitant du couple rendement/risque offert par l’immobilier tertiaire et l’immobilier résidentiel depuis de nombreuses années.

Les avantages de l’usufruit de parts de SCPI

L’achat de parts de SCPI en usufruit temporaire permet tout d’abord de placer sa trésorerie  à des niveaux de rentabilité bien supérieur aux placements de trésoreries traditionnels, en se positionnant indirectement sur de l’immobilier locatif (immobilier professionnel ou résidentiel selon les SCPI choisies). Que ce soit sur des durées de placement de 5 ans, 7 ans ou même 10 ans. Mais ce n’est pas le seul avantage.  L’achat de parts de SCPI en usufruit est également avantageux sur le plan fiscal car il est amortissable quand il est acquis par une entreprise. Cela signifie que sa valeur va pouvoir être amortie comptablement sur la durée de l’opération. L’usufruit temporaire est en effet amortissable car il a une durée de vie limitée dans le temps sans qu’il ne soit possible de le céder. Cet amortissement comptable va ainsi permettre à l’entreprise de réduire l’imposition sur les revenus servis par les parts, puisqu’il va constituer au niveau du compte de résultat de l’entreprise une charge supplémentaire qui viendra réduire la base taxable à l’impôt sur les sociétés.

Comment est déterminée la clé de répartition ?

La clé de répartition indique la part du prix en pleine propriété payée pour l’usufruit et celle payée pour la nue-propriété, pour une durée déterminée. Elle dépend des conditions proposées pour la SCPI et doit être examinée dans la documentation contractuelle. L’AMF souligne l’importance d’informer les investisseurs sur ces clés et sur la durée du démembrement. Une clé donnée ne constitue pas une garantie de revenus : la baisse des distributions peut réduire le résultat de l’usufruitier.

Quels en sont les inconvénients ?

L’investissement en usufruit temporaire de parts de SCPI est un investissement dit “à fonds perdus”. Cela signifie qu’au terme de l’opération, l’investisseur ne récupère pas sa mise de départ. Il faut donc veiller à ce que la ou les SCPI choisies, soient en mesure de maintenir les revenus versés aux investisseurs. En cas de baisse de la rentabilité de la SCPI, la rentabilité de l’investissement en usufruit temporaire est aussi impactée négativement. Autrement dit, le rendement de ce type de placement n’est pas garanti : l’entreprise ayant placé sa trésorerie doit être consciente que les revenus des parts de SCPI dépendent, de la qualité de gestion de la SCPI et de l’évolution du marché immobilier. Le choix de la (ou des) SCPI sur laquelle réaliser cet investissement est donc très important.

Exemple d’investissement en usufruit de parts de SCPI

Cet exemple purement illustratif conserve des hypothèses constantes pendant cinq ans : distribution de 5 %, clé d’usufruit de 20 %, amortissement annuel de 10 000 € et taux d’impôt de 15 %. Il n’affirme pas que ce taux fiscal ou cet amortissement s’appliquent à toutes les entreprises. Le traitement comptable et fiscal doit être vérifié pour la situation concernée. Les revenus ne sont pas garantis et l’usufruit s’éteint au terme sans remboursement de la somme investie.

• Une Société investit une partie de sa trésorerie stable dans une opération d’usufruit de parts de SCPI :
• Montant : 50.000 euros
• Durée du démembrement : 5 ans
• Valeur en usufruit : 20 %
• Rendement SCPI : 5 %
• Taux d’imposition de la société : 15%

La société va donc investir 50.000€ en usufruit de SCPI équivalent à 250.000€ en pleine propriété (250 000 € x 20 % = 50 000 €). Elle va donc percevoir un rendement de : 5% x 250.000€ = 12 500€ / an pendant 5 années. Parallèlement, la société va pouvoir amortir annuellement l’investissement soit : 50.000€ / 5 ans = 10 000 € / an pendant 5 années L’imposition annuelle sera donc de : (12 500 € – 10 000 €) x 15 % = 375 €

Autrement exprimée (voir tableau ci-dessous), le gain net total de l’opération sera de 60 625 € – 50 000 € = 10 625 €.