Investir dans l’immobilier ou d’autres actifs peut se faire de différentes manières, allant des placements collectifs aux investissements en direct. Parmi ces solutions, le Club Deal permet à un groupe restreint d’investisseurs de mutualiser leurs ressources pour accéder à des opportunités souvent réservées aux professionnels ou aux grandes fortunes. Ce mode d’investissement sélectif offre plus de contrôle et de flexibilité que les fonds traditionnels. Pour mieux comprendre les différences entre investissement collectif et individuel, découvrez notre guide sur l’investissement direct.

Qu’est-ce qu’un Club Deal ?

 

Comme son nom le laisse sous-entendre, le Club Deal consiste à réunir un groupe d’investisseurs, généralement moins de 150 investisseurs pour les « vrais » clubs deals, au sein d’un même véhicule d’investissement. Avec la démocratisation de ce mode d’investissement, on voit certains clubs deals compter dans leurs rangs plus de 150 investisseurs et atteindre des niveaux de collecte de 30 M€ et plus. 

 

Pour un investisseur, l’objectif est de participer à une levée de fonds pour investir dans un ou plusieurs actifs financiers ou immobiliers (ou les deux) connus à l’avance. En mettant en commun leurs moyens, ces investisseurs peuvent donc investir dans un projet auquel ils n’auraient pas pu accéder en restant seuls de leur côté. En effet, les actifs ciblés représentent généralement plusieurs millions d’euros d’investissement.

 

Un investissement en Club Deal peut concerner différentes classes d’actifs : 

  • L’immobilier d’entreprise.
  • L’hôtellerie ou la restauration.
  • L’immobilier d’habitation.
  • Un ou plusieurs fonds de commerce.
  • L’acquisition de parts au sein de petites et moyennes entreprises (TPE ou PME)

Des performances potentielles attractives

L’investissement dans un Club Deals présente l’avantage principal de permettre à des investisseurs de se porter acquéreur, avec d’autres investisseurs, d’un actif qu’ils n’auraient pas pu acheter seul. C’est le principe de la mise en commun des moyens. 

Mais ce qui attirent les investisseurs avant tout, c’est surtout les performances potentielles qui sont communiquées par les sociétés qui modélisent ces véhicules d’investissement. En effet, les TRI (Taux de Rendement Interne) annoncés sont de l’ordre de 8 à 15 % l’an, parfois plus.  En revanche, le risque encouru par la participation à un projet d’une telle envergure est important : le capital investi n’est pas garanti et les rendements restent des calculs théoriques, fondés sur des hypothèses de revente à termes qui dépendent beaucoup de facteurs économiques difficilement prévisibles. Surtout quand il s’agit d’investir dans des sociétés via du capital investissement, dont le prix de cession des titres dans 7 ou 10 ans est très incertain. Il convient donc d’examiner en détail le projet proposé et aussi de se renseigner sur l’expertise de la société qui monte ce club deal.

Comment de telles performances sont possibles ?

Ces performances potentielles sont réalistes. Ce n’est pas de la poudre aux yeux. Mais ce n’est pas dénué de risques. Pour réaliser de telles performances, le gestionnaire du club deal dispose de plusieurs leviers d’action : 

  • une structure de frais (notamment frais de gestion) plus faible que des produits “mass market” car les obligations réglementaires, notamment en ce qui concerne les reporting de gestion par exemple, sont plus souples.
  • Le prix d’achat au moment du deal est souvent négocié pour l’occasion. Généralement si un club deal est créé, c’est parce qu’il y a une opportunité de marché à saisir. Une société de gestion n’a pas intérêt à mettre en place un club deal dont la performance serait négative au risque de perdre sa réputation auprès d’une clientèle “haut de gamme”. 
  • l’effet de levier : souvent, l’acquisition de l’actif sous-jacent est financée par les fonds des investisseurs, ainsi que par une dette bancaire contractée en complément des apports. 
  • La valorisation de l’actif dans le temps. La durée d’un club deal est généralement prévu sur 4 à 10 ans selon les dossiers.

Une performance capitalisée ou distribuée

Selon vos objectifs d’investissement, certains clubs deals peuvent ne pas correspondre à vos attentes. En effet, il existe deux grandes familles de clubs deals : 

  • les clubs deals de distribution : comme leur nom le laisse entendre, ce sont des clubs deals qui vont distribuer des revenus réguliers à l’investisseur, généralement sous la forme du versement d’un dividende mensuel ou trimestriel. Mais cela peut parfois correspondre au remboursement d’un compte courant d’associé (dans le cas où l’apport a été fait pour partie via un compte courant d’associé).
  • les clubs deals de capitalisation : ici, l’ensemble des gains sont capitalisés dans la valeur des titres financiers, et sont matérialisés à la sortie lors de la revente de ou des actifs sous-jacent sous forme de plus-value mobilière. 

Quels sont les inconvénients d’un investissement dans un club deal ?

Un investissement dans un club deal, malgré ses avantages, présente également des inconvénients. Ces derniers comprennent souvent une liquidité limitée, car les investissements en club deal sont généralement à plus long terme et peuvent être difficiles à revendre rapidement. De plus, la transparence peut être moindre par rapport aux placements visés par l’AMF (opcvm, SCPI, FCPR par exemple) qui ont des contraintes imposées par le régulateur en matière de communication et de transparence vis-à -vis des souscripteurs. Ce qui peut rendre plus difficile l’évaluation précise des risques et des opportunités. C’est pourquoi les clubs deals sont généralement réservés à des investisseurs aguerris. 

 

Voici donc la liste des principaux inconvénients des clubs deals : 

 

Liquidité Limitée : Les investissements en club deal sont souvent illiquides, ce qui signifie qu’il peut être difficile de récupérer rapidement son capital avant le terme du projet. Contrairement aux actions cotées en bourse ou aux placements SCPI par exemple qui peuvent être vendues plus facilement, les participations dans un club deal sont généralement liées à des engagements à plus long terme, ce qui peut restreindre votre accès à vos fonds en cas de besoin.

 

Risques plus importants que des fonds réglementés : Les projets en club deal peuvent être plus risqués que les investissements traditionnels en raison de leur nature parfois complexe et non réglementée. Les opportunités offertes peuvent être liées à des actifs moins conventionnels ou à des stratégies plus audacieuses, ce qui peut accroître le niveau de risque.

 

Investissement minimum élevé : pour participer à un club deal, il est souvent nécessaire de verser un montant d’investissement minimum élevé. Cela peut exclure les investisseurs avec des capacités financières limitées et restreindre l’accès à ces opportunités.

Diversification réduite : Étant donné que les montants collectés par les club deals sont beaucoup plus réduits que les fonds réglementés (généralement entre 10 et 100 Millions d’euros), les investissements réalisés dans les clubs deals sont souvent limités en nombre d’opérations. Ce qui réduit la capacité du fonds à diversifier le portefeuille. En cas de sous-performance d’un projet, vos pertes pourraient être plus importantes comparées à un portefeuille plus diversifié.

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