Investir dans l’hôtellerie grâce aux SCPI

L’investissement dans l’immobilier hôtelier à de quoi séduire, surtout en Europe. En effet, plus de 50 % du tourisme mondial s’effectue dans l’Union Européenne (UE). D’autant que les rendement des actifs immobiliers hôteliers sont attractifs et que le secteur est en pleine mutation. Avec le dynamisme du tourisme, l’essor des séjours professionnels et la diversification des modes d’hébergement (hôtels classiques, résidences de tourisme, appart-hôtels, auberges de jeunesse haut de gamme), l’hôtellerie est un marché dynamique qui offre de nombreuses opportunités d’investissement.

Grâce aux SCPI investies en immobilier d’entreprise et plus particulièrement celles spécialisées dans l’hôtellerie, les investisseurs peuvent accéder à ce secteur sans avoir à gérer un établissement en direct. Ces SCPI détiennent un portefeuille d’hôtels loués à des exploitants professionnels, ce qui leur assure ainsi des revenus locatifs réguliers via des baux longue durée. Ce modèle permet de bénéficier des avantages du marché hôtelier, tout en mutualisant les risques et en déléguant la gestion à des sociétés de gestion spécialisées.

Pourquoi investir dans l’hôtellerie via les SCPI ? Quels sont les avantages et les risques de ce type de placement ? Comment bien sélectionner une SCPI hôtelière performante ? Cet article vous propose un tour d’horizon complet pour comprendre les enjeux et perspectives de ce secteur.

Comprendre les SCPI hôtellerie

Qu’est-ce qu’une SCPI hôtellerie ?

Une SCPI hôtellerie est une Société Civile de Placement Immobilier spécialisée dans l’acquisition et la gestion d’actifs immobiliers dédiés au secteur hôtelier. Ces SCPI investissent dans divers types d’établissements, allant des hôtels économiques aux hôtels de luxe, en passant par les résidences de tourisme, les appart-hôtels et les auberges haut de gamme. Elles louent ces biens à des exploitants professionnels, tels que des chaînes hôtelières, des groupes internationaux ou des gestionnaires indépendants, qui assurent leur exploitation en contrepartie de loyers réguliers.

L’objectif principal des SCPI hôtelières est d’offrir aux investisseurs une exposition au marché de l’hôtellerie sans les contraintes de gestion directe. Contrairement à un investissement locatif traditionnel, où le propriétaire doit gérer l’entretien, les réservations et la rentabilité de l’établissement, les SCPI hôtelières permettent une gestion totalement déléguée. Les investisseurs perçoivent des revenus passifs, issus des loyers versés par les exploitants sur des baux longue durée, souvent compris entre 9 et 12 ans, ce qui assure une stabilité des rendements.

Les SCPI spécialisées dans l’hôtellerie se distinguent par leur diversification géographique. Elles investissent aussi bien dans les grands centres urbains, où la demande est portée par le tourisme d’affaires, que dans les zones touristiques attractives, où l’essor des voyages de loisirs stimule l’activité hôtelière. Certaines SCPI élargissent leur portefeuille à l’international, notamment en Europe, afin de capter les opportunités offertes par des marchés en croissance et de bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse.

Histoire et évolution des SCPI hôtellerie

L’investissement dans l’immobilier hôtelier via les SCPI est une tendance relativement récente qui s’est développée avec l’évolution du marché hôtelier et l’essor des SCPI thématiques. Si les premières SCPI étaient principalement orientées vers l’immobilier de bureaux et de commerces, le besoin de diversification a progressivement conduit à la création de SCPI spécialisées dans des secteurs plus spécifiques, dont l’hôtellerie.

Les premières SCPI investissant dans l’hôtellerie sont apparues au début des années 2010, dans un contexte de croissance du tourisme international et de forte rentabilité des actifs hôteliers. Les investisseurs institutionnels, puis les épargnants particuliers, ont progressivement identifié l’intérêt de ces actifs, notamment grâce aux baux longue durée signés avec des gestionnaires expérimentés, assurant une rentabilité stable sur plusieurs années.

La période de crise sanitaire en 2020-2021 a temporairement mis à l’épreuve le secteur hôtelier, avec une chute brutale des taux d’occupation et une fermeture temporaire de nombreux établissements. Toutefois, cette période a également accéléré la transformation du marché, avec l’adaptation des modèles économiques et une restructuration des offres hôtelières. Les SCPI hôtellerie qui ont su traverser cette crise ont pu acquérir des biens à des conditions avantageuses et bénéficier du rebond rapide du tourisme et du voyage d’affaires dès 2022.

Aujourd’hui, les SCPI hôtellerie poursuivent leur développement en s’adaptant aux nouvelles tendances du secteur. L’essor du tourisme durable, la montée des hôtels hybrides mêlant coworking et hébergement, et la croissance des appart-hôtels adaptés aux séjours longue durée sont autant de leviers qui renforcent l’attractivité des investissements hôteliers. De plus, les exploitants hôteliers recherchent des financements alternatifs pour soutenir leur expansion, ce qui offre aux SCPI des opportunités d’investissement stratégiques dans des actifs de qualité.

Les stratégies d’investissement des SCPI hôtellerie

Les SCPI hôtellerie adoptent des stratégies d’investissement rigoureuses afin d’optimiser la rentabilité et d’assurer une stabilité locative à long terme. La sélection des actifs immobiliers repose sur plusieurs critères essentiels qui garantissent la qualité et la pérennité des investissements.

Le premier critère déterminant est l’emplacement des actifs. Les SCPI privilégient les zones à forte attractivité touristique et économique, où la demande en hébergement est élevée. Ainsi, elles investissent dans des hôtels situés en centre-ville, près des gares et aéroports, dans des quartiers d’affaires, ou encore dans des zones touristiques renommées (Paris, Lyon, Barcelone, Berlin, Rome, etc.). Cette diversification géographique permet de limiter les risques liés à une dépendance excessive à un seul marché local.
Un autre facteur clé est le positionnement de l’hôtel et son concept. Les SCPI hôtellerie diversifient souvent leur portefeuille en intégrant différents types d’établissements :

• Hôtels économiques et milieu de gamme, qui attirent une clientèle variée et génèrent des revenus récurrents.
• Hôtels haut de gamme et de luxe, qui offrent un rendement plus élevé mais peuvent être plus sensibles aux cycles économiques.
• Appart-hôtels et résidences de tourisme, particulièrement prisés pour les séjours longue durée et le tourisme d’affaires.
• Hôtels hybrides, combinant hébergement, coworking et espaces de vie, en réponse aux nouvelles attentes des voyageurs.

La qualité des exploitants hôteliers est également un critère essentiel. Les SCPI recherchent des chaînes hôtelières solides et reconnues, capables de garantir des revenus locatifs réguliers. Elles privilégient des exploitants expérimentés ayant une gestion saine et une marque forte, comme Accor, Marriott, Hilton ou NH Hotels.

Enfin, la durée et la nature des baux commerciaux jouent un rôle clé dans la sécurisation des investissements. Les SCPI hôtellerie signent généralement des baux longue durée de 10 à 16 fermes, permettant de garantir une stabilité des loyers et une prévisibilité des revenus. Ces baux sont souvent indexés sur l’inflation ou ajustés en fonction du chiffre d’affaires des hôtels, afin de maintenir un rendement attractif pour les investisseurs.

Les rendements et performances des SCPI hôtellerie

Les rendements typiques des SCPI hôtellerie varient généralement entre 4% et 5,5%, avec une évolution récente marquée par une reprise post-Covid. Cette performance est soutenue par une augmentation des taux d’occupation et une revalorisation des loyers dans les zones touristiques.

Les indicateurs de performance, tels que le RevPar (Revenue per Available Room) et le taux d’occupation, sont essentiels pour évaluer la santé financière des actifs. Ces métriques permettent de mesurer l’efficacité opérationnelle des hôtels et de comparer les performances entre différents établissements.

Les SCPI hôtellerie ont démontré une résilience face aux crises économiques, grâce à une gestion proactive et une diversification des actifs. Cette capacité à surmonter les périodes difficiles en fait un investissement attractif pour les investisseurs recherchant des revenus stables et sécurisés.

Les avantages et risques des SCPI hôtellerie

Les avantages pour les investisseurs

La diversification du portefeuille est un avantage majeur des SCPI hôtellerie. En investissant dans un ensemble varié d’hôtels et de résidences, les investisseurs réduisent leur exposition aux risques liés à un seul actif ou à une seule zone géographique.
La stabilité des revenus locatifs est assurée par des baux commerciaux de longue durée pouvant parfois dépasser les 15 ans fermes, souvent signés avec des exploitants réputés. Cette structure contractuelle garantit des loyers réguliers, même en période de fluctuations économiques ou de crise sectorielle.

La gestion professionnelle des actifs est un atout clé. Les SCPI hôtellerie sont gérées par des experts du secteur, qui optimisent les performances des biens immobiliers et assurent une maintenance de qualité, maximisant ainsi la valeur des investissements.

Les risques associés à l’investissement

Les risques sectoriels liés au tourisme sont un facteur à considérer. Les SCPI hôtellerie dépendent de la santé du secteur touristique, qui peut être affecté par des crises économiques, des pandémies ou des changements de comportement des voyageurs.
La dépendance à la gestion de la SCPI est un autre risque. La performance des investissements est étroitement liée à la qualité de la gestion des actifs. Une mauvaise gestion peut entraîner une baisse des revenus locatifs ou une dépréciation des biens immobiliers.
Les risques de dépréciation du patrimoine sont également présents. Les actifs immobiliers peuvent perdre de la valeur en raison de facteurs tels que des changements dans les préférences des voyageurs, une détérioration de l’emplacement ou une obsolescence des installations. Ces risques doivent être pris en compte lors de l’évaluation des investissements dans les SCPI hôtellerie.

Comment investir dans les SCPI hôtellerie

Les étapes pour souscrire à une SCPI hôtellerie

Le processus de souscription à une SCPI hôtellerie est simple et accessible. Les investisseurs peuvent souscrire directement via la société de gestion qui gère la SCPI souhaitée, ou, sans frais supplémentaires, par l’intermédiaire d’un conseiller financier comme Weelim. .

Les frais associés à l’investissement incluent des droits d’entrée, des frais de gestion annuels et parfois des frais de sortie. Ces coûts varient selon les SCPI et doivent être pris en compte pour évaluer la rentabilité globale de l’investissement.

Les délais pour percevoir les revenus locatifs dépendent de la SCPI choisie. En général, les investisseurs commencent à percevoir des revenus dès le trimestre suivant la souscription, offrant ainsi une liquidité relativement rapide par rapport à d’autres types d’investissements immobiliers.

Les perspectives d’avenir pour les SCPI hôtellerie

Les tendances actuelles et futures du secteur

La reprise du tourisme, notamment avec des événements majeurs comme les Jeux Olympiques de 2024, a un impact positif sur les SCPI hôtellerie. Cette dynamique favorise une augmentation des taux d’occupation et une revalorisation des loyers, renforçant ainsi la rentabilité des actifs.

L’importance croissante de la durabilité et de la responsabilité sociale transforme le secteur. Les SCPI hôtellerie intègrent de plus en plus des critères ESG (Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance) dans leur gestion, répondant aux attentes des investisseurs et des consommateurs.

Les défis à venir incluent la gestion des coûts énergétiques, l’adaptation aux nouvelles technologies et la concurrence accrue dans le secteur. Ces enjeux nécessitent une gestion proactive et innovante pour maintenir la performance des SCPI hôtellerie.

Les opportunités d’investissement dans les SCPI hôtellerie

Les SCPI hôtellerie offrent des avantages par rapport à d’autres types d’investissements immobiliers, notamment une exposition à un secteur résilient et une gestion professionnelle des actifs. Ces caractéristiques en font un choix attractif pour les investisseurs recherchant des revenus stables et une diversification de leur portefeuille.

Les prévisions de croissance du secteur sont favorables, avec une augmentation attendue de la demande en hébergement touristique et une reprise durable du tourisme. Ces perspectives offrent des opportunités d’investissement prometteuses pour les SCPI hôtellerie. Pour les nouveaux investisseurs, il est conseillé de bien comprendre les spécificités du secteur, de diversifier les investissements et de choisir des SCPI avec une gestion solide et transparente. Ces conseils permettent de maximiser les rendements tout en minimisant les risques.