Vendre des SCPI au marché secondaire

Il existe trois solutions pour vendre des parts de SCPI, à savoir sur les marchés dits primaires ou secondaires ou bien de gré à gré (cette dernière option étant très spécifique). Le choix du marché de transactions dépend principalement du type de SCPI dans laquelle vous détenez vos parts (une SCPI dite à capital variable ou à capital fixe). Le marché secondaire est indispensable à la dynamique des transactions des parts de SCPI pour diverses raisons. Toutefois, il possède ses propres caractéristiques et modalités de fonctionnement qui doivent être comprises et apprivoisées pour en tirer les meilleures opportunités. 

Généralités sur les SCPI et la liquidité de leurs parts sociales

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un véhicule d’investissement collectif qui acquiert et gère un patrimoine immobilier locatif (à forte proportion d’immobilier d’entreprise). Les investisseurs acquièrent des parts de la SCPI et bénéficient en retour de revenus locatifs sous forme de dividendes proportionnels au montant investi, et du statut d’associé à la SCPI. L’investissement en SCPI est apprécié pour sa capacité à offrir une moyenne de rendement attractive et très stable dans le temps, avec un risque mutualisé et modéré comparé à l’achat direct de biens immobiliers. Tout en offrant la propriété des parts et la liberté de pouvoir les céder afin de jouir d’une potentielle plus-value en fonction de l’évolution du marché. 

La notion de liquidité 

La facilité avec laquelle la ou les part(s) de SCPI peuvent-être vendues ou achetées et le montant de ces transactions, n’est pas garanties par les SCPI (comme maints investissements !). Toutefois, les SCPI, via l’intermédiaire de leur société de gestion (SG), disposent de solutions pour faciliter et permettre ces transactions. Pour rappel, chaque SCPI est gérée par une SG (qui gère les biens de la SCPI, l’aspect locatif de ces derniers et administratif envers les associés). Pour comprendre ces solutions il est nécessaire d’aborder la notion de typologie de SCPI. Dans tous les cas, la liquidité des investissements dans la pierre-papier (en SCPI) est considérée comme meilleure que pour des biens immobiliers détenus en direct. 

Le marché dépend de la typologie de la SCPI

Il existe bien des manières de catégoriser les SCPI. En fonction de leur raison sociale (SCPI de rendement ou SCPI fiscales), en fonction de la composition de leur patrimoine (SCPI thématiques, diversifiées ou encore européennes et internationales) et enfin, en fonction de la gestion de leur capital (SCPI à capital fixe ou SCPI à capital variable). Vous l’aurez compris, c’est cette dernière catégorisation qui nous intéresse. 

SCPI à capital fixe ou variable : explications 

Une SCPI à capital fixe a un capital initial déterminé dans ses statuts lors de la création de la société, et ce dernier ne peut se voir augmenter que lors de périodes spécifiques d’augmentation de capital qui sont déterminées par la SG. Une augmentation de capital dans une SCPI à capital fixe ne peut avoir lieu qu’à condition qu’elle soit validée lors d’une AGE (Assemblée Générale Extraordinaire). Il peut se passer plusieurs années entre deux augmentations. Le principe étant qu’en dehors de ces périodes, la SG n’achète pas de nouveaux biens à intégrer dans le patrimoine de la SCPI, sauf si elle vend un ou plusieurs biens. Donc, si la SCPI n’est pas en cours d’augmentation de capital, il faudra mécaniquement passer par le marché dit secondaire.

À l’inverse, une SCPI à capital variable peut faire évoluer son capital “en continu”, dans la limite d’un certain plafond toutefois, et peut donc acheter de nouveaux biens avec de la nouvelle collecte issue de l’émission (création) de nouvelles parts. Pour reformuler, dans le cadre d’une SCPI à capital variable, un investisseur n’est pas obligé “d’attendre” qu’un autre investisseur décide de vendre ses parts sur le marché secondaire, pour pouvoir en acheter. 

Fonctionnement du marché secondaire : carnets d’ordres et confrontations

Le processus de cession est logiquement différent entre les deux typologies de SCPI. En usant du marché secondaire, la SG ne fixe pas le prix de vente (dit prix de retrait). Ce sont les associés désireux de vendre qui notifient sur des ordres de ventes, le prix de retrait minimal accepté et le nombre de part(s) à vendre. Notons que l’acheteur aura de son côté notifié son désir d’achat sur le carnet d’ordres en indiquant lui, le prix plafond qu’il accepte et le nombre de part(s) qu’il souhaite acquérir. Afin de savoir si un ordre de vente correspond à un ordre d’achat, il faut attendre une période de confrontation des ordres. Cette dernière est organisée de manière régulière par la SG. Ce peut-être toutes les semaines, tous les mois ou bien tous les trimestres, c’est propre à chaque société. En amont de ces confrontations, les associés ont accès au carnet d’ordres, sur lequel figure notamment les cinq ordres les plus élevés et les cinq les plus faibles, afin d’avoir une fourchette de prix sur laquelle se positionner (tout en étant au plus près de la valeur du marché). 

Avantages du marché secondaire

Absence de délais de jouissance 

Le délai de jouissance est le délai qui s’écoule entre l’acquisition de part(s) et le moment où les premiers revenus locatifs sont perçus. Dans le marché secondaire, il n’y en a pas. Puisqu’il s’agit d’un transfert de propriété d’un propriétaire A, à un propriétaire B. À l’inverse, dans le primaire, l’acquéreur achète une ou des part(s) qui n’existent pas encore réellement et qui sont créées pour qu’il puisse investir dans la SCPI (devenir associé). Il n’y a pas transfert de propriété. Ainsi, en passant par le marché secondaire, nul besoin de patienter en moyenne trois à six mois avant de percevoir ces premiers loyers. 

Opportunités liées aux prix d’acquisition 

Nous l’avons déjà évoqué, ce sont les vendeurs qui fixent le prix qu’ils souhaitent tirer de leur(s) vente(s), en se référant ou non au carnet d’ordres de la SG. Ce marché étant soumis à la loi de l’offre et de la demande, la situation de certains vendeurs les poussent à baisser leur prix afin de concrétiser rapidement la transaction. Ce qui représente une opportunité pour les investisseurs qui souhaitent acheter une ou des part(s). Ces opportunités n’existent pas sur les marchés primaires car les prix de retrait sont fixés par la SG en se référant au bulletin d’information de la SCPI (et notamment à sa valeur de reconstruction). 

Limites du marché secondaire

Liquidité moins franche 

En effet, la confrontation des ordres peut prendre plus de temps qu’une vente directe sur le marché primaire, qui est soit immédiate, soit inscrite sur un registre de demande de retrait et traitée par ordre chronologique. Ainsi, les ventes sur le marché primaire prennent entre un et deux mois, quand celles sur le marché secondaire peuvent prendre beaucoup plus de temps. Ce délai étant influencé par la fréquence des confrontations organisées, l’attractivité de la SCPI au moment T de la cession (ses rendements, son taux d’occupation, etc.), l’équilibre entre l’offre et la demande à ce même moment (qui impact le nombre d’acheteurs en attente), la cohérence des prix de retrait avec les prix du marché, les conditions économiques du marché au moment de la transaction et enfin le savoir-faire de la SG (qui à un rôle de “facilitateur” de transaction). Toutefois à nouveau, la liquidité d’un investissement en SCPI est meilleure que celle dans la pierre en direct, en partie du fait que les montants nécessaires aux acquisitions ne sont pas les mêmes. Nous pouvons en profiter pour rappeler que certaines SCPI sont accessibles via une unique part de 200 euros, avec une moyenne à 2 000 euros. 

Paiement de frais d’enregistrement 

Les frais (ou droits) d’enregistrement, sont une taxe perçue par l’État français lors de la mutation d’un bien immobilier ou d’une autre transaction juridique, telle qu’une donation ou une succession et est communément imputé à l’acquéreur (cela fait partie des frais de notaire lors d’un achat en direct). Ces frais s’appliquent également aux transactions de parts de SCPI, mais uniquement dans le cadre d’achats sur le marché secondaire. Et ces frais sont à la charge de l’acquéreur. Ils représentent 5,09 % du montant investi. À cela peut s’ajouter une commission prise par la SG, qui peut représenter 6 % de la transaction. Les deux cumulées pouvant donc atteindre une dizaine de pourcents. 

Et la fiscalité ?

Enfin, petite aparté sur le fait que la fiscalité des SCPI est la même, que les parts soient achetées sur le marché primaire ou sur le marché secondaire. Les revenus fonciers seront imposés au titre de l’Impôt sur le Revenu (IR) en fonction de votre tranche d’imposition et soumis aux 17,2 % de prélèvements sociaux (PS). En cas de ventes, et peu importe le marché, la potentielle plus-value immobilière sera taxée en tant que telle à un taux de 19 % au titre de l’IR et 17,2 % de PS (avec des abattements progressifs en fonction de la durée de détention). Cette imposition sera en revanche totalement différente dans le cadre de détention de parts de SCPI dans une enveloppe fiscale comme un contrat d’assurance-vie. 

Notre avis sur le marché secondaire

Pour conclure, le marché secondaire des SCPI donne aux investisseurs une flexibilité intéressante (via l’absence de délais de jouissance) et des opportunités d’acquisition. Il faut toutefois prendre en considération l’impact de la loi de l’offre et de la demande dans le processus qui peut entamer la liquidité de l’investissement. Mais, la typologie d’une SCPI ne doit pas vous freiner et quelle qu’elle soit, l’important est de comparer tout un ensemble d’indicateurs qui sont le reflet des performances réelles et de la stratégie de la ou des SCPI choisies. Mieux encore, diversifiez vos investissements et prenez contact avec un CGP qui saura vous conseiller sur les meilleures opportunités en fonction de votre profil et vos besoins.