Faillite de Koregraf : quelles leçons tirer pour le crowdfunding immobilier en 2025 ?

Koregraf, une plateforme emblématique du secteur

Fondée en 2014, Koregraf faisait partie des premiers acteurs à proposer à des particuliers d’investir aux côtés de promoteurs ou de marchands de biens dans des opérations immobilières, en échange d’un taux d’intérêt souvent compris entre 8 % et 12 % par an. La promesse : financer des projets à court terme (12 à 36 mois), obtenir un rendement attractif, et participer à l’économie réelle.

Mais les performances passées ne protègent pas des erreurs de gestion ni des retournements de marché. Ces deux dernières années, la plateforme a connu :

• Une collecte en chute libre, comme l’ensemble du secteur ;

• Une hausse alarmante du taux de défaut et des retards sur les projets en cours ;

• Des coûts de recouvrement de plus en plus lourds, que le groupe Inter Invest, qui avait racheté Koregraf, n’a plus souhaité assumer.

Résultat : la plateforme ferme, mais les projets ne s’effondrent pas pour autant.

Des projets en difficulté mais pas abandonnés

Koregraf laisse derrière elle 198 projets immobiliers toujours en cours, avec un capital total restant dû de près de 160 millions d’euros. Pour les investisseurs concernés, il ne s’agit donc pas d’un effacement automatique : le remboursement dépendra de la situation de chaque projet.

D’après la société, environ 50 % des opérations seraient encore saines, avec un remboursement possible dans les délais prévus. Pour l’autre moitié, la situation est plus préoccupante : retards, difficultés juridiques, voire liquidations de promoteurs.

Pour organiser le suivi, trois entités indépendantes vont prendre le relais :

• PS Advisory / PS Trustee : représentera les investisseurs obligataires vis-à-vis des emprunteurs, uniquement rémunérée si le remboursement a lieu ;

• 15-63, société spécialisée dans le recouvrement de créances immobilières, interviendra pour les projets en contentieux. Les investisseurs devront financer eux-mêmes les frais d’actions amiables ou judiciaires ;

• Capsens, plateforme technique, assurera la gestion des comptes et le maintien des wallets (portefeuilles numériques des investisseurs).

Ces sociétés promettent un suivi régulier, avec des comptes rendus tous les 3 ou 6 mois selon les projets. Mais il est évident que les porteurs de parts ne retrouveront pas leur argent immédiatement, et qu’une part des pertes est à anticiper.

Un risque spécifique aux plateformes… pas au crowdfunding en général

Il est essentiel de rappeler que la faillite de Koregraf n’est pas celle du crowdfunding immobilier lui-même, ni celle des projets qu’elle a financés. La preuve : même si la plateforme disparaît, les projets eux-mêmes vont continuer d’être suivis, dans l’objectif d’obtenir leur remboursement.

Mais cette situation montre aussi les limites d’une plateforme mal gérée, ou trop exposée à des programmes à risque. C’est pourquoi, chez Weelim, nous insistons sur une évidence trop souvent négligée :

Toutes les plateformes ne se valent pas. Toutes les opérations non plus.

Comprendre le marché du crowdfunding immobilier en 2025

Le crowdfunding immobilier reste une classe d’actifs très attractive :

• Un rendement moyen de 9 à 11 % brut par an, selon les plateformes ;

• Une durée d’engagement courte (12 à 36 mois) ;

• Une accessibilité à partir de 1 000 € sur de nombreuses opérations.

  
  

Mais c’est aussi un marché exigeant, où les risques sont bien réels :

• Risque de retard, très fréquent, et rarement indemnisé à hauteur du préjudice ;

• Risque de défaut, lié à l’échec du programme (défaillance du promoteur, ventes insuffisantes, inflation des coûts) ;

• Risque de perte en capital partielle ou totale, en cas de liquidation de l’emprunteur.

En 2024, environ 15 à 20 % des projets affichaient des retards de plus de 6 mois, et 4 à 6 % entraient en procédure collective, selon le baromètre Mazars / FPF. Ce sont ces chiffres qui ont fragilisé Koregraf — et d’autres plateformes peu sélectives pourraient suivre.

Comment investir dans le crowdfunding immobilier en 2025 ?

Chez Weelim, nous ne croyons pas aux placements miracles. Le crowdfunding immobilier est une belle opportunité… à condition de l’aborder avec méthode, discernement et accompagnement.

Voici les 3 piliers d’une stratégie solide :

1. Choisir les bonnes plateformes

Il ne s’agit pas d’aller vers celle qui offre le taux le plus élevé. Il faut privilégier :

• Les plateformes agréées PSFP (Prestataire de Services de Financement Participatif) ;

• Celles avec un historique solide, un bon taux de remboursement et peu de défauts ;

• Les plateformes qui sélectionnent rigoureusement les promoteurs et exigent des garanties solides (hypothèques, caution, fiducie…).

  
  

2. Sélectionner les bons projets

Même sur une plateforme sérieuse, tous les projets ne se valent pas. Nous recommandons d’éviter :

• Les opérations trop spéculatives (marchands de biens sans garantie réelle) ;

• Les projets en zones mal desservies ou peu attractives ;

• Les promoteurs jeunes, mal capitalisés ou peu expérimentés.

Il est essentiel de diversifier entre plusieurs opérations, plusieurs régions, et plusieurs promoteurs.

3. Comprendre les mécanismes de protection

Hypothèque de premier rang, fiducie-sûreté, retenue de garantie… Ce sont ces éléments qui font la différence entre un investissement sécurisé et une simple promesse de rendement.

La faillite de Koregraf est un signal d’alerte, pas une condamnation

La disparition de Koregraf envoie un message clair : le crowdfunding immobilier est un marché qui se professionnalise. Les investisseurs ne peuvent plus se contenter de cliquer sur un projet avec un taux affiché à deux chiffres. Il faut comprendre les risques, lire les documents, analyser les garanties… ou se faire accompagner.

Chez Weelim, nous sélectionnons avec exigence les plateformes et les opérations que nous recommandons à nos clients. Nous privilégions la sécurité, la lisibilité, la diversification et la transparence. Et nous vous accompagnons à chaque étape, pour faire de ce placement une véritable composante de votre stratégie patrimoniale, et non un pari risqué.

Vous souhaitez investir en 2025 ? Contactez-nous pour découvrir les meilleures opportunités et bâtir un portefeuille diversifié, sécurisé et performant.

Rédigé le 09.04.2025 par

Jérémy Orféo

Jérémy Orféo est cofondateur de Weelim et directeur de la publication du site. Il signe des articles consacrés aux placements et à la gestion de patrimoine.