Dans un contexte économique tendu, le crowdfunding immobilier soulève de nombreuses interrogations. Risques, retards, rendements, régulation… Pour comprendre les enjeux actuels de ce placement et ce qui le différencie aujourd’hui, nous avons rencontré Adreea Danci, cofondatrice de la plateforme de financement participatif immobilier We Are Olivia. Elle nous partage sa vision, son expertise bancaire et les engagements de sa jeune plateforme sur un marché en pleine mutation.
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Le marché du crowdfunding immobilier traverse-t-il une crise ?
Jérémy Orféo : Depuis quelques mois, on entend que le crowdfunding immobilier est devenu risqué. Certains projets sont en retard, des plateformes ont déposé le bilan… Quel est ton regard sur la situation actuelle ?
Adreea Danci : « Le secteur traverse clairement une phase de transformation. Il y a eu une croissance très rapide entre 2018 et 2023, avec un pic de collecte à 1,6 milliard d’euros en 2022. Mais depuis, on observe un ralentissement naturel et salutaire. »
On sort d’années marquées par plusieurs chocs économiques : le Covid-19, la guerre en Ukraine, la hausse brutale des taux bancaires… Tous ces événements ont fortement impacté les promoteurs et marchands de biens, d’où les retards sur certaines opérations.
« Ce n’est pas une crise au sens dramatique du terme, mais plutôt une forme de sélection naturelle du marché. Les plateformes sérieuses, bien structurées, vont tirer leur épingle du jeu. »
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Rendement annoncé, durée, solidité du porteur de projet, niveau de précommercialisation et garanties : tous les projets de crowdfunding immobilier ne présentent pas le même profil de risque.
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Pourquoi certains projets connaissent-ils autant de retards ?
Jérémy Orféo : On parle de près de 25 % de projets en retard. C’est énorme. Que s’est-il passé ?
Adreea Danci : C’est en grande partie lié aux projets financés entre 2021 et 2023. À cette période, plusieurs facteurs se sont cumulés :
- Arrêts ou ralentissements de chantiers à cause du Covid
- Tensions sur les matériaux à cause de la guerre en Ukraine
- Explosion du coût des matériaux
- Hausse brutale des taux bancaires
« Beaucoup d’opérateurs se finançaient à taux variable. Quand les taux ont bondi, leurs charges financières ont explosé. En parallèle, leurs ventes ont chuté car les acquéreurs particuliers n’avaient plus la capacité d’emprunter. Résultat : des logements invendus, une trésorerie tendue, et donc des retards. »
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Dans ce contexte, est-ce le bon moment pour investir ?
Jérémy Orféo : Vu les retards et la défiance des investisseurs, n’est-ce pas trop risqué d’investir aujourd’hui dans le crowdfunding immobilier ?
Adreea Danci : « Au contraire, je pense que c’est un excellent timing. Le marché est en train de se réajuster. Les taux se stabilisent, les projets sont mieux sélectionnés, et il y a de vraies opportunités. »
Quand certains opérateurs sont en difficulté, d’autres, plus solides, peuvent racheter des projets à prix cassés et dégager de belles marges. Pour les investisseurs, cela signifie des rendements potentiellement attractifs, à condition de bien choisir la plateforme.
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Quelle est la particularité de la plateforme We Are Olivia ?
Jérémy Orféo : Il existe aujourd’hui une trentaine de plateformes agréées. Qu’est-ce qui distingue Olivia des autres ?
Adreea Danci : « Notre ADN est bancaire. Mon associé Thomas et moi venons tous deux du secteur bancaire. Nous avons financé des dizaines d’opérateurs immobiliers et avons bâti une relation de confiance avec eux. »
Cela nous permet de sélectionner des projets de qualité sans avoir à courir après le deal. Par ailleurs, nous avons mis en place un double filtre d’analyse :
- Une première étude faite par notre équipe sourcing
- Une contre-analyse en comité, avec débat contradictoire
Et surtout, « je suis la seule à valider les projets. C’est une garantie d’indépendance dans la sélection ».
Autre particularité : le versement des coupons trimestriel, ce qui est rare sur le marché. « Les investisseurs voient leur argent travailler rapidement, ce qui rassure ».
Le modèle économique des plateformes est-il un conflit d’intérêt ?
Jérémy Orféo : Certaines critiques pointent un conflit d’intérêt : plus la plateforme collecte, plus elle est rémunérée. N’est-ce pas incompatible avec la protection des investisseurs ?
Adreea Danci : « C’est un vrai sujet. Oui, le modèle pousse à collecter. Mais tout dépend de la rigueur mise dans la sélection des projets. »
Chez We Are Olivia, on refuse de céder à la course au volume. Nous privilégions la qualité et la solidité des dossiers. C’est aussi pour cela qu’on adapte les sûretés en fonction des projets.
« Il ne sert à rien d’empiler des garanties coûteuses qui affaiblissent la marge du porteur de projet. Ce qu’il faut, c’est la garantie la plus efficace, adaptée à chaque opération. »
Par exemple, « nous privilégions souvent l’hypothèque de premier rang, ce qui donne à la plateforme un droit de saisie en cas de problème. »
Une plateforme engagée pour l’éducation financière (et les femmes)
Jérémy Orféo : Tu as mentionné un engagement fort pour l’éducation financière, en particulier des femmes. Peux-tu nous en dire plus ?
Adreea Danci : « Aujourd’hui, 80 % des investisseurs en crowdfunding immobilier sont des hommes. Ce n’est pas une fatalité. C’est un problème de culture financière, d’accès à l’information. »
C’est pourquoi We Are Olivia mène des actions spécifiques :
- Masterclass et petits-déjeuners dédiés aux femmes
- Contenus pédagogiques simples
- Sensibilisation sur les réseaux
« Olivia, c’est une plateforme mais aussi un avatar : une femme blonde qui vulgarise la finance. Mon objectif est de créer une communauté d’investisseuses. »
Même si les résultats prennent du temps, elle constate que « chaque événement attire de nouvelles femmes curieuses, qui passent parfois à l’action. »
Exemple concret de projet
Parmi les opérations en cours sur la plateforme : un projet à Issy-les-Moulineaux, à 600 mètres de la Porte de Versailles. Il s’agit de la rénovation d’un atelier, financé sur 24 mois à 11 % de rendement annuel, avec versement trimestriel des intérêts.
Un projet atypique, loin des habituelles opérations de promotion, mais très concret et porteur.
En résumé
Le crowdfunding immobilier entre dans une phase de maturité. Les risques existent, comme dans tout investissement, mais ils peuvent être maîtrisés avec de la rigueur, de la transparence, et une bonne sélection des projets.
We Are Olivia se positionne comme une plateforme nouvelle génération, avec :
- Une sélection rigoureuse
- Une équipe bancaire expérimentée
- Un engagement pédagogique
- Un accès dès 100 €
- Et une attention particulière portée aux femmes
« Nous partons d’une page blanche, sans passif ni casseroles. C’est le bon moment pour construire quelque chose de solide. »
Rédigé le 27.09.2025 par
