Comparer les SCPI avec d’autres solutions d’investissement

Face à la diversité des placements disponibles, il peut être complexe de déterminer quelle solution privilégier pour développer et diversifier son patrimoine. Immobilier, placements financiers, assurance-vie, private equity : chaque investissement répond à des objectifs différents et présente son propre niveau de risque, de rendement potentiel, de liquidité et de fiscalité.

Comparer les différentes solutions d’investissement permet ainsi de déterminer celles qui correspondent le mieux à votre profil d’investisseur, à votre horizon de placement et à vos objectifs patrimoniaux.

Parmi ces solutions, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) occupent une place particulière. Elles permettent d’investir indirectement dans l’immobilier tout en déléguant la gestion des actifs à une société de gestion. Mais comment se positionnent-elles face à l’immobilier locatif, aux OPCI, au crowdfunding immobilier, au LMNP, à l’assurance-vie, aux SCI ou encore au private equity ?

Comprendre les SCPI avant de les comparer

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI permet d’investir dans un portefeuille composé de nombreux actifs immobiliers : bureaux, commerces, locaux d’activités, entrepôts logistiques, établissements de santé, hôtels ou encore actifs résidentiels.

Les capitaux collectés auprès des investisseurs sont utilisés par la société de gestion pour acquérir et gérer ce patrimoine immobilier. En contrepartie de leur investissement, les associés peuvent percevoir une quote-part des revenus générés par les immeubles, après déduction notamment des frais supportés par la SCPI.

La gestion immobilière est entièrement déléguée à une société de gestion agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF). L’investisseur n’a donc pas à rechercher de locataires, gérer les travaux ou assurer lui-même le suivi administratif des différents biens.

Quels sont les principaux avantages des SCPI ?

L’un des premiers avantages des SCPI réside dans leur accessibilité. Alors qu’un investissement immobilier en direct nécessite généralement un capital ou un financement relativement important, certaines SCPI sont accessibles avec quelques centaines ou quelques milliers d’euros.

Elles permettent également de mutualiser le risque locatif. Une SCPI peut posséder plusieurs dizaines, voire plusieurs centaines d’actifs loués à de nombreux locataires. Une vacance ou un impayé sur un bien n’a donc pas nécessairement le même impact que pour un particulier possédant un seul logement locatif.

Enfin, la gestion déléguée constitue l’une des principales différences avec l’immobilier détenu en direct. L’investisseur bénéficie d’une exposition au marché immobilier sans avoir à gérer quotidiennement les biens.

Quels sont les principaux risques des SCPI ?

Les SCPI restent des investissements immobiliers et présentent donc un risque de perte en capital. La valeur des parts peut évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction notamment de la valeur du patrimoine immobilier détenu.

Les revenus distribués ne sont pas non plus garantis. Ils peuvent évoluer selon les loyers perçus, le taux d’occupation des immeubles, les cessions réalisées ou encore les conditions économiques et immobilières.

La liquidité doit également être prise en considération. Contrairement à certains placements financiers cotés, la revente de parts de SCPI peut nécessiter un certain délai et dépend de l’existence d’une demande suffisante.

Comment mesurer la performance d’une SCPI ?

Plusieurs indicateurs permettent d’évaluer une SCPI. Le Taux de Distribution (TD) permet notamment d’apprécier le niveau de distribution réalisé sur une année, tandis que le Taux de Rendement Interne (TRI) mesure la performance d’un investissement sur une période donnée en intégrant les revenus distribués et l’évolution de la valeur des parts.

Ces indicateurs doivent toutefois être complétés par l’analyse du patrimoine, du taux d’occupation, de l’endettement, de la diversification des locataires, de la stratégie de la société de gestion et des perspectives du marché immobilier concerné.

SCPI ou immobilier locatif : gestion déléguée ou investissement en direct ?

L’investissement immobilier locatif et les SCPI reposent sur une même logique : acquérir une exposition à l’immobilier afin de rechercher des revenus et une valorisation du patrimoine sur le long terme. Leur fonctionnement est toutefois très différent.

Avec l’immobilier locatif, l’investisseur achète directement un appartement, une maison ou un autre bien immobilier. Il conserve donc une maîtrise importante de son investissement : choix du bien, localisation, financement, travaux, locataire, niveau du loyer ou encore moment de la revente.

Cette liberté implique en contrepartie davantage de responsabilités. Recherche et suivi des locataires, travaux, charges de copropriété, entretien, déclarations administratives ou risque d’impayés font partie intégrante de l’investissement immobilier en direct.

Avec une SCPI, ces missions sont confiées à la société de gestion. L’investisseur possède indirectement une fraction d’un patrimoine composé de nombreux immeubles et locataires. Il bénéficie ainsi d’une diversification difficilement accessible avec l’achat d’un seul logement.

La question SCPI ou immobilier locatif dépend donc en grande partie du niveau d’implication recherché. Un investisseur souhaitant conserver la maîtrise de son bien pourra privilégier l’immobilier en direct, tandis que les SCPI correspondent davantage à une recherche de diversification et de gestion déléguée.

SCPI ou OPCI : deux manières différentes d’investir dans l’immobilier collectif

Les SCPI et les Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI) permettent tous deux d’investir indirectement dans l’immobilier. Leur composition est cependant différente.

Une SCPI est principalement investie dans des actifs immobiliers. L’objectif est généralement de constituer et gérer un patrimoine immobilier locatif susceptible de générer des revenus sur le long terme.

L’OPCI possède quant à lui une structure plus diversifiée. En complément des actifs immobiliers, il détient une poche d’actifs financiers et de liquidités. Cette composition vise notamment à offrir une liquidité différente de celle des SCPI, mais expose également davantage l’investissement aux fluctuations des marchés financiers.

La comparaison SCPI ou OPCI repose donc notamment sur l’objectif de l’investisseur. La SCPI offre une exposition principalement immobilière, tandis que l’OPCI combine immobilier, actifs financiers et liquidités au sein d’un même placement.

Le niveau de volatilité, les frais, la liquidité et l’horizon de placement peuvent également différer sensiblement entre ces deux solutions.

SCPI ou crowdfunding immobilier : revenus locatifs ou financement de projets ?

Le crowdfunding immobilier fonctionne selon une logique très différente de celle des SCPI.

Dans la majorité des opérations de crowdfunding immobilier, l’investisseur participe au financement d’un projet porté par un promoteur, un marchand de biens ou un autre opérateur immobilier. L’investissement prend souvent la forme d’une émission obligataire assortie d’un taux d’intérêt et d’une durée déterminée.

Les horizons d’investissement sont généralement plus courts que ceux des SCPI. Une opération de crowdfunding peut par exemple être prévue sur quelques mois ou quelques années, alors que les SCPI doivent généralement être envisagées dans une perspective de long terme.

Cette durée plus courte s’accompagne de risques spécifiques. Le remboursement dépend de la réussite du projet et de la capacité de l’opérateur à respecter ses engagements. Retards de chantier, difficultés de commercialisation ou problèmes de financement peuvent notamment entraîner un retard de remboursement, voire une perte en capital.

Avec une SCPI, l’investisseur s’expose au contraire à un patrimoine immobilier déjà constitué ou progressivement développé, avec de nombreux actifs et locataires.

Choisir entre SCPI ou crowdfunding immobilier revient donc à comparer deux approches très différentes de l’immobilier : la détention indirecte d’un patrimoine locatif diversifié d’un côté et le financement de projets immobiliers déterminés de l’autre. Ces deux solutions peuvent d’ailleurs être complémentaires au sein d’un patrimoine diversifié.

SCPI ou LMNP : deux approches de l’investissement immobilier locatif

La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) permet d’acquérir directement un logement afin de le proposer à la location meublée. L’investisseur est donc propriétaire du bien et conserve une maîtrise importante de sa gestion.

L’un des principaux intérêts historiques du LMNP réside dans sa fiscalité. Lorsque les revenus sont imposés au régime réel des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), certaines charges et, sous conditions, l’amortissement du bien et du mobilier peuvent être pris en compte pour déterminer le résultat imposable.

Cette solution nécessite toutefois davantage d’implication. L’investisseur doit sélectionner le bien, assurer sa mise en location et gérer les différentes obligations liées à la location, même s’il peut déléguer certaines missions à un professionnel.

La SCPI propose une approche beaucoup plus passive. La gestion est confiée à la société de gestion et l’investissement est réparti sur un ensemble d’actifs et de locataires.

L’arbitrage entre SCPI ou LMNP dépend donc principalement de la recherche de maîtrise, de diversification, de simplicité de gestion et de la situation fiscale de l’investisseur. Le LMNP permet de contrôler directement son investissement immobilier, tandis que la SCPI privilégie la mutualisation et la délégation de gestion.

SCPI ou assurance-vie : faut-il réellement les opposer ?

Comparer une SCPI à une assurance-vie nécessite une première distinction importante : les deux ne sont pas exactement des placements de même nature.

Une SCPI constitue un support d’investissement immobilier, alors que l’assurance-vie est une enveloppe permettant d’investir dans différents supports. Selon le contrat, elle peut contenir un fonds en euros, des fonds obligataires, des actions, des ETF, des supports immobiliers et parfois directement des SCPI.

L’assurance-vie permet ainsi de construire une allocation beaucoup plus diversifiée entre différentes classes d’actifs. Elle dispose également de sa propre fiscalité, notamment lors des rachats, ainsi que d’un cadre spécifique en matière de transmission.

Une SCPI détenue en direct offre quant à elle une exposition beaucoup plus concentrée sur l’immobilier. Les revenus perçus par un particulier fiscalement domicilié en France sont notamment susceptibles d’être soumis à la fiscalité des revenus fonciers pour les revenus immobiliers de source française.

La question SCPI ou assurance-vie ne consiste donc pas nécessairement à choisir définitivement entre les deux. Un investisseur peut détenir des SCPI en direct tout en utilisant parallèlement une assurance-vie pour diversifier son patrimoine. Certaines SCPI peuvent même être détenues au sein du contrat d’assurance-vie lui-même.

Le choix dépend alors de la fiscalité recherchée, des supports disponibles, des frais, de l’objectif de transmission et de l’horizon de placement.

SCPI ou SCI : quelles différences ?

La comparaison entre SCPI et Société Civile Immobilière (SCI) demande également de distinguer deux fonctionnements.

Une SCI classique est une société constituée par plusieurs associés afin de détenir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Elle est notamment utilisée dans un cadre familial ou patrimonial pour organiser la détention d’un patrimoine immobilier, faciliter sa gestion ou préparer sa transmission.

Les associés conservent cependant la responsabilité de l’organisation de la société et de la gestion du patrimoine, directement ou par l’intermédiaire de professionnels. La création et le fonctionnement d’une SCI impliquent également différentes démarches juridiques, comptables et administratives.

À l’inverse, une SCPI rassemble un nombre important d’investisseurs autour d’un patrimoine immobilier géré par une société de gestion professionnelle. L’investisseur achète simplement des parts et n’intervient pas dans la gestion quotidienne des immeubles.

Le choix SCPI ou SCI dépend donc avant tout de l’objectif recherché. La SCI constitue principalement un outil de détention et d’organisation d’un patrimoine immobilier, tandis que la SCPI est un produit d’investissement collectif permettant d’accéder à un patrimoine déjà diversifié et géré par des professionnels.

Les deux solutions peuvent d’ailleurs être combinées dans certaines stratégies patrimoniales, une SCI pouvant sous certaines conditions détenir elle-même des parts de SCPI.

SCPI ou Private Equity : immobilier ou entreprises non cotées ?

Le Private Equity, ou capital-investissement, consiste à investir dans des entreprises qui ne sont généralement pas cotées en Bourse. L’objectif est de participer à leur développement et de bénéficier, à terme, de la création de valeur réalisée lors de la cession des participations.

Cette classe d’actifs présente donc un fonctionnement très différent des SCPI. La performance d’une SCPI repose principalement sur les revenus générés par son patrimoine immobilier et sur l’évolution de la valeur de ses actifs. En Private Equity, la performance dépend de la croissance, de la rentabilité et de la valorisation des entreprises détenues.

Les horizons d’investissement peuvent être longs dans les deux cas et la liquidité limitée. Le niveau de risque est néanmoins différent : le Private Equity implique généralement un risque de perte en capital important et une forte dispersion des performances selon les entreprises, les fonds et les stratégies sélectionnés.

À l’inverse, la SCPI mutualise l’investissement entre plusieurs actifs immobiliers et locataires, même si elle reste exposée aux évolutions du marché immobilier.

Comparer SCPI ou Private Equity revient donc à confronter deux classes d’actifs différentes plutôt qu’à rechercher un substitut parfait. Elles peuvent avoir des fonctions complémentaires : l’immobilier pour rechercher notamment des revenus potentiels et une diversification immobilière, et le Private Equity pour rechercher une création de valeur à long terme en contrepartie d’un risque généralement plus élevé.

Quelle solution choisir face aux SCPI ?

Il n’existe pas de placement systématiquement supérieur aux autres. Chaque solution répond à des besoins différents.

Les SCPI peuvent être intéressantes pour un investisseur qui souhaite s’exposer à l’immobilier tout en déléguant sa gestion et en diversifiant son investissement entre plusieurs actifs. L’immobilier locatif ou le LMNP offrent davantage de contrôle, mais nécessitent généralement une implication plus importante. Les OPCI combinent immobilier et actifs financiers, tandis que le crowdfunding immobilier repose sur le financement de projets spécifiques.

L’assurance-vie constitue davantage une enveloppe patrimoniale permettant de diversifier les supports, tandis que la SCI répond principalement à une logique de structuration et de détention d’un patrimoine immobilier. Enfin, le Private Equity permet de s’exposer au développement d’entreprises non cotées avec un profil de rendement et de risque très différent.

Le choix doit donc être réalisé en fonction de votre objectif de rendement, de votre tolérance au risque, de votre horizon d’investissement, de vos besoins de liquidité, de votre fiscalité et du niveau de gestion que vous souhaitez assumer.

Dans de nombreuses situations, ces solutions ne doivent d’ailleurs pas nécessairement être opposées. Leur combinaison peut permettre de construire un patrimoine plus diversifié en répartissant les investissements entre plusieurs classes d’actifs et plusieurs horizons de placement.