L’autorité des marchés financiers (AMF) reconnaît deux familles de SCPI de rendement (Société Civile de Placement Immobilier. En effet, ces solutions d’épargne immobilière qui investissent dans des actifs immobiliers tangibles et générant des revenus fonciers réguliers, peuvent être soit à capital variable, soit à capital fixe. De manière générale, les SCPI à capital variable permettent à l’investisseur de bénéficier d’une plus grande facilité de revente des parts. Investir en parts de SCPI ne se résume donc pas à opter simplement entre des bureaux ou des établissements de santé ou encore des commerces. Il convient également de maîtriser les spécificités juridiques de ce véhicule immobilier et la façon dont il fonctionne. Quelles différences y a-t-il vraiment entre ces deux typologies de SCPI ? Existe-t-il une option meilleure que l’autre ? Nous allons ici vous expliquer ce qui diffère entre les deux alternatives, de façon à ce que aillez une totale connaissance de ces sociétés civiles, très utilisées dans la gestion de patrimoine .
Généralités sur les SCPI de rendement
La SCPI de rendement est un placement dont le sous-jacent est principalement de l’immobilier d’entreprise, et parfois de l’immobilier résidentiel. Depuis plus de 20 ans, les SCPI ont des rendements stables, et permettent à l’investisseur de percevoir des revenus complémentaires sans contrainte de gestion. Ces rendement sont supérieurs à 4% en moyenne et peuvent, pour certaines SCPI, dépasser les 6% de rendement locatif.
L’investisseur peut acquérir des parts de SCPI au comptant, à crédit, en démembrement ou via un contrat d’assurance. On peut également souscrire des parts de manière fractionnée en fonction de sa situation et de ses stratégies patrimoniales. En SCPI, on dit que le risque est mutualisé : ce qui veut dire, que celle-ci dispose d’un patrimoine immobilier diversifié tant géographiquement que dans sa typologie et sa stratégie. En contrepartie d’une durée de détention longue, être détenteur de parts de SCPI permet à l’investisseur de se constituer un portefeuille lui permettant de démultiplier ses stratégies d’investissement.
Les SCPI de rendement s’opposent aux SCPI de défiscalisation ( ou fiscales) comme les SCPI Malraux et les SCPI Pinel qui procurent un avantage fiscal conséquent mais avec des rendements moindres.
Investissez dans les meilleures SCPI
Pour bien investir en SCPI, beaucoup de variables sont à prendre en compte. Et pourtant, la plupart des investisseurs passent à côté des bons indicateurs.
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Qu’est-ce qu’une SCPI à capital fixe ?
Une SCPI à capital fixe est une SCPI pour laquelle la collecte de nouveaux capitaux ne peut se faire que lors d’éventuelles périodes d’augmentation de capital. En dehors de ces périodes, le capital est fermé. L’acquisition et la vente de parts ne peut alors se faire qu’en passant par le marché secondaire. En conclusion, les investisseurs ont à leur disposition deux moyens d’entrer au capital d’une SCPI à capital fixe : Soit lors d’une augmentation de capital, soit lors d’un rachat de parts à un associé qui revend ses parts sur le marché secondaire.
Les avantages d’une SCPI à capital fixe
Le seul avantage d’une SCPI à capital fixe, réside dans la gestion de la collecte pour la société de gestion. En effet, c’est la société de gestion qui propose à l’assemblée générale des associés de voter pour ou contre la nouvelle augmentation de capital. Cette proposition repose sur un montant de collecte maximum bien précis (émission de nouvelles parts sociales) et sur une durée de collecte. La société de gestion a donc un programme d’investissement établi et adapté à l’augmentation de capital. De cette façon, l’adéquation entre la collecte et les investissements est optimale.
Les inconvénients d’une SCPI à capital fixe
Sur le marché secondaire, le prix des parts résulte de la confrontation des offres d’achat et de vente. Il peut s’écarter de la valeur du patrimoine immobilier. L’associé supporte donc un risque de variation du prix et de perte en capital.
La revente des parts sur le marché secondaire
L’associé transmet un ordre de vente à la société de gestion ou à son intermédiaire. Les modalités et la périodicité de confrontation des ordres figurent dans la documentation de la SCPI. La vente suppose de trouver une contrepartie : ni son délai ni son prix ne sont garantis.
Tout comprendre avant d’investir en SCPI
Qu’est-ce qu’une SCPI à capital variable ?
Une SCPI à capital variable est une SCPI ouverte en permanence à la souscription sur le marché primaire. De nouvelles parts sont à tout moment émises par la société de gestion tant que le plafond statutaire n’est pas atteint. Ce dernier pouvant être révisé à la hausse ou à la baisse sur vote de l’assemblée générale des associés. Contrairement à une SCPI à capital fixe, les associés n’ont pas à attendre une augmentation de capital pour souscrire des parts et devenir associé de la SCPI. Il n’a pas non plus besoin de passer par le marché secondaire.
Prix des parts et valeur du patrimoine
La valeur de reconstitution permet d’apprécier le coût de reconstitution de la SCPI à l’identique, frais compris. Elle doit être examinée avec les autres valeurs publiées, le prix de souscription et leur évolution dans le temps.
Les limites de liquidité du capital variable
Une sortie s’effectue par une demande de retrait auprès de la société de gestion. Son exécution dépend notamment des souscriptions et des mécanismes prévus dans la documentation de la SCPI. Une demande régulière peut rester en attente pendant une durée indéterminée. Le capital variable ne garantit donc pas une disponibilité immédiate de l’épargne.
Pour approfondir : le fonctionnement des SCPI expliqué par l’AMF et les délais possibles d’une demande de retrait.
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