Les SCPI Pinel pour réduire ses impôts

Le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. Il n’est donc plus possible de réaliser aujourd’hui un nouvel investissement en SCPI Pinel et de bénéficier de la réduction d’impôt associée.

Les SCPI Pinel souscrites avant cette date continuent toutefois de fonctionner selon les conditions prévues au moment de l’investissement. Les associés concernés peuvent ainsi continuer à bénéficier de leur avantage fiscal, sous réserve de respecter notamment les engagements de conservation des parts et les conditions de location applicables.

L’article ci-dessous présente donc le fonctionnement des SCPI Pinel pour les investisseurs ayant souscrit avant la fin du dispositif:

En immobilier direct ou indirect via des SCPI, l’investissement loi Pinel donne le droit à une réduction d’impôt basée sur le prix d’acquisition d’un logement neuf ou ancien réhabilité (on parle alors de loi Pinel réhabilité). En SCPI la réduction d’impôt portera donc sur un ensemble de logements. Notons que les logements doivent s’adapter aux dernières règlementations thermiques.

L’investisseur s’engage, en contrepartie de la réduction d’impôt, à louer les logements sans meubles (location nue) pendant une durée d’au moins 6 ans, avec la possibilité de proroger de deux fois trois années supplémentaires. Ainsi, tous les ans, l’investisseur en Pinel bénéficiera d’une réduction d’impôt de 2% de la somme investie durant les 9 premières années de l’investissement. S’il proroge de 3 années supplémentaires la réduction d’impôt annuelle tombera à 1% du montant de l’acquisition, ainsi de suite jusqu’à une durée maximale de 12 ans. La loi Pinel se repartie sur des zones restreintes et limitativement énumérées et classées en zone A, Abis, et B1. En outre, Le montant du loyer est plafonné. Dès lors, l’acquéreur d’un bien en Pinel (ou via une SCPI qui suit le même fonctionnement) a un plafond de loyer au m² à ne pas dépasser. Ceci en fonction de la zone dans laquelle le bien immobilier est situé. Les anciennes SCPI fiscales de type Pinel ont permis aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt tout en déléguant la gestion immobilière à une société de gestion.

Comment fonctionnaient les SCPI Pinel ?

Le principe de la SCPI Pinel

Les SCPI Pinel s’inscrivent dans le cadre plus général des SCPI fiscales et autres dispositifs de défiscalisation. Ainsi, le détenteur de parts peut bénéficier d’une réduction d’impôts sur une durée déterminée.

La fiscalité des SCPI Pinel

La fiscalité de la SCPI Pinel est rigoureusement identique aux investissements immobiliers en direct. Ainsi, la SCPI doit louer les biens dans lesquels elle a investi au moins 6 ans et jusqu’à 12 ans tout en respectant les plafonds de loyer selon la localisation des biens. La fiscalité applicable aux revenus versés aux investisseurs est celle du régime des revenus fonciers. Si la SCPI ne respecte pas tous critères évoqués en supra, la société de gestion devra restituer l’avantage fiscal obtenu.

Point important : la réduction d’impôt Pinel entre dans le champs du plafonnement des niches fiscales qui est de 10 000 €.

Les avantages de la SCPI Pinel

C’est un fait, la SCPI Pinel comporte de nombreux avantages comparativement à un investissement en direct. Tout d’abord le ticket d’entrée : bien plus faible ; en effet, à partir de 5 000 €, ll est possible d’investir dans une SCPI Pinel. Cela donne plus de fluidité à l’investissement pour  les particuliers souhaitant diversifier leurs placements.
A contrario de l’investissement Pinel en direct, la SCPI Pinel permet de se diversifier  dans une multitude de biens et donc de mutualiser le risque locatif. Comme le risque zéro n’existe pas,  il n’est pas exclu qu’un jour la société de gestion se retrouve face à un locataire qui ne paie plus son loyer. Dans ce cas là, c’est la société de gestion qui s’occupe de tout, l’investisseur n’aura aucune démarche à entreprendre. En effet le dossier  sera géré par des experts spécialisés dans le recouvrement.

De plus, grâce à la puissance de  la société de gestion, celle-ci pourra négocier  un prix d’acquisition bien plus efficacement qu’un particulier souhaitant acheter seul un appartement à but locatif. Cet avantage indéniable couplé à une gestion locative professionnelle tout au long de la vie de la SCPI, permettra d’offrir aux détenteurs  de parts un rendement locatif avoisinant les 2% net hors avantage fiscal Pinel. Ce qui est plutôt honorable s’agissant d’une SCPI fiscale et non une SCPI de rendement.

Autre atout majeur des SCPI, c’est le confort de gestion. En effet, comme pour toutes les SCPI (que ce soit SDCPI fiscale ou SCPI de rendement), l’investisseur déléguera complètement  la gestion immobilière et locative. de la SCPI Pinel Le détenteur de parts n’aura pas à s’occupe de la recherche des locataires, de l’entretien des immeubles etc. Tout est pris en charge par la maison de gestion. 

Les inconvénients de la SCPI Pinel

• L’investisseur devra faire preuve de patience car les revenus ne sont perçus qu’au bout de 2 ans. En effet, les premiers exercices sont dédiés à la collecte.
• Nul ne sait quel sera l’état du marché dans 10 ans. Mais cette notion est valable dans l’investissement en direct également. En effet, en immobilier, le capital et les revenus ne sont jamais garantis.

La SCPI Pinel en résumé

• Principe : investissement dans des logements neufs ou réhabilités
• Boni fiscal : réduction d’impôts de 18% ou 21 % du montant investi
• Minimum d’investissement : 5.000 €
• Risques : pas de garantie de capital et faible liquidité avant l’échéance
• Durée recommandée : plus de 10 ans

Calendrier d’une SCPI Pinel déjà souscrite

Le dispositif Pinel a pris fin pour les nouveaux investissements le 31 décembre 2024. Cette page concerne donc la compréhension et le suivi d’opérations historiques. Les taux figurant dans les anciens exemples ne s’appliquent pas indistinctement à toutes les années de souscription. Bercy rappelle la période d’application du dispositif.

Après la collecte, la SCPI acquiert les logements et les met en location selon les engagements de l’opération. L’associé doit tenir compte de l’engagement de conservation de ses parts, qui peut courir jusqu’au terme de l’engagement de location du dernier logement concerné, notamment en cas de prorogation. La vente des immeubles et la liquidation prennent ensuite un temps variable ; la fin de l’avantage fiscal n’assure pas un remboursement immédiat. Consultez la note d’information et les règles de conservation lors d’une prorogation.

Exemple d’investissement SCPI Pinel

Un investisseur qui souscrit à 300.000€ en SCPI Pinel sur une durée de 9 ans :

• Il obtient une réduction d’impôt de 54.000€ (300.000 x 18%). Ces 54.000€ de réduction d’impôt sont étalés sur 9 ans soit 6000€ par an.
• Si la société de gestion a prévu dans ses statuts un engagement de location de 12 ans au lieu de 9 ans, alors la réduction d’impôt sera au total de 63 000 € (300.000 x 21% ) : 6000 € pendant les 9 premières années, puis 3000 € pendant 3 années supplémentaires.