Tout savoir sur le rendement des SCPI avant d’investir

Depuis 15 ans, corrélativement à la baisse des rendements des livrets d’épargne traditionnels (livret A et autres livrets bancaires) et des fonds en euro, les SCPI ne cessent de faire parler d’elles. Et à juste titre, puisqu’elles affichent des rendements supérieurs à 4% en moyenne chaque année. Les performances des SCPI vont même pour certaines jusqu’à 6 à 7 % par an. On vous explique ici tout ce que vous devez savoir sur le rendement des SCPI avant d’investir.

Qu’est-ce que le rendement d’une SCPI ?

Pour comprendre comment se mesure le rendement d’une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), il est nécessaire d’analyser plusieurs indicateurs complémentaires:

Comparatif investissement SCPI et investissement immobilier direct:

	SCPI	Immobilier direct
Prix d’achat	Le prix de souscription d’une SCPI est fixé par la société de gestion et comprend des frais de souscription inclus dans le prix de la part. Ces frais de souscription sont de l’ordre de 8 à 12 % selon les SCPI.	Le prix d’achat d’un bien immobilier est toujours exprimé frais d’agence et frais de notaire compris. Les frais d’agence immobilière sont généralement de l’ordre de 4 à 5 % en moyenne de la valeur du bien que vous achetez. À cela s’ajoutent les frais de notaire qui, pour un achat dans l’ancien, sont compris selon les départements entre 7 et 8 %.
Revenus locatifs	Les revenus locatifs sont versés par les SCPI tous les mois ou tous les trimestres. Le rythme de versement des loyers est déterminé par la société de gestion qui gère la SCPI. Ces loyers sont versés directement sur le compte bancaire des souscripteurs.	L’investisseur perçoit son loyer tous les mois conformément à ce qui a été prévu dans le cadre du bail de location avec son locataire. Quand le bien immobilier est mis en location auprès d’une agence immobilière, l’agence prélève ses honoraires de gestion avant de reverser le loyer net de frais de gestion au propriétaire.
Charges à régler par l’investisseur	L’investisseur n’a aucune charge à payer directement. Le loyer qu’il perçoit est net de toute charge. Que ce soit les travaux d’entretien, les frais de gestion, etc., c’est la SCPI qui paie pour le compte des associés l’ensemble des charges. Elles apparaissent dans le bilan financier figurant dans le rapport annuel.	– Taxe foncière – Assurances – Frais d’agence immobilière si le bien est mis en gestion auprès d’un gestionnaire professionnel – Travaux d’entretien et grosses réparations (ex. : ravalement de façade d’un immeuble)
Calcul du rendement	Le rendement net avant impôt d’une SCPI correspond à : Dividende annuel / Prix d’achat. À ne pas confondre avec le TDVM (taux de distribution en valeur de marché) communiqué par les sociétés de gestion sur les bulletins trimestriels. Le TDVM correspond à la division du dividende annuel par rapport au prix de souscription moyen de la part au cours de l’année écoulée.	Le rendement net avant impôt d’un bien immobilier correspond à : (Revenus locatifs – frais de gestion – charges d’entretien – taxe foncière) / Prix d’achat frais d’agence et frais de notaire inclus.
Cas particulier de la valorisation du capital investi	Le prix de souscription d’une SCPI peut être revalorisé ou diminué en fonction de l’évolution des valeurs d’expertise des immeubles, et donc du marché immobilier. Chaque année, la société de gestion communique donc sur la VPM, qui correspond à la variation du prix moyen de souscription d’une part de SCPI au cours de l’année écoulée.	La valeur du bien immobilier dans le temps peut progresser ou diminuer selon l’évolution du marché immobilier.

Le calcul du taux de distribution (TD)

Le TD ou Taux de Distribution est un ratio établi à partir du dividende versé par la SCPI (avant impôt et après prélèvement des frais de gestion de la société de gestion) divisé par le prix de souscription d’une part de la SCPI au 1er Janvier de la même année.

Cet indicateur est aujourd’hui la référence pour comparer rapidement le niveau de rendement proposé par différentes SCPI.

Par exemple, une SCPI affichant un taux de distribution de 5 % signifie qu’un investisseur ayant acheté des parts pour une valeur de 10 000 € aurait perçu théoriquement 500 € de revenus annuels, avant fiscalité personnelle.

À noter toutefois que le taux de distribution ne correspond pas à une performance garantie. Les revenus distribués par une SCPI peuvent évoluer dans le temps en fonction des résultats de la société de gestion, des loyers encaissés ou encore de la situation du marché immobilier.

Comment interpréter le taux de distribution d’une SCPI ?

Le taux de distribution permet d’obtenir une première indication sur le niveau de revenus générés par une SCPI mais il doit toujours être étudié avec d’autres éléments.

Une SCPI affichant un rendement élevé peut avoir une stratégie d’investissement différente d’une SCPI plus ancienne. Certaines privilégient par exemple des actifs offrant des rendements immobiliers plus importants, tandis que d’autres recherchent davantage la stabilité des revenus et la valorisation progressive du patrimoine.

Il est également important de regarder l’évolution du taux de distribution sur plusieurs années. Une SCPI capable de maintenir régulièrement ses revenus peut présenter un profil différent d’une SCPI ayant connu une année exceptionnelle.

Qu’est-ce que le taux de rendement interne (TRI) ?

Le TRI synthétise la performance sur une période en tenant compte du prix d’acquisition, des revenus perçus et de la valeur retenue à la sortie. Il complète le taux de distribution annuel : comparez des durées et des hypothèses cohérentes, notamment concernant les frais et la revente. L’AMF explique comment lire les indicateurs et documents d’une SCPI.

Comment examiner les rendements futurs ?

Un rendement cible est une hypothèse, pas une promesse. Examinez les loyers, l’occupation des immeubles, l’endettement, les travaux et la stratégie de gestion, puis envisagez aussi une baisse des distributions ou du prix des parts. Un résultat passé, y compris un TRI favorable, ne garantit pas celui des années suivantes.

La Performance Globale Annuelle (PGA)

Le taux de distribution permet de mesurer les revenus versés aux associés, mais il ne prend pas en compte l’évolution de la valeur des parts, or, la performance d’un investissement en SCPI repose sur deux éléments : les revenus distribués et l’évolution éventuelle du prix de la part.

C’est pourquoi la Performance Globale Annuelle (PGA) apporte un éclairage complémentaire. Elle prend en compte :

• le taux de distribution versé aux associés
• la variation du prix de la part sur l’année

Cet indicateur permet donc d’avoir une vision plus complète de la performance d’une SCPI.

Prenons un exemple:

Une SCPI distribue un rendement de 5 % sur une année et le prix de sa part augmente de 2 %. Sa performance globale annuelle s’établit alors à 7 %. À l’inverse, une SCPI qui distribue 6 % de revenus mais dont le prix de part baisse de 3 % affichera une performance globale annuelle de 3 %.

La PGA permet donc de ne pas analyser uniquement les revenus distribués, mais également la capacité d’une SCPI à créer de la valeur dans le temps.

La performance globale d’une SCPI

Si la PGA permet d’analyser la performance d’une SCPI sur une année donnée, elle ne permet pas d’évaluer la régularité des performances sur une durée longue. Pour cela, les investisseurs peuvent également se référer au Taux de Rendement Interne (TRI).

Le TRI prend en compte plusieurs paramètres :

• le montant investi au départ
• les revenus distribués pendant la période de détention
• l’évolution du prix de la part
• la durée de placement

Cet indicateur est particulièrement intéressant pour les investisseurs qui envisagent un investissement en SCPI sur une période longue. Une SCPI peut afficher un rendement annuel régulier sans nécessairement avoir connu une forte évolution de son prix de part. À l’inverse, une autre SCPI peut avoir distribué moins de revenus mais avoir davantage valorisé son patrimoine immobilier.

Le TRI permet donc d’obtenir une vision plus complète de la création de valeur sur plusieurs années.

L’indice des SCPI : un outil pour analyser la performance

Pour évaluer la performance des SCPI, il ne suffit pas de regarder uniquement leur taux de distribution. Il existe des indicateurs spécifiques permettant d’analyser l’évolution du marché et de comparer les différentes SCPI entre elles. C’est notamment le rôle de l’indice des SCPI, qui reflète la tendance globale du secteur et aide les investisseurs à mieux appréhender les dynamiques de rendement et de valorisation des parts. Pour en savoir plus sur son fonctionnement et son utilité, consultez notre article dédié à l’indice des SCPI.

Le dividende des SCPI : un facteur clé du rendement

Le rendement des SCPI repose principalement sur les revenus locatifs générés par leur patrimoine immobilier. Ces revenus sont redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes, généralement versés de manière trimestrielle ou mensuelle. Le montant des dividendes perçus dépend de plusieurs facteurs, comme le taux d’occupation des biens, la gestion des actifs et la stratégie d’investissement de la SCPI. Comprendre le fonctionnement des dividendes est essentiel pour bien analyser la performance d’une SCPI et optimiser son investissement.Pour en savoir plus, consultez notre guide détaillé sur le dividende des SCPI.

La redistribution du rendement des SCPI : focus sur les rendements mensuels

Le rendement des SCPI est redistribué aux investisseurs sous forme de dividendes, nets de frais de gestion. Par exemple, si une SCPI affiche un taux de distribution (TD) de 5 % et que vous avez investi 10 000 euros, cela équivaut à un rendement (ou dividende) annuel de 500 €. Traditionnellement, les SCPI procèdent à une distribution trimestrielle, soit 125 € pour cet exemple, tous les mois de janvier, avril, juillet et octobre de chaque année. Cependant, de plus en plus de SCPI privilégient désormais des versements mensuels. Soit, pour notre exemple, 12 paiements d’environ 42 € chacun.

Mais cette mensualisation influence-t-elle la rentabilité globale, la gestion, ou encore la fiscalité de votre placement ? C’est ce que nous détaillons dans notre guide dédié : le rendement mensuel des SCPI.

Les 10 meilleurs rendements SCPI en 2025

• Wemo One : 15,27%
• Reason : 12,90%
• Iroko Atlas : 9,41%
• Momentime : 9,25%
• Sofidynamique : 9,04%
• Comète : 9,00%
• Remake UK 2025 : 9,00%
• EDR Europa : 8,75%
• Elevation Tertiom : 8,25%
• Imarea Pierre : 8,07%