Les indicateurs de performances des SCPI

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) suscitent un intérêt grandissant en tant qu’investissements offrant des opportunités dans le domaine immobilier. Cependant, explorer cet univers nécessite une compréhension approfondie des métriques essentielles pour évaluer la performance des SCPI. Ce guide a pour objectif de présenter ces indicateurs clés, fournissant ainsi aux investisseurs une perspective éclairée pour évaluer et comparer les performances de différentes SCPI.

Le taux de distribution des SCPI

Lorsque vous étudiez une SCPI de rendement, un élément clé à comprendre est le taux de distribution, qui détermine le flux de revenus que vous pouvez attendre en tant qu’associé. 

Le taux de distribution d’une SCPI est calculé en prenant le dividende brut versé au cours de l’année n, c’est-à-dire le montant total des dividendes avant les déductions fiscales (notamment par exemple avant déduction des impôts payés dans le pays de situation des immeubles pour les biens implantés à l’étranger). Ceci inclut non seulement les paiements réguliers, mais aussi les acomptes exceptionnels et les parts de plus-values distribuées. Ce dividende est ensuite divisé par deux facteurs différents en fonction du type de SCPI. 

Pour les SCPI à capital variable, le dividende est divisé par le prix de souscription au 1er janvier de l’année n.

Pour les SCPI à capital fixe, le dividende est divisé par le prix de part acquéreur moyen de l’année n-1. Ce prix de part acquéreur moyen est calculé en prenant la moyenne des prix de parts acquéreurs (comprenant droits et frais) observés sur les marchés primaire et/ou secondaire au cours d’un exercice. Cette moyenne est ensuite pondérée par le nombre de parts acquises au fil des échanges successifs (achats et souscriptions).

Dans le souci de transparence, le taux de distribution doit également refléter la part en pourcentage des revenus non récurrents (comme les reports à nouveau et les distributions de plus-values) ainsi que la part en pourcentage de la fiscalité payée par la SCPI pour le compte de l’associé dans le total des distributions effectuées au cours de l’année n.

Il est important de prendre en considération les impôts prélevés à la source à l’étranger. Ils ne sont inclus dans le dividende brut, ce n’est donc pas forcément, selon les SCPI, le dividende réellement perçu par les associés sur le compte bancaire. 

Le taux de distribution : un indicateur clé de performance

Parmi les différents indicateurs permettant d’évaluer la performance des SCPI, le taux de distribution (TD) est l’un des plus suivis par les investisseurs. Il correspond au rendement annuel versé aux associés sous forme de dividendes, rapporté au prix de souscription des parts. Cet indicateur offre une vision claire du revenu potentiel généré par une SCPI, mais doit être analysé en complément d’autres critères comme la valorisation du patrimoine ou le taux d’occupation. Pour mieux comprendre son mode de calcul et son impact sur la rentabilité d’un investissement, consultez notre guide dédié au taux de distribution des SCPI.

Le DVM : l’ancien indicateur de rendement des SCPI

Le DVM (Distribution sur Valeur de Marché) a longtemps été l’un des principaux indicateurs utilisés pour mesurer le rendement annuel d’une SCPI. Il mettait en relation les dividendes distribués avec le prix moyen de la part afin de permettre aux investisseurs de comparer plus facilement les rendements des différentes SCPI.

Depuis 2022, le DVM a été remplacé par le taux de distribution (TD) comme indicateur de référence. Il reste néanmoins intéressant à connaître, notamment pour analyser les performances historiques d’une SCPI et comprendre l’évolution de son rendement dans le temps. Pour aller plus loin, retrouvez notre guide consacré au DVM des SCPI et à son calcul.

Taux d’Occupation Financier (TOF):

Lorsque vous plongez dans le monde des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), un des indicateurs les plus essentiels à saisir est le Taux d’Occupation Financier, familièrement désigné sous le sigle TOF. Le TOF est bien plus qu’un simple nombre, c’est un indicateur pertinent, qui doit être évalué pour comprendre le potentiel de votre investissement. Dans cette section, nous démystifions le TOF en expliquant son calcul, les éléments qu’il englobe et comment il offre un aperçu concret de la performance de votre SCPI.

 

Décryptage du Calcul du TOF

 

Le TOF, en termes simples, révèle la proportion des revenus générés par les biens immobiliers loués et occupés par rapport à la totalité des biens détenus par la SCPI. Il se calcule en divisant la somme des loyers et indemnités d’occupation perçus ainsi que des valeurs locatives de marchés des biens non disponibles à la location, par la somme totale des loyers facturables si la totalité du portefeuille immobilier de la SCPI était occupée à plein rendement. Ceci tient compte des espaces inoccupés en raison de travaux de restructuration, de futurs locataires potentiels ou d’autres circonstances similaires. Une variante du TOF est le TOF trimestriel, semestriel et annuel qui prennent en compte les performances sur différentes périodes.

 

Eléments pris en considération dans le calcul du TOF

 

Dans la recette du TOF, plusieurs éléments sont pris en compte. 

 

Numérateur – Ce qui compte

 

Au  numérateur du ratio, les sociétés de gestion de SCPI considére les revenus provenant des biens occupés ainsi que des biens vacants mais non disponibles à la location. Cela inclut les loyers perçus, les indemnités d’occupation, et les indemnités compensatrices de loyers pour les propriétés détenues par la SCPI. Pour les biens vacants mais indisponibles à la location car mis à disposition d’un futur locataire par exemple, ou en travaux, ou sous promesse de vente, les sociétés de gestion de SCPI retiennent la valeur locative de marché (VLM), évaluée par des experts indépendants.

 

Dénominateur – La Totalité du Portefeuille

 

Le dénominateur du TOF correspond à la somme totale des loyers de tous les biens immobiliers possédés par la SCPI, occupés ou non. Pour les biens occupés, le dénominateur inclut le montant total des loyers facturés sur la période considérée. Pour les biens vacants, quelle que soit la raison de la vacance, la VLM ( la valeur locative de marché) est également utilisée.

 

Éléments Spéciaux dans le Calcul

 

Le calcul du TOF comporte des nuances intéressantes en fonction de situations spécifiques.

 

Revenus Non Récurrents

 

Les revenus « non récurrents » sont des flux exceptionnels qui ne suivent pas le schéma régulier des loyers. Ils incluent des éléments tels que les indemnités de résiliation anticipée ou les droits d’entrée versés par les nouveaux preneurs. Ces revenus sont pris en compte dans le calcul du TOF de manière appropriée.

 

Investissement dans l’Immobilier Neuf ou Rénovation

 

Pour les SCPI investissant dans l’immobilier neuf ou en rénovation, le TOF est calculé à partir du moment où le premier lot est livré. Le TOF est ensuite basé sur les biens effectivement livrés, quel que soit le type de contrat de construction. La société de gestion peut également faire mention d’un « indice de représentativité » dans cette phase.

 

SCPI en Liquidation

 

En cas de dissolution d’une SCPI, les aspects liés au TOF sont modifiés et la société de gestion peut introduire des indicateurs spécifiques liés à la liquidation.

Taux d’Occupation Financier (TOF) versus Taux d’Occupation Physique (TOP)

La communication du Taux d’Occupation Physique (TOP) n’est pas obligatoire, la décision de l’indiquer ou non dans les documents légaux est laissée à l’appréciation de la société de gestion. Toutefois, il est important de noter que les méthodes spécifiques de calcul du TOP, adaptées à chaque gestionnaire de SCPI, rendent difficile toute comparaison entre différentes SCPI.

 

Le TOP est obtenu en divisant la surface totale des locaux occupés par la surface globale des locaux détenus par la SCPI. Les dimensions de chaque actif ainsi que la superficie totale du patrimoine sont celles présentées dans le rapport annuel d’activité de la SCPI. Il est essentiel de souligner que la surface cumulée inclut les locaux accessoires comme les réserves et les annexes, tout en excluant les espaces extérieurs tels que les terrasses et les balcons, ainsi que les parkings (intérieurs et extérieurs) si leur usage ne répond pas à des critères commerciaux ou ne s’inscrit pas dans la stratégie d’investissement significative de la SCPI.

 

Le TOP relevé à la fin du dernier jour du trimestre civil expiré (31 mars, 30 juin, 30 septembre et 31 décembre) est rendu public dans le Bulletin Trimestriel d’Information (BTI). Celui constaté au 31 décembre de l’exercice précédent est publié dans le rapport annuel d’activité. Dans le cas où la société de gestion a la capacité de réaliser ce calcul, le TOP ANNUEL est divulgué. Le TOP ANNUEL est calculé en additionnant les taux d’occupation journaliers sur l’ensemble de l’exercice civil, puis en divisant cette somme par le nombre de jours dans cet exercice (soit 365 ou 366 jours).

 

La publication du TOP peut fournir un éclairage sur l’utilisation effective des espaces par la SCPI, mais il est important de garder à l’esprit les particularités des méthodes de calcul pour éviter des comparaisons erronées entre différentes SCPI.

Le TRI : calcule la performance sur plusieurs années

Le Taux de Rendement Interne (TRI) est l’indicateur number one pour mesurer la performance d’un investissement sur plusieurs années. L’essence du TRI réside dans son aptitude à équilibrer les flux monétaires actualisés de sorties et d’entrées, tout en offrant une vision complète de la valeur nette actuelle de l’investissement, déduction faite de tous les frais afférents au placement. Son rôle est donc central dans l’évaluation de la performance à long terme.

 

La formule du calcul du TRI repose sur plusieurs variables clés :

 

À l’entrée, le prix d’acquisition observé à la fin de l’exercice immédiatement précédant la période étudiée (PA).

Pendant la période, les revenus distribués (R).

À la sortie, le dernier prix de cession ou la valeur de retrait enregistrée à la fin de la période analysée (PV).

La durée sur laquelle le calcul du TRI est exécuté (t).

Le TRI est obtenu grâce à la formule suivante :

TRI = 1 + (PV – PA + ∑R)^(1/t) – 1

 

Selon cette formule, les distributions effectuées pendant l’exercice N sont considérées comme ayant lieu une seule fois, à savoir le 31 décembre de cette année.

 

Les sociétés de gestion sont tenues de divulguer le TRI dans le rapport annuel de gestion. Cette divulgation doit couvrir au minimum plusieurs périodes alignées avec des multiples de 5, en fonction de la durée de vie de la SCPI. De plus, il est recommandé d’inclure le TRI dans le bulletin périodique d’information.

Le TRI est donc un indicateur essentiel pour comparer la performance des SCPI sur différentes périodes et affiner sa stratégie d’investissement. Pour mieux comprendre son calcul et son interprétation, consultez notre guide détaillé sur le TRI des SCPI.

 

Le cas particulier du rendement global immobilier

Parmi les indicateurs, il en existe un qui est plus complexe à appréhender : le rendement global immobilier.

Le rendement global immobilier combine deux éléments, à savoir le taux de distribution de l’année en question et la variation de la valeur de réalisation par part pour la même année.

Le taux de distribution, comme nous l’avons exploré, mesure les revenus distribués aux associés au cours de l’année n. Il reflète la capacité de la SCPI à générer des flux financiers réguliers pour les investisseurs.

Le rendement global immobilier, lui, ne s’arrête pas là. Il englobe également la variation de la valeur de réalisation par part pour la même année. La valeur de réalisation étant le reflet de la valeur des actifs immobiliers détenue par la SCPI, en tenant compte de son évolution dans le rendement global immobilier ce dernier reflète ainsi la performance financière réelle de la SCPI sur 12 mois (rendement locatif + évolution de la valeur vénale du parc immobilier).

 

Attention toutefois, cet indicateur a ses limites. Ce n’est pas un indicateur qui donne une information sur le gain que les associés ont tiré de la détention des parts. C’est juste un indicateur plus précis sur la performance du parc immobilier détenu par la SCPI, plus que sur la rentabilité de la SCPI pour les associés. La nuance est de taille et mérite d’être soulignée. 

Ratio dettes et autres engagements

Le ratio d’endettement et autres engagements permet d’évaluer la situation financière d’une SCPI. Ce ratio correspond au pourcentage total de l’endettement et des engagements contractés à terme par rapport à la valeur du patrimoine de la SCPI (‘actif net), le tout étant majoré des dettes et des engagements liés à des paiements futurs. Cette formule s’exprime de la manière suivante :

(Dettes + Engagements immobiliers) / (Actif net + Dettes + Engagements immobiliers)

 

Les « dettes » englobent les emprunts bancaires, les crédits-baux immobiliers et, le cas échéant, les avances en comptes courants d’associés. Les « engagements immobiliers » englobent les ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA) et d’autres acquisitions assorties de paiements futurs.

 

Ce ratio offre une vision concise sur l’état des dettes et des engagements de la SCPI par rapport à la valeur de son patrimoine immobilier, fournissant ainsi aux investisseurs un aperçu de sa capacité à faire face à ses obligations financières.