Comprendre le TRI des SCPI

Vous cherchez à diversifier votre portefeuille avec des actifs immobiliers, tout en bénéficiant d’un revenu stable, sans contrainte de gestion ? Vous vous informez donc sur les SCPI et cherchez à faire le meilleur investissement possible ? Parmi les indicateurs de mesure de performance d’une SCPI, le Taux de Rendement Interne (TRI) se distingue par sa capacité à mesurer la performance globale d’une SCPI sur une période donnée. Ce guide a pour but de vous aider à comprendre le TRI et à le situer par rapport à d’autres indicateurs, à l’utiliser de manière efficace pour comparer différentes SCPI, et à optimiser vos décisions d’investissement.

Qu’est-ce que le Taux de Rendement Interne (TRI)

Définition du TRI

Le TRI est un indicateur financier qui permet de mesurer la rentabilité d’un investissement sur une période donnée. Autrement dit, le TRI représente la rentabilité annuelle moyenne sur toute la durée de l’investissement, en prenant en compte à la fois les gains à court terme (les revenus / dividendes) et les gains à long terme (la valorisation des parts). Le TRI a donc deux grandes spécificités : il prend en compte le facteur temps et l’ensemble des flux de trésorerie, dont la revalorisation potentielle du prix des parts de SCPI. Le facteur temps étant la durée de l’investissement tout au long de cette période ; et la revalorisation étant le résultat de l’évolution de la valeur du patrimoine détenu par la SCPI et de la valeur du marché immobilier en lui-même.

Le TRI est souvent exprimé sous le format TRI à 3 ans, TRI à 5 ans, TRI à 10 ans, etc. Par exemple, un TRI à 5 ans signifie que le taux de rendement interne a été calculé sur une période de cinq ans, et reflète ainsi la performance annualisée de l’investissement sur cette durée spécifique. Si le TRI à 5 ans est de 6 %, cela signifie donc que le rendement annuel moyen réel de l’investissement (net de frais, mais avant fiscalité) sur 5 ans est de 6 % (du capital investi). Le TRI d’une SCPI est généralement communiqué par les sociétés de gestion des SCPI dans les rapports annuels, les bulletins trimestriels, et les documents commerciaux.

À noter que le TRI est un indicateur particulier dans le sens où il est utilisé non seulement pour comparer différentes SCPI entre elles, mais également pour comparer différents types d’investissement (actions, obligations, livrets réglementés, immobilier, etc.). Grâce à sa capacité à annualiser les rendements tout en tenant compte des flux de trésorerie sur la durée, le TRI permet donc aux investisseurs de comparer la rentabilité de divers placements sur une base équivalente. Un outil précieux lorsqu’il s’agit de prendre des décisions en matière de diversification de portefeuille.

Comparaison et complémentarité du TRI avec d’autres indicateurs de performances

Le TD

Lorsqu’il s’agit d’investissement en SCPI (autrement appelé pierre papier), le premier indicateur mis en avant est souvent le TD ou Taux de Distribution. Le TD est un indicateur qui exprime le rendement d’une SCPI en pourcentage du montant investi. Il est calculé en divisant les revenus distribués par la SCPI au cours de l’année (sous forme de dividendes), par le montant de l’investissement initial. Supposons qu’une SCPI affiche un Taux de Distribution de 6 % et que vous investissiez 50 000 euros dans celle-ci, cet indicateur vous indique que vous percevrez 3 000 euros de revenus à l’année.

Le TDVM

Bien que souvent confondu, vous pourriez rencontrer le TDVM ou Taux de Distribution sur Valeur de Marché. Cet indicateur exprime quant à lui le rendement d’une SCPI en pourcentage de la valeur de marché des parts de la SCPI, plutôt que du montant initial investi. Il est donc calculé en divisant les dividendes versés par la SCPI par la valeur moyenne de la part sur l’année. Il donne ainsi une image du rendement qu’un investisseur peut attendre par rapport à la valeur actuelle de son placement. Cet indicateur est désormais peu utilisé par les sociétés de gestion, car il a été remplacé à compter du 1er janvier 2022 par le TD (Taux de distribution).

Le Taux de Rendement Global

Le Taux de Rendement Global de son côté, est un indicateur qui mesure la performance d’un investissement en tenant compte à la fois des revenus perçus (dividendes) et de l’évolution de la valeur de l’actif (valorisation des parts), mais, sans prendre en compte le facteur temps et les frais de souscription. Contrairement au TRI, le Taux de Rendement Global se contente de calculer un pourcentage qui reflète la croissance totale de l’investissement sur une période donnée, mais sans prendre en compte la chronologie des flux de trésorerie. Un Taux de Rendement Global sur 5 ans de 6 % pourrait par exemple être composé de 4 % de dividendes perçus et de 2 % de valorisation positive des parts.

Complémentarité des indicateurs

Le TRI en revanche, donne une vue d’ensemble sur la rentabilité à long terme de votre investissement, en intégrant l’ensemble des flux de trésorerie sur toute la période de détention et leur actualisation. Bien entendu, il ne s’agit pas de dire que le TRI est le seul indicateur à prendre en compte, mais plutôt de souligner qu’il intègre diverses variables et qu’il sert un objectif précis. Il est également essentiel de considérer et de comparer les autres indicateurs, qui apportent des informations complémentaires et sont exprimés différemment. Notons que le TRI n’est que l’expression d’une performance passée, et ne présage pas des performances futures.

L’importance du TRI pour les investisseurs en SCPI

Pour comparer les SCPI de différents secteurs

En tant qu’investisseur, le TRI est particulièrement utile pour comparer des SCPI qui ont des stratégies différentes, qui évoluent dans des secteurs immobiliers différents ou qui ont des profils de risques différents ; tout en prenant en compte, comme nous l’avons expliqué, l’ensemble des flux financiers et le facteur temps.
Par exemple, une SCPI qui investit dans des immeubles commerciaux à Paris n’aura pas le même profil de risque et de rendement qu’une SCPI spécialisée dans l’immobilier résidentiel en région. Grâce au TRI, vous pouvez comparer les performances passées de ces deux SCPI sur une période donnée.

Autre exemple d’un investisseur qui détient des parts dans deux SCPI différentes : la première verse des dividendes stables, mais connaît une légère dépréciation de ses parts ; la seconde quant à elle, a des dividendes plus volatils, mais voit ses parts se valoriser fortement sur le long terme. En calculant le TRI de chaque SCPI, l’investisseur pourrait constater que la seconde a un TRI supérieur, même si elle semble moins attrayante à court terme (bien qu’il faille en parallèle analyser le contexte et les risques associés à la volatilité des dividendes).

Pour prendre en compte le facteur temps

Le TRI est particulièrement pertinent si vous cherchez à évaluer la performance d’une SCPI dans une stratégie d’investissement à long terme, ou pour comparer des investissements qui ont des profils temporels différents. Il vous permet de déterminer si vos objectifs de rendement seront atteints à la fin de la durée de détention supposée des parts.

Pour considérer l’impact des évolutions du marché et de la stratégie des SCPI sur les performances

Les fluctuations du marché immobilier ont un impact direct sur le TRI des SCPI. Par exemple, la tendance à la hausse des prix de l’immobilier dans certaines grandes villes a contribué à une augmentation du TRI pour les SCPI investissant dans ces zones. Il en est de même pour les évolutions des taux d’intérêt par exemple, qui ont eux, un impact direct sur la valorisation des parts de SCPI et sur les rendements attendus. Par ailleurs, la diversification géographique et sectorielle des SCPI permet d’atténuer les risques et d’améliorer le TRI. Autre exemple : les SCPI qui investissent dans l’immobilier d’entreprise à l’international, bénéficient souvent d’un TRI plus élevé grâce à des marchés locatifs dynamiques et à une forte demande.

Le calcul du TRI pour les SCPI

Pour calculer le TRI, il faut considérer le prix des parts au moment de la souscription, les dividendes perçus pendant la période d’investissement, et le prix des parts à la fin de cette période. Supposons que vous investissiez 100 000 € dans une SCPI. Après 10 ans, la valeur des parts atteint 110 000 €, et vous avez reçu 5 000 € de dividendes chaque année. Le TRI, qui annualise ces flux de trésorerie pour rendre la valeur actuelle nette (VAN) égale à zéro, serait de 4,88 %. Le TRI peut être calculé avec Excel (fonction XIRR), des calculatrices financières en ligne, ou avec l’aide d’un conseiller en gestion de patrimoine.

Comment interpréter un TRI

Pour juger si un TRI est élevé ou faible, il convient de le comparer avec celui d’investissements similaires. Si le résultat est supérieur à celui d’autres investissements qui ont un profil de risque similaire, il est considéré comme élevé, et inversement. Un TRI de 5 % peut, en fonction du profil de l’investissement, être considéré faible ou élevé. L’interprétation du TRI ne doit donc pas se faire de manière isolée. Par exemple, si le TRI de votre SCPI est de 5 %, mais que le marché immobilier global a généré un TRI moyen de 7 % sur la même période, cela pourrait indiquer que votre SCPI a sous-performé.

Si le TRI est inférieur à ce que vous aviez prévu, cela peut indiquer qu’il est nécessaire d’envisager de réajuster votre portefeuille ou de diversifier vos investissements. Par exemple, diversifier vos investissements entre différentes SCPI, tant en termes de secteurs que de zones géographiques afin d’anticiper les évolutions du marché et d’optimiser le TRI global à long terme. Aussi, il convient de suivre et de réévaluer régulièrement votre stratégie en fonction de vos objectifs financiers. N’hésitez pas à consulter un conseiller en gestion de patrimoine pour vous accompagner dans l’optimisation de vos investissements, dans le choix des SCPI les plus adaptées à votre profil et dans le suivi et l’ajustement de ces derniers au fil du temps. Un conseiller en gestion de patrimoine pourrait en outre, vous conseiller sur le réinvestissement des dividendes perçus, dans d’autres parts de SCPI, dans d’autres actifs, ou encore au sein d’une enveloppe fiscale. De quoi à nouveau, augmenter le TRI global à long terme.

Les limites du TRI dans l’évaluation des SCPI

Le TRI est sensible à la durée d’investissement : plus vous détenez vos parts longtemps, plus il est influencé par les flux à long terme, comme la revalorisation des parts. Aussi, le TRI peut être trompeur si les flux de trésorerie sont irréguliers. Par exemple, une SCPI qui verse des dividendes élevés au début, mais qui subit ensuite une dévalorisation, pourrait afficher un TRI élevé, sans refléter une bonne performance globale.

De plus, le TRI ne tient pas compte du risque de l’investissement. Un TRI élevé peut être associé à un investissement risqué, tandis qu’un TRI plus modeste peut indiquer une stabilité accrue. Et il ne donne pas non plus d’informations sur la répartition des rendements dans le temps, se contentant d’agréger les performances sur la période.

Enfin, le TRI ne prend pas en compte la fiscalité. Il mesure la rentabilité brute, sans considérer les impôts et les charges fiscales, qui varient selon le régime fiscal, le pays de résidence et la tranche d’imposition de l’investisseur. C’est pourquoi il est calculé sans ces éléments pour rester un indicateur universel et comparatif.

En combinant l’analyse du TRI avec d’autres indicateurs clés de performance, une évaluation rigoureuse des risques et une compréhension approfondie de la fiscalité applicable, vous serez mieux équipé pour optimiser vos décisions d’investissement en SCPI et maximiser les rendements de votre portefeuille à long terme. Cependant, sélectionner et comparer les meilleures SCPI en fonction de vos objectifs et de votre profil, requiert des connaissances spécifiques et une expertise pointue.