Comprendre le TD des SCPI

Si vous envisagez d’investir dans des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), le Taux de Distribution (TD) est l’un des indicateurs de mesure de performance des SCPI les plus importants à connaître. Ce guide vous propose de découvrir ce qu’est le TD, comment il est calculé, et comment l’utiliser pour faire des choix d’investissement pertinents.

Qu’est-ce que le Taux de Distribution (TD) ?

Définition du TD

Le TD est un indicateur qui mesure le rendement annuel (les dividendes distribués) d’une SCPI, exprimé en pourcentage de la valeur de marché des parts. Autrement dit, il vous indique combien d’euros vous pouvez espérer recevoir tous les ans pour chaque 100 euros de valeur de marché des parts.
Son calcul est simple : il consiste à diviser les revenus distribués par la SCPI pour une part détenue (en euros par part) au cours d’une année, par le prix de souscription de cette même SCPI au 1er janvier cette même année. Donc, si vous comparez des SCPI avant d’investir, le TD vous donnera une estimation du rendement potentiel basé sur la valeur des parts au 1er janvier de l’année. Par exemple, si une SCPI affiche un TD de 5 % et que vous souhaitez investir 10 000 euros, vous percevrez 500 euros de revenus annuels si le prix de part n’a pas évolué dans l’année. En effet, il est important de noter que le TD peut évoluer au fil du temps. Par exemple, si vous achetez des parts de SCPI aujourd’hui pour 100 euros chacune et que leur valeur augmente à 120 euros dans quelques temps, le TD calculé à ce moment-là sera différent de celui calculé aujourd’hui, du fait que le TD futur sera basé sur la nouvelle valeur de marché des parts (et permettra de tenir compte de l’évolution de leur prix).

Chaque société de gestion de SCPI fournit le TD de ses produits, et cet indicateur est généralement l’un des premiers à être affiché pour communiquer sur les performances d’une SCPI.

L’ancien nom du TD : TDVM

Vous avez peut-être déjà entendu parler du TDVM, qui signifie Taux de Distribution sur Valeur de Marché. C’était l’ancien nom du TD. Le but de cette modification est de standardiser les pratiques de communication des sociétés de gestion qui investissent à l’international. En effet, jusqu’à présent, il n’existait pas de directives claires sur la manière dont ces sociétés devaient présenter leurs informations au public. Il en résultait souvent des comparaisons inexactes entre des SCPI dont le Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM) était indiqué hors impôts français, et d’autres, exprimées nettes de fiscalité étrangère. Le Taux de Distribution permet désormais de comparer plus facilement les performances des SCPI, qu’elles soient soumises à une fiscalité étrangère ou française, en offrant une plus grande transparence pour les investisseurs. Aussi, le TDVM exprimait le rendement en prenant en compte la valeur de marché moyenne des parts sur l’ensemble de l’année. Le TD offre quant à lui une estimation rapide du rendement basé sur le prix de la part en début d’année.

Avantages du TD

L’un des principaux avantages du TD est sa simplicité. Il est facile à comprendre et à utiliser, même pour les investisseurs novices. Le TD vous donne une indication claire du revenu annuel que vous pouvez attendre de votre investissement, ce qui est particulièrement utile si vous recherchez des dividendes réguliers pour compléter votre salaire ou votre pension.

Comment utiliser le TD pour évaluer et comparer les SCPI

Utilisations et limites du TD

En examinant les TD publiés par les sociétés de gestion, vous pouvez rapidement comparer différentes SCPI et identifier celles qui offrent les meilleurs rendements annuels. Toutefois, il est essentiel de ne pas se concentrer uniquement sur cet indicateur. En effet, une SCPI avec un TD élevé peut sembler attrayante, mais elle peut aussi comporter un risque plus élevé ou avoir une politique de distribution moins durable à long terme (par exemple, une SCPI qui affiche un TD élevé du fait qu’elle distribue une grande partie de ses revenus sous forme de dividendes aux investisseurs, mais qui n’a pas suffisamment de réserves financières en cas d’augmentation de sa vacance locative, ou d’une diminution soudaine de son taux de recouvrement des loyers). D’autre part, le TD ne prend pas en compte la valorisation des parts de la SCPI en cours d’année. En d’autres termes, une SCPI qui affiche un TD élevé, mais dont la valeur de part a augmenté avant que vous investissiez, peut offrir une performance inférieure à celle d’une SCPI avec un TD plus modeste, mais dont la valeur des parts augmente sur le long terme.

TD et TRI : un duo complémentaire pour une analyse plus fine

Pour évaluer plus finement les performances d’une SCPI, il est essentiel de ne pas se contenter du TD, mais de le combiner avec d’autres indicateurs, notamment avec le TRI. Le Taux de Rendement Interne (TRI) est un indicateur plus complexe, qui mesure la rentabilité annualisée de votre investissement sur une période déterminée en intégrant l’ensemble des flux de trésorerie (dont les dividendes perçus, mais aussi la revalorisation des parts). Le TRI est, qui plus est, une métrique qui permet de comparer différentes typologies d’investissements ; qu’il s’agisse de SCPI aux stratégies différentes, aux horizons d’investissements différents, ou encore de véhicules d’investissements financiers comme des actions.

Qu’est ce qu’un “bon” TD

Tout d’abord, commençons par souligner que le TD moyen des SCPI a montré une remarquable stabilité au fil des décennies, malgré le contexte économique parfois compliqué comme lors de la crise du Covid-19 en 2020. Une stabilité aussi, en s’adaptant aux différents cycles immobiliers, grâce à une gestion prudente des actifs et à une diversification géographique et sectorielle des sociétés de gestion. Cette constance et cette résilience, sont l’un des attraits majeurs des SCPI pour les investisseurs en quête de rendements réguliers et lisibles.

En matière de performance, un TD “performant” pour une SCPI se situe généralement entre 5 et 7 % par an. Un TD dans cette fourchette est souvent considéré comme attractif, car il offre un bon équilibre entre rendement et risque. Un TD inférieur à 4 % peut quant à lui être perçu comme moins performant, bien que cela ne signifie pas nécessairement que la SCPI en question soit un mauvais investissement. En effet, un TD plus bas peut parfois refléter une stratégie conservatrice, une politique de constitution de réserves plus rigoureuse, ou une gestion orientée vers la valorisation du capital à long terme plus que la distribution. C’est notamment le cas pour les SCPI de plus-value (aussi appelées SCPI de capitalisation). A l’inverse, un TD supérieur à 6 % peut sembler attractif, mais il est important de l’appréhender avec prudence. Un TD élevé peut indiquer une prise de risque plus importante ou une politique de distribution agressive qui pourrait ne pas être tenable sur le long terme.

L’importance de ne pas se focaliser sur la performance immédiate

Pour comparer efficacement le TD des SCPI et identifier la stabilité ou à contrario les variations des performances, il est important de regarder l’historique de chaque SCPI. Un rendement élevé peut être exceptionnel, mais ce qui importe vraiment, c’est la stabilité et la croissance des performances dans le temps. Choisissez donc des SCPI avec un historique de distributions stables ou en progression, qui reflète une gestion efficace de la société de gestion, un portefeuille immobilier établi et, a priori, une bonne capacité des SCPI à maintenir leurs distributions futures.

Parallèlement, suivre l’évolution du TD des SCPI en portefeuille est primordial. En effet, il ne s’agit pas d’utiliser le TD comme seul indicateur de choix initial, mais aussi comme un outil de gestion de votre portefeuille. Une surveillance régulière vous permet d’ajuster votre stratégie d’investissement en fonction des évolutions de performance de la ou des SCPI choisies. Vous pourriez alors réinvestir les dividendes pour acquérir de nouvelles parts dans une SCPI qui affiche un TD en hausse constante ; cela vous permettra d’autant plus d’augmenter le volume de vos distributions futures et de bénéficier de l’effet “capitalisation” des gains perçus. À l’inverse, si une SCPI montre une baisse persistante de son taux de distribution, il peut être judicieux de réallouer vos fonds vers une SCPI plus performante. Cette réévaluation constante permet de maximiser les rendements de votre portefeuille et d’adapter votre stratégie en fonction des conditions du marché tout au long de la vie de vos placements.

Évolution du TD des SCPI

Les facteurs qui influencent le TD des SCPI

Le marché des SCPI a considérablement évolué au fil des ans. Dans un environnement de taux d’intérêt historiquement bas, les SCPI sont devenues un choix privilégié pour de nombreux investisseurs à la recherche de rendements supérieurs à ceux des placements traditionnels. Pour répondre à cette demande croissante, les SCPI ont dû adapter leur politique de distribution tout en maintenant une gestion prudente et durable de leurs actifs.
Parallèlement, les fluctuations du marché immobilier peuvent affecter la valorisation des actifs détenus par la SCPI, tout comme les taux d’occupation des immeubles, qui influencent directement les revenus locatifs ; ou encore les décisions prises par les sociétés de gestion concernant la distribution des revenus et la constitution de réserves, qui sont déterminantes pour le maintien ou l’ajustement du TD.

D’autre part, la hausse des taux d’intérêt à ralenti le rythme de collecte effreiné que nous avions connu pendant plus de 10 ans, mais les SCPI n’en sont pas pour autant devenu moins attractives. Les sociétés de gestion ont adapté leur politique de distribution pour continuer à offrir des rendements compétitifs. De plus, elles ont, pour les plus performantes, su s’adapter aux nouvelles tendances en matière d’immobilier, comme par exemple le développement des bureaux flexibles qui peuvent plus facilement s’adapter aux besoins d’une entreprise et de ses collaborateurs.

Focus sur la résilience des SCPI ISR

Un aspect particulièrement notable dans l’évolution du marché des SCPI est l’émergence des SCPI ISR (Investissement Socialement Responsable). Ces SCPI se distinguent par l’intégration de critères de gestion et d’investissements extra-financiers, tels que les considérations environnementales, sociales et de gouvernance (ESG). Leur approche responsable et durable tend à attirer une base d’investisseurs de plus en plus soucieuse des impacts sociaux et environnementaux de leurs placements. De plus, en se concentrant sur des actifs immobiliers conformes aux engagements ESG de la société de gestion, ces SCPI ISR peuvent bénéficier d’une meilleure valorisation à long terme et d’une demande locative plus stable ; ce qui peut contribuer à maintenir un TD attractif, même en période d’incertitude économique. À mesure que la réglementation autour des critères ESG se renforce et que la demande pour des investissements durables continue de croître, les SCPI ISR pourraient non seulement maintenir, mais potentiellement améliorer leurs taux de distribution, tout en offrant aux investisseurs une protection contre les aléas du marché.

Les conseils de Weelim

Une détention de parts de SCPI sur une longue période permet souvent de lisser les variations de performances et de valeur, et d’augmenter le potentiel de plus-value à la cession des parts. L’analyse des performances actuelles, mais également passées vous permettra d’investir dans les SCPI qui correspondent à vos besoins et qui ont un potentiel de stabilité et de croissance. D’autre part, ne négligez pas l’importance de la diversification de vos investissements (en termes de géographie, de type de biens, et de stratégies de gestion) pour diluer les risques et maximiser les potentiels de performances.