La SCPI Alta Convictions, gérée par Altarea Investment Managers, décide de réajuster ces clés de démembrement pour les rendre plus attractives à faveur des investisseurs en nue-propriété temporaire. Une excellente nouvelle. Et comme une bonne nouvelle n’arrive jamais seule, ce changement intervient dans un contexte marqué par une collecte de 9,14 millions d’euros au premier trimestre 2025 et une capitalisation portée à 71,79 millions d’euros. L’objectif de distribution pour l’année, fixé à un taux non garanti d’au moins 6,50 %, illustre la volonté de la société de gestion de maintenir une performance régulière dans un environnement immobilier en recomposition.
De nouvelles clés de démembrement adaptées aux stratégies patrimoniales
Depuis le mois de mai, Alta Convictions propose un barème révisé de clés de démembrement temporaire pour des durées allant de 3 à 20 ans. Cette actualisation permet de mieux valoriser les décotes pour l’acquisition des SCPI en nue-propriété et d’optimiser la perception des revenus pour les usufruitiers.
Par exemple, pour une durée de démembrement de 10 ans, la nue-propriété est désormais accessible à 66 % de la pleine propriété, contre 68 % auparavant, offrant ainsi une meilleure opportunité de se constituer un capital immobilier à moindre coût. De leur côté, les usufruitiers bénéficient d’un taux de rendement implicite attractif, justifié par la régularité des acomptes trimestriels versés par la SCPI. Cette flexibilité s’intègre parfaitement dans les stratégies de transmission, de préparation de la retraite ou d’optimisation fiscale sur le long terme.
Tableau des clés de démembrement recommandées pour la SCPI Alta Convictions
| Durée (ans) | Nue-propriété (%) | Usufruit (%) |
|---|---|---|
| 3 | 85,5 % | 14,5 % |
| 4 | 81,5 % | 18,5 % |
| 5 | 77,5 % | 22,5 % |
| 6 | 74,5 % | 25,5 % |
| 7 | 71,5 % | 28,5 % |
| 8 | 69,0 % | 31,0 % |
| 9 | 66,5 % | 33,5 % |
| 10 | 64,0 % | 36,0 % |
| 11 | 62,5 % | 37,5 % |
| 12 | 61,0 % | 39,0 % |
| 13 | 59,5 % | 40,5 % |
| 14 | 58,5 % | 41,5 % |
| 15 | 57,5 % | 42,5 % |
| 16 | 56,0 % | 44,0 % |
| 17 | 55,0 % | 45,0 % |
| 18 | 54,0 % | 46,0 % |
| 19 | 53,0 % | 47,0 % |
| 20 | 52,0 % | 48,0 % |
La durée de placement minimale recommandée pour la SCPI Alta Convictions reste de 9 ans.
Exemple chiffré : investissement de 50 000 € en nue-propriété sur 10 ans
Avec une clé de démembrement de 64 % pour la nue-propriété sur une durée de 10 ans, l’investisseur paiera uniquement cette quote-part du prix de souscription.
Voici nos hypothèses :
- Montant de l’investissement : 50 000 €
- Clé de démembrement (nue-propriété sur 10 ans) : 64 %
- Prix d’acquisition en nue-propriété : 👉 50 000 € × 64 % = 32 000 €
L’investisseur économise donc 18 000 € par rapport à l’achat en pleine propriété, tout en conservant l’usufruit futur au terme des 10 ans.
Projection à l’échéance du démembrement (à capital constant) :
Si le prix de retrait dans 10 ans est de 305 €/part (équivalent au prix de souscription actuel incluant les frais de souscription), la valeur du capital qui sera versé à l’investisseur dans 10 ans s’il décidait de vendre ses parts, sera toujours de 50 000 €.
Le gain latent serait alors : 👉 50 000 € – 32 000 € = 18 000 €, soit +56,25 % sur 10 ans. Net d’impôt.
Points à noter :
- Pendant la durée du démembrement, l’investisseur ne perçoit aucun revenu, mais aucune fiscalité ne s’applique non plus.
- l’échéance, il retrouve la pleine propriété sans frais et commence à percevoir les dividendes de la SCPI. Il peut aussi décider de vendre ses parts.
Ce type de montage convient particulièrement aux profils en phase de capitalisation (préparation retraite, transmission, etc.) souhaitant limiter la pression fiscale à court terme tout en se positionnant sur un actif immobilier diversifié, au potentiel de revalorisation intéressant.
Construisons votre stratégie d’investissement en SCPI
Pour bien investir en SCPI, beaucoup de variables sont à prendre en compte. Et pourtant, la plupart des investisseurs passent à côté des bons indicateurs.
Votre diagnostic patrimonial offert --> une heure pour savoir si la SCPI a sa place dans votre patrimoine, et laquelle.
Un 1er trimestre 2025 stable et prometteur pour la suite
La SCPI Alta Convictions a enregistré une collecte brute de 9,14 millions d’euros au cours du premier trimestre 2025. Si ce montant est légèrement inférieur à celui du quatrième trimestre 2024 (12,66 M€), il traduit néanmoins une dynamique de souscription solide, soutenue par l’arrivée continue de nouveaux associés. La SCPI compte désormais 1 336 porteurs de parts, et sa capitalisation atteint 71,79 M€, marquant une progression constante depuis sa création.
Côté exploitation, le taux d’occupation financier s’établit à 97 %, contre 100 % au trimestre précédent. Cette légère baisse est à relativiser compte tenu de l’excellente qualité des locataires et du faible niveau de vacance. Les loyers encaissés s’élèvent à près de 0,89 M€, confirmant la capacité de la SCPI à générer des revenus stables.
En termes de rendement, le dividende brut du T1 2025 s’élève à 4,95 €/part, soit un acompte aligné sur l’objectif annuel de distribution, fixé à un taux cible non garanti de 6,50 %. Après fiscalité à la source de 0,06 €/part, le dividende net atteint 4,89 €/part.
Tout comprendre avant d’investir en SCPI
Fonctionnement, rendement, fiscalité, frais, risques, choix des SCPI… Retrouvez dans notre guide les informations essentielles pour comprendre ce placement et investir avec méthode.
Valorisation dynamique et acquisitions en perspective
Fin 2024, Altarea a revalorisé le prix de souscription de la SCPI Alta Convictions de 300 à 305 €/part, soit une hausse de +1,67 %. Dans le même temps, la valeur de reconstitution a progressé à 331,71 €/part (+4,35 %), plaçant le ratio de reconstitution à -8,05 %. Cette décote par rapport à la valeur d’actif représente un levier d’attractivité non négligeable pour les nouveaux investisseurs.
La valeur de réalisation reste quant à elle stable à 284,65 €/part, renforçant la cohérence des indicateurs de valorisation.
Aucune acquisition n’a été concrétisée au T1 2025. Cependant, plusieurs projets logistiques sont en phase finale de négociation et devraient être signés au second trimestre. Ces futurs investissements, situés sur des zones dynamiques en France, renforceront la diversification sectorielle du portefeuille, tout en s’alignant avec les engagements ISR de la SCPI.
Comment choisir les meilleures SCPI ?
Accédez à une large sélection de SCPI françaises et européennes et découvrez comment construire un portefeuille immobilier diversifié.
Perspectives ESG et cap stratégique
Alta Convictions poursuit son engagement vers une finance plus durable. La totalité des financements bancaires utilisés sont classés « crédits verts », notamment pour l’actif emblématique situé à Annecy. L’équipe de gestion travaille actuellement à l’élaboration d’un rapport ISR détaillé, qui sera publié prochainement.
Autre axe d’engagement : la prise en compte de la biodiversité dans la gestion immobilière, avec la mobilisation d’un écologue pour accompagner l’analyse environnementale des actifs.
Composée à 92 % d’actifs situés en France et à 8 % à l’étranger, Alta Convictions s’impose progressivement comme une SCPI agile, résiliente, et en phase avec les enjeux patrimoniaux contemporains. Son orientation vers la logistique, sa transparence en matière de valorisation et ses mécanismes d’investissement différenciants (comme le démembrement ajusté) confirment son positionnement distinctif dans un marché en pleine recomposition.
Rédigé le 14.06.2025 par
