Forte du succès d’Epsicap Nano, la société de gestion bordelaise Epsicap REIM déploie une nouvelle SCPI ambitieuse : Epsicap Explore. Positionnée sur le segment des midcaps européennes, sans frais d’entrée, elle vise un Taux de Rendement Interne (TRI) de 7,5 % sur 8 ans et un Taux de Distribution cible de 6,5 %. Un lancement qui confirme la montée en puissance d’un acteur agile et innovant de la pierre-papier française.
Une nouvelle étape dans la stratégie de diversification d’Epsicap REIM
Epsicap REIM poursuit sa croissance. Après le succès d’Epsicap Nano, lancée en 2021, la société de gestion bordelaise passe à la vitesse supérieure avec Epsicap Explore, une SCPI internationale et opportuniste, pensée comme la “grande sœur” d’Epsicap Nano. Son objectif : s’ouvrir à des actifs de taille intermédiaire (midcaps), entre 10 et 20 millions d’euros, tout en capitalisant sur l’expertise de sourcing et de gestion déjà éprouvée de l’équipe.
Ce positionnement vient combler un vide stratégique. Là où Epsicap Nano s’était spécialisée dans les smallcaps, des actifs entre 1 et 10 millions d’euros, Explore s’adresse à un autre segment du marché : celui des immeubles institutionnels à fort potentiel locatif, souvent inaccessibles aux SCPI plus modestes. Pour Andràs Boros, Président d’Epsicap REIM, « la stratégie d’Epsicap Explore est parfaitement complémentaire à celle d’Epsicap Nano : elle vise à capitaliser sur le savoir-faire acquis en Europe tout en accédant à des volumes unitaires plus importants ».
Le lancement d’Epsicap Explore, officialisé à l’automne 2025, a bénéficié d’un capital fondateur de 20,2 millions d’euros apporté par 67 associés fondateurs, dont le Président lui-même à hauteur d’un million d’euros. Ces souscriptions initiales, bloquées pendant trois ans, témoignent de l’alignement d’intérêts entre les dirigeants et les investisseurs, une marque de fabrique d’Epsicap REIM depuis ses débuts.
La phase sponsor d’Epsicap Explore débutera le 28 octobre 2025, avec une décote de 3 % sur le prix de souscription (242,50 € au lieu de 250 €), limitée aux 10 premiers millions d’euros collectés. Le minimum de souscription est fixé à 4 parts (soit 1 000 €), rendant la SCPI accessible à un public élargi d’investisseurs patrimoniaux.
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Une SCPI internationale, diversifiée et sans frais d’entrée
Epsicap Explore s’inscrit dans la lignée des SCPI sans frais d’entrée, un modèle en plein essor sur le marché. À l’image de Novaxia Neo, Iroko Zen ou Remake Live, elle ne prélève aucune commission de souscription, mais applique une commission de retrait de 5 % TTC pour toute cession avant cinq ans. Les frais de gestion, eux, s’élèvent à 14,4 % TTC des revenus encaissés, soit un niveau conforme aux standards de la nouvelle génération de SCPI “low cost”.
Sur le plan géographique, Epsicap Explore adopte une approche résolument internationale, avec un focus sur l’Europe (Royaume-Uni, Espagne, Pays-Bas, Allemagne, Scandinavie) et une ouverture potentielle vers l’Amérique du Nord. Si la France n’est pas exclue du périmètre d’investissement, elle restera marginale. Ce choix stratégique permet de diversifier les risques locatifs et fiscaux, tout en profitant de cycles immobiliers différenciés selon les pays.
Côté typologie d’actifs, la SCPI privilégie une allocation opportuniste et diversifiée :
- Bureaux et locaux d’activités, pour leur résilience locative ;
- Commerces de périphérie et entrepôts logistiques, pour capter la reprise de la consommation et du e-commerce ;
- Actifs hôteliers et hébergements alternatifs, lorsque les conditions de marché le permettent.
Epsicap Explore s’autorise une grande flexibilité d’allocation, sans contrainte sectorielle figée, afin de saisir les opportunités ponctuelles dans un marché en recomposition. La société de gestion revendique une approche “value-add” maîtrisée, avec des actifs déjà loués ou repositionnables, générant du rendement dès leur acquisition.
Les objectifs annoncés sont ambitieux :
- Taux de Distribution cible : 6,5 % par an, non garanti ;
- TRI cible sur 8 ans : 7,5 %, incluant revalorisation des parts et distribution des revenus.
Les revenus potentiels seront versés mensuellement, un atout de plus pour les investisseurs à la recherche d’un flux régulier.
Enfin, le lancement s’accompagne d’un dispositif d’épargne programmée et de souscription en ligne intégrale via la plateforme digitale d’Epsicap, reflétant la volonté du gestionnaire de rendre la SCPI accessible et moderne.
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Une expansion européenne confirmée avec une acquisition récente au Royaume-Uni
Epsicap REIM ne se contente pas de lancer un nouveau véhicule : elle continue d’élargir activement son portefeuille. La société a récemment annoncé une nouvelle acquisition stratégique au Royaume-Uni, marquant une étape décisive dans son déploiement international.
L’actif, situé dans la région de West Midlands, est un immeuble commercial et logistique occupé par un locataire de premier plan sur un bail long terme. Cette opération, d’un montant supérieur à 10 millions d’euros, illustre précisément le type d’actifs ciblés par la stratégie d’Epsicap Explore : des midcaps solides, sécurisés par des baux fermes, offrant un rendement locatif immédiat et une exposition à des marchés immobiliers plus liquides que ceux de la zone euro continentale.
Cette acquisition vient renforcer la présence du gestionnaire dans un pays redevenu attractif depuis la stabilisation post-Brexit du marché immobilier britannique. Epsicap REIM s’était déjà illustrée en 2024 avec une première opération à Manchester, via Epsicap Nano. Cette nouvelle transaction au Royaume-Uni confirme la maturité de son réseau local et sa capacité à sourcer des opportunités institutionnelles hors de France.
Pour Epsicap Explore, cette implantation s’inscrit dans une logique de “deal flow européen” désormais parfaitement maîtrisée. Les équipes de Bordeaux peuvent s’appuyer sur un maillage de partenaires locaux (avocats, brokers, asset managers) pour identifier des actifs à haut potentiel, tout en gardant une approche prudente sur la fiscalité et le risque de change. À ce titre, la SCPI pourra être exposée jusqu’à 100 % en devises étrangères, sans couverture systématique, afin de bénéficier des éventuelles plus-values liées à la parité euro/sterling.
Avec plus de 192 millions d’euros d’actifs sous gestion et plus de 50 immeubles répartis sur 105 000 m², Epsicap REIM franchit un nouveau palier dans sa croissance européenne. Son ambition : devenir un acteur incontournable des SCPI internationales de nouvelle génération, agile, digitalisée et sélective.
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L’innovation continue : les versements programmés en nue-propriété dégressive
Outre le lancement d’Epsicap Explore, la société multiplie les initiatives innovantes. Dernière en date : la mise en place, fin septembre, d’une nouvelle modalité de souscription sur sa SCPI historique, Epsicap Nano, avec les versements programmés en nue-propriété à durée dégressive.
Une première sur le marché des SCPI à capital variable.
Concrètement, cette option permet à un investisseur de programmer des souscriptions mensuelles en démembrement temporaire, sur des durées dégressives de 10 à 2 ans. Autrement dit, chaque versement correspond à une nue-propriété dont la durée résiduelle se raccourcit à mesure que le programme progresse, permettant à l’investisseur de retrouver progressivement la pleine propriété et donc le rendement locatif sur une partie croissante de son capital.
Cette mécanique, à la fois souple et fiscalement efficiente, s’adresse à des épargnants souhaitant lisser leur effort d’investissement tout en optimisant la fiscalité sur les revenus fonciers. Le dispositif répond également à une demande croissante de solutions “à la carte”, adaptées à la gestion de trésorerie ou à la préparation de la retraite.
Cette innovation illustre la philosophie d’Epsicap REIM : réinventer les codes de la pierre-papier en combinant rigueur de gestion et approche entrepreneuriale. L’entreprise, forte de plus de 4 000 investisseurs et d’une équipe dirigeante expérimentée, s’impose progressivement comme l’un des gestionnaires les plus créatifs du marché français des SCPI.
Rédigé le 25.10.2025 par
