Longtemps reléguée derrière les bureaux et les commerces dans les stratégies d’allocation immobilière, la logistique s’impose aujourd’hui comme la nouvelle classe d’actif phare de l’immobilier d’entreprise. En 2024, un basculement s’est opéré en France : pour la première fois, les volumes d’investissement dans les actifs logistiques et d’activité ont dépassé ceux du secteur tertiaire traditionnel. Porté par une demande structurelle liée à la digitalisation, à l’essor du e-commerce et à la reconfiguration des chaînes d’approvisionnement, ce segment a attiré 5,1 milliards d’euros, soit 41 % du total des investissements.
Cette tendance, confirmé trimestre après trimestre, s’accompagne d’une redéfinition des priorités des investisseurs, qu’ils soient institutionnels ou particuliers. Alors que les grandes opérations de plus de 200 millions d’euros font leur retour et que les SCPI thématiques captent l’attention des épargnants, la logistique apparaît désormais comme un pilier de l’investissement long terme.
Dans cette dynamique, des véhicules comme la SCPI ActivImmo et la SCPI Log In s’illustrent sur ce segment.
Cet article décrypte les raisons de cette montée en puissance, les performances récentes de ces deux SCPI spécialisées et les perspectives pour 2025.
Un renversement historique dans l’immobilier d’entreprise
Pour la première fois en France, la classe d’actifs « Logistique et Activité » a supplanté les bureaux dans les volumes d’investissement en immobilier d’entreprise. Avec 41% des transactions en 2024, ce segment a atteint un volume impressionnant de 5,1 milliards d’euros, marquant une progression spectaculaire de 68% par rapport à l’année précédente.
Cette montée en puissance s’est confirmée trimestre après trimestre, culminant au dernier trimestre 2024 avec 2 milliards d’euros investis. Le marché a notamment été porté par le retour des transactions de grande envergure, avec deux opérations dépassant les 200 millions d’euros, alors qu’aucune transaction de cette ampleur n’avait été enregistrée en 2023.
« Ce changement de paradigme reflète une transformation profonde des stratégies d’investissement, accélérée par les mutations économiques post-Covid et la digitalisation croissante de notre économie », analyse un expert du secteur.
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Les investisseurs plébiscitent la logistique pour 2025
Une enquête récente menée par CBRE confirme cet engouement durable pour la logistique. Parmi les répondants français, 71% prévoient d’augmenter leur allocation dans ce secteur, plaçant cette classe d’actifs en tête des intentions d’investissement pour 2025, devançant même l’hôtellerie (67% de réponses favorables).
Ce qui est particulièrement notable, c’est le retour des investisseurs dits « Core » – ceux qui privilégient les actifs premium combinant localisation stratégique, construction récente et locataires de premier plan. Les institutionnels en quête de placements long terme se positionnent à nouveau sur ces biens, dont les rendements prime devraient atteindre environ 4,75% dans les prochains mois, franchissant ainsi la barre symbolique des 5%.
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Une répartition géographique en pleine mutation
L’analyse territoriale révèle des changements dans la cartographie logistique française. Le Centre-Val-de-Loire a détrôné les Hauts-de-France comme première région logistique, captant 20% du volume global avec plus de 600 000 m² échangés.
Plus surprenant encore, la part des marchés situés hors de la traditionnelle dorsale logistique (axe Lille-Paris-Lyon-Marseille) représente désormais 47% de la demande placée, contre une moyenne historique de seulement 20%. Cette décentralisation témoigne d’une reconfiguration des chaînes d’approvisionnement à l’échelle nationale.
L’Île-de-France, quant à elle, affiche un recul marqué de 57%, reflétant les contraintes foncières et les nouvelles stratégies de maillage territorial des opérateurs logistiques.
Un marché locatif en attente de rebond
Si le marché de l’investissement affiche une santé robuste, le segment locatif présente un visage plus contrasté. La demande placée a reculé de 24% en 2024, s’établissant à 3,1 millions de m². Seul le segment des entrepôts XXL (plus de 50 000 m²) a montré une bonne résistance avec 11 transactions, en hausse de 59%.
L’offre disponible a bondi de 61% sur un an pour atteindre 3,9 millions de m², portant le taux de vacance national à 5,4%. Cette évolution influence le rapport de force entre bailleurs et preneurs, particulièrement dans les Hauts-de-France où le taux de vacance culmine à 10,1%, entraînant une stabilisation des valeurs locatives.
« Nous anticipons une légère reprise du marché des utilisateurs en 2025, mais qui restera probablement en-deçà des moyennes historiques », précise un analyste du secteur.
les SCPI ActivImmo et LOG IN : deux locomotives de la logistique
En 2024, les SCPI ActivImmo (gérée par Alderan) et LOG IN (gérée par Theoreim) se sont une nouvelle fois illustrées dans le paysage des SCPI thématiques grâce à leur positionnement.
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ActivImmo affiche un bilan solide avec une collecte annuelle de 172,6 millions d’euros, qui lui a permis d’opérer 19 acquisitions représentant plus de 268 millions d’euros d’actifs, dont 56 % à l’international, notamment en Allemagne, aux Pays-Bas et en Espagne. La SCPI clôture l’exercice avec un taux de distribution stable à 5,50 %, un TRI 5 ans de 3,76 % et un taux d’occupation financier (TOF) de 100 %, illustrant la qualité de sa sélection d’actifs et de sa gestion locative.
De son côté, LOG IN poursuit sa montée en puissance avec une capitalisation de 163 millions d’euros, et un taux de distribution en progression à 6,30 %, contre 5,85 % l’an passé. La SCPI a renforcé son exposition européenne avec des investissements en Italie et au Royaume-Uni, tout en maintenant un TOF de 99,8 %. Sa stratégie thématique, articulée autour des actifs industriels et logistiques stratégiques (notamment dans les Life Sciences, l’agroalimentaire et l’industrie verte), lui permet de cibler des locataires de qualité dans des zones à forte demande.
Dans un marché marqué par une remontée des taux et une certaine prudence des investisseurs, ces deux SCPI se distinguent par leur résilienceet leur capacité à sourcer des actifs différenciants. Elles confirment ainsi l’intérêt croissant des épargnants pour l’immobilier logistique, à la fois comme moteur de diversification et comme vecteur de rendement soutenu dans un environnement incertain. ActivImmo et LOG IN s’imposent désormais comme des références incontournables sur le marché des SCPI.
Perspectives 2025 : entre optimisme mesuré et nouveaux défis
Les projections pour 2025 demeurent globalement positives. En Europe, 70% des investisseurs interrogés anticipent une reprise du marché d’ici fin 2025. En France, les attentes sont légèrement décalées, avec 45% des répondants tablant sur une reprise avant la fin de l’année, et 36% l’envisageant plutôt au premier semestre 2026.
L’environnement macroéconomique semble favorable, avec une inflation revenue à 2% en France et projetée à 1,4% en 2025. La BCE devrait poursuivre sa politique d’assouplissement monétaire au moins jusqu’en juin, avec un taux de refinancement attendu à 2,15%, soit une baisse de 235 points de base par rapport au pic de juillet 2023.
Toutefois, des incertitudes persistent, notamment liées au contexte géopolitique et aux évolutions potentielles de la politique américaine, qui pourraient entraîner de nouveaux chocs exogènes.
L’ESG, critère incontournable pour la valeur future
Au-delà des considérations économiques, l’enquête souligne l’importance croissante des critères ESG (Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance) dans les décisions d’investissement. Pour 92% des répondants européens, ces critères sont désormais essentiels.
La durabilité et l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments ne sont plus perçues comme de simples contraintes réglementaires, mais comme des leviers de création de valeur et de résilience à long terme pour les actifs logistiques.
Rédigé le 11.04.2025 par
