Lancée en octobre 2022 par Theoreim, LOG IN fait partie de la jeune génération de SCPI thématiques, consacrée à l’immobilier industriel et logistique européen. Au 31 décembre 2025, au terme de son troisième exercice plein, sa capitalisation atteint 234,2 millions d’euros, répartis entre 5 138 associés et 918 344 parts. Son patrimoine compte 19 actifs situés dans six pays, pour plus de 232 000 m². Labellisée ISR depuis février 2023, label renouvelé en février 2026, elle est classée article 8 au sens du règlement SFDR. Elle fait partie des fonds que nous suivons dans notre liste des SCPI de rendement.
L’immobilier productif européen comme fil conducteur
La thèse de LOG IN tient en une conviction : la réorganisation des chaînes d’approvisionnement, les tensions commerciales et la volonté de relocaliser une partie de la production en Europe soutiennent durablement la demande pour des bâtiments fonctionnels, bien desservis et adaptés aux usages industriels. En valeur vénale, les locaux d’activités et sites de production représentent 70 % du patrimoine, la logistique 24 % et la life science 6 %. Autrement dit, LOG IN est d’abord une SCPI d’outils de production, avant d’être une SCPI logistique au sens strict.
Cette répartition reprend la destination inscrite dans les actes de propriété, pas nécessairement l’activité exercée. Les locataires, au nombre de 21, relèvent de secteurs variés, des services aux entreprises et du transport à l’automobile, aux matériaux, à l’énergie ou à la santé. Aucun ne génère plus de 10 % des loyers annualisés, et aucun immeuble ne dépasse 10 % de la valeur du patrimoine. Pour un fonds de cette taille, c’est un niveau de dispersion appréciable.
La géographie est entièrement hors de France. L’Italie pèse 29 % de la valeur vénale, l’Espagne 27 %, le Royaume-Uni 24 %, l’Allemagne 13 %, l’Irlande 4 % et la Pologne 3 %. Concrètement, aucun pays ne dépasse désormais 30 % du portefeuille, alors que l’Italie en représentait 36 % un an plus tôt. Cette dimension européenne a deux conséquences pratiques : les loyers sont imposés dans les pays de situation des immeubles, et près d’un quart des loyers annualisés sont libellés en livres sterling, ce qui expose la SCPI au risque de change.
Les chiffres clés de l’exercice 2025
Au titre de 2025, LOG IN a versé un dividende de 15,52 euros par part en pleine jouissance avant fiscalité étrangère, soit un taux de distribution brut de 6,21 %. Après les impôts acquittés à l’étranger pour le compte des associés, le dividende ressort à 12,27 euros par part, soit un rendement de 4,91 %. L’écart, 1,30 point, n’est pas une perte sèche : selon les conventions fiscales, ces revenus déjà imposés à l’étranger sont en principe neutralisés en France par un crédit d’impôt ou par la règle du taux effectif. Mais c’est bien le chiffre net qui arrive sur le compte de l’associé.
Le résultat net de l’exercice atteint 7,49 millions d’euros, pour 8,16 millions d’euros distribués. La différence, 669 000 euros, a été prélevée sur le report à nouveau, soit 8,2 % de la distribution. Après affectation, le report à nouveau total s’établit à 283 449 euros, environ 0,31 euro par part, l’équivalent d’une semaine de distribution. Autrement dit, la SCPI a distribué un peu plus que ce qu’elle a gagné, et sa réserve reste mince.
Le prix de souscription, resté à 250 euros depuis la création, a été porté à 255 euros le 1er novembre 2025, soit une hausse de 2 %. Le prix de retrait s’établit à 229,50 euros. Cette revalorisation explique une performance globale annuelle de 8,21 %. La valeur de reconstitution ressort à 266,50 euros par part au 31 décembre 2025, contre 271,78 euros un an plus tôt, et se situe 4,51 % au-dessus du prix de souscription. La valeur vénale du patrimoine atteint 195,3 millions d’euros, 8,2 % au-dessus du prix d’acquisition. À périmètre constant, elle recule légèrement, de 0,42 %, sous l’effet de la baisse de la livre ; hors effet de change, la progression serait de 1,5 %.
Côté gestion locative, le taux d’occupation financier est de 100 % sur chacun des trimestres de 2025, avec un recouvrement intégral des loyers. Les baux affichent une durée ferme résiduelle moyenne de 9,6 ans et une durée jusqu’au terme de 11,5 ans ; aucun n’arrive à échéance en 2026. La SCPI n’a pas d’endettement au 31 décembre 2025. Faute d’historique suffisant, aucun taux de rendement interne sur cinq ou dix ans n’est encore publié.
Une collecte dynamique, un déploiement à suivre
La collecte brute de 2025 atteint 68,6 millions d’euros selon SCPI-Lab, en hausse de 22,5 % sur un an selon la société de gestion, pour des retraits limités à 7 044 parts. Aucune part n’était en attente de retrait à la clôture. Six acquisitions ont été réalisées pour plus de 43,5 millions d’euros hors droits, avec un rendement moyen de 7,36 %, dont les premières en Irlande et en Pologne. À la fin de l’exercice, 11,1 millions d’euros restaient à investir.
Le début de 2026 prolonge cette trajectoire. Un actif a été acquis à Cracovie le 30 mars 2026, pour 10 millions d’euros hors droits, dans le cadre d’une opération de cession-bail avec la filiale d’un grand imprimeur européen. La collecte brute du premier trimestre a atteint 19,3 millions d’euros, mais seulement 7,9 millions d’euros en net, en raison du retrait en cours d’un investisseur institutionnel. Selon SCPI-Lab, le deuxième trimestre affiche 17,5 millions d’euros de collecte brute pour 6,85 millions d’euros nets, et le prix de souscription reste fixé à 255 euros au 30 juin 2026.
Notre lecture
LOG IN réunit plusieurs qualités rares : un patrimoine récent et entièrement loué, des baux longs, une absence de dette et une diversification réelle par pays et par locataire. Son taux de distribution brut dépasse l’objectif annuel de 5 % affiché dans son document d’informations clés, et la revalorisation de 2025 traduit la bonne tenue des expertises. La décote du prix de souscription par rapport à la valeur de reconstitution laisse en outre une marge de sécurité.
Les points de vigilance sont pourtant réels. La SCPI reste jeune, avec trois exercices pleins seulement, et sa taille la rend sensible au départ d’un gros porteur, comme l’a montré le premier trimestre 2026. Le dividende dépasse le résultat, la réserve est faible et elle a été complétée par un prélèvement de 231 885 euros sur la prime d’émission, destiné à maintenir le report à nouveau par part malgré l’arrivée de nouveaux associés. L’exposition à la livre sterling introduit une variable que l’investisseur ne maîtrise pas, et le rendement réellement perçu dépend du traitement fiscal des revenus étrangers, propre à chaque situation.
LOG IN s’adresse donc plutôt à un investisseur qui accepte un horizon long, recommandé à dix ans, et qui cherche à compléter une allocation déjà investie en immobilier français par une exposition européenne spécialisée. Un conseiller Weelim peut vous aider à mesurer sa place dans votre patrimoine et l’effet de sa fiscalité sur votre situation.
Un bail long protège les loyers, il ne protège pas du temps.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital et de liquidité.
