SCPI Transitions Europe : une deuxième année consécutive au-delà de 8 %

La SCPI Transitions Europe, gérée par Arkéa REIM, vient de boucler un second exercice remarquable avec un taux de distribution de 8,25 % brut de fiscalité étrangère en 2024, confirmant sa place parmi les SCPI les plus performantes du marché. Loin d’un feu de paille, cette performance s’inscrit dans une stratégie construite, assumée et en phase avec les grandes mutations de l’immobilier européen. À l’heure où de nombreuses SCPI subissent les effets du durcissement des marchés, Transitions Europe démontre qu’agilité, diversification et opportunisme peuvent faire la différence.

Dans cet article, nous revenons sur les chiffres clés de 2024, les moteurs de performance, les choix stratégiques de la société de gestion et les perspectives pour 2025.

Une performance supérieure à 8 % pour la deuxième année consécutive

Avec une performance de 8,25 % en 2024, Transitions Europe dépasse de nouveau les attentes du marché. Cette surperformance s’explique notamment par deux leviers :

• Une vitesse de déploiement rapide de la collecte : en moyenne, les fonds collectés ont été investis en un peu plus de deux mois et demi, bien en deçà du délai de jouissance (cinq mois). Cette réactivité permet de limiter la dilution de performance.

• Une rémunération temporaire avantageuse de la collecte non investie, couplée à une gestion prudente du report à nouveau (RAN), a permis d’amortir les effets du contexte macroéconomique et de préserver le rendement versé.

Au total, un associé ayant souscrit en début d’année et cédé ses parts après deux ans à leur prix de retrait bénéficierait d’un TRI de 6,5 % brut de fiscalité, un résultat solide pour une SCPI jeune.

Une collecte record dans un marché en contraction

En 2024, Transitions Europe a collecté 430 millions d’euros, devenant ainsi la SCPI ayant enregistré la plus forte collecte du marché. Cette dynamique s’est traduite par :

• 11 475 nouveaux associés, portant le nombre total à 14 014 ;

• Un ticket moyen par investisseur de 38 701 €, preuve d’un engouement granulaire et non dépendant d’institutionnels ;

• Un capital 100 % investi en Europe (hors France), fidèle à l’ADN de la SCPI.

La société de gestion insiste sur ce point : la collecte n’est pas une contrainte, mais une opportunité, à condition de pouvoir l’investir rapidement et dans de bonnes conditions. En 2024, 20 actifs ont été acquis pour un montant total de 345 millions d’euros, avec un taux d’acquisition moyen supérieur à 7,3 % acte en main.

Une stratégie d’investissement diversifiée et européenne

Transitions Europe s’inscrit pleinement dans les mutations de l’immobilier d’entreprise à l’échelle européenne. Son portefeuille est déjà composé de 29 actifs répartis dans 5 pays de l’Union européenne : Espagne (34 %), Allemagne (20 %), Pays-Bas (27 %), Irlande (12 %) et Pologne (7 %).

La diversification ne se limite pas à la géographie. Elle concerne également les secteurs :

• Bureaux : 38 %

• Commerces : 18 %

• Logistique : 13 %

• Hospitalité : 11 %

• Life sciences : 13 %

• Éducation : 7 %

L’une des acquisitions phares de 2024 concerne la galerie commerciale de Las Rosas à Madrid, intégrée pour 51,5 millions d’euros à un rendement supérieur à 7,3 %. Cette galerie, fréquentée par 7 millions de visiteurs par an, représente un actif emblématique du positionnement de la SCPI : urbain, fréquenté, résilient, à prix décoté.

Autres opérations notables : un campus dédié au Life Science à Barcelone, des plateformes logistiques du dernier kilomètre en Allemagne, ou encore un immeuble à Stuttgart entièrement loué à Deutsche Bahn, acquis à 13 % de décote par rapport à sa valeur d’expertise.

Une gestion prudente et proactive du report à nouveau

Transitions Europe se distingue aussi par sa gestion prévoyante du RAN. Fin 2024, la SCPI disposait d’une réserve équivalente à 87 jours de distribution, soit :

• Un doublement par rapport à 2023 ;

• Un volume multiplié par 9 en valeur absolue.

Cette approche prudente permet à la SCPI de stabiliser ses distributions en cas de ralentissement locatif ou de conjoncture défavorable, tout en conservant une flexibilité stratégique.

Des fondamentaux locatifs très solides

À fin 2024, le Taux d’Occupation Financier (TOF) atteint 100 %, et le Taux d’Occupation Physique (TOP) s’établit à 98 %. Cela signifie que les loyers sont sécurisés, même pour les locaux temporairement vacants, grâce à des garanties locatives contractuelles.

Le portefeuille compte 197 locataires, avec une diversification sectorielle importante. Le locataire principal (Deutsche Bahn) ne représente que 6,3 % des loyers, ce qui renforce la résilience globale.

La durée moyenne résiduelle ferme des baux (WALB) est de 7,5 ans, et la durée totale moyenne des baux (WALT) s’élève à 9,9 ans, deux indicateurs particulièrement rassurants pour les investisseurs.

Une SCPI labellisée ISR, engagée dans la transition écologique

Transitions Europe est labellisée ISR immobilier depuis son lancement. La société de gestion ne se contente pas d’un verdissement cosmétique, mais déploie une politique ESG ambitieuse :

• Installation de bornes de recharge électrique,

• Amélioration des mobilités douces autour des actifs,

• Plans de gestion écologique pour les espaces verts,

• Certifications environnementales (BREEAM, EPC A, WELL),

• Grille d’analyse ESG comportant 54 critères.

Cette exigence répond non seulement aux attentes des investisseurs, mais contribue à la valorisation des actifs sur le long terme.

Perspectives 2025 : viser au-delà de 7 %, en restant opportuniste

Pour 2025, Arkéa REIM affiche un objectif clair : un taux de distribution non garanti supérieur à 7 %, avec un maintien des performances au-dessus de la moyenne du marché.

Avec une collecte bien orientée, un pipeline d’acquisitions actif, une gestion disciplinée et un portefeuille déjà solidement constitué, Transitions Europe entend capitaliser sur le cycle haussier des taux pour continuer à acheter à des prix décotés et sécuriser des revenus de long terme.

Conclusion : une SCPI jeune, mais déjà bien installée dans le paysage européen

Transitions Europe incarne une nouvelle génération de SCPI paneuropéennes : proactive, agile, transparente, dotée d’une stratégie lisible et adaptée aux enjeux actuels de l’immobilier. En seulement deux ans, elle a su convaincre plus de 14 000 associés et livrer deux performances annuelles supérieures à 8 %, tout en construisant un portefeuille équilibré, diversifié et durable.

Chez Weelim, nous pensons que Transitions Europe peut avoir toute sa place dans une allocation patrimoniale diversifiée, notamment pour les investisseurs en quête de rendement européen, de résilience locative et d’impact environnemental mesurable.

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