Lancé en Avril 2017, L’ OPCI LF Cerenicimo + a été mis en avant en 2019 lors des « victoires de la pierre papier » en gagnant le prix du meilleur OPCI Grand public en 2018. Sa performance 2018 (+19,34%) n’est pas étrangère à cette récompense. Performance plutôt hors norme pour un produit investi à plus de 80 % sur des actifs immobiliers physiques. D’autant que la performance 2019 s’établit a +8,24% ce qui positionne à nouveau cet OPCI en tête des performances tout OPCI confondu. Comment de tels résultats sont possibles ? Quelles sont les perspectives en 2020 pour cet OPCI ?
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La location meublée non professionnelle (LMNP), un régime fiscal qui attire de plus en plus d’investisseurs
La location meublée ou LMNP est un sujet qui intéresse de plus en plus les investisseurs. Fiscalement plus avantageuse que la location nue, elle est de plus en plus mise en lumière par les professionnels de la gestion de patrimoine, surtout quand il s’agit de répondre à un objectif « retraite ». Cet intérêt grandissant pour ce mode d’investissement est la conséquence directe de l’alourdissement de la fiscalité sur les revenus fonciers. En effet, la location meublée non professionnelle ou LMNP bénéficie d’un régime fiscal favorable, celui des BIC (Bénéfice Industriels et commerciaux).
L’investisseur qui se porte acquéreur d’un bien immobilier en LMNP peut opter pour le régime réel d’imposition des BIC, et ainsi amortir comptablement la valeur de l’investissement réalisé. Cette charge calculée est une charge « fictive » (au sens non décaissée comme l’est par exemple la taxe foncière) et déduite de l’assiette imposable. Cette charge supplémentaire offre au contribuable une déduction d’impôt supplémentaire, ce que ne permet pas le régime des revenus fonciers.
Ce que sait peut-être moins la majorité des investisseurs, c’est que ce mode d’investissement est devenu accessible il y a peu, dès 5000 € grâce à l’OPCI LF Cerenicimo +. La création de cet OPCI est le fruit d’une collaboration entre deux sociétés reconnues pour leurs savoir-faire : Cerenicimo (groupe Consultim), la 1ère plateforme d’immobilier géré en France, et La Française AM, société de gestion experte dans la gestion de produits d’épargne collective, notamment en SCPI (SCPI Epargne Foncière par exemple).
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La location meublée en résidences de services : Une diversification sur des secteurs à enjeux sociétaux, démographiques et économiques
Les résidences séniors et les résidences médicalisées :
En 2050, 1 Français sur 3 aura plus de 65 ans (source : Insee)
Au 1er janvier 2018, la France comptait plus de 67 millions d’habitants, soit une hausse de 0,3% par rapport à l’année précédente. Près d’un quart avait plus de 65 ans. Si les tendances de hausse se poursuivent, la France comptera 74 millions d’habitants en 2050 dont 27,2% de séniors (65 ans et plus), soit près de 1 Français sur 3. Cette évolution s’explique, entre autre, par une augmentation de l’espérance de vie : + 1 an tous les 4 ans. Il y a donc un réel enjeu de s’adapter à cette évolution démographique en anticipant aujourd’hui les besoins croissants de nouvelles places disponibles dans ce type de résidence.
Les résidences de tourisme :
La France est la 1ère destination mondiale des touristes étrangers (80 millions de touristes étrangers chaque année) et la principale destination des touristes français (60 % des français partent en vacances en France). La résidence de tourisme est une formule d’hébergement « prête à vivre », garantissant la qualité et le confort tout en préservant l’indépendance et l’intimité des résidents. Une formule qui se développe fortement depuis quelques années. Ce format séduit beaucoup de touristes, attirés par le format et le rapport qualité/prix de la prestation.
Les résidences étudiantes :
La demande ne cesse d’augmenter à cause de la hausse constante du nombre d’étudiants. Il y 2 fois plus d’étudiants aujourd’hui que dans les années 80. En effet, la France compte plus de 3 millions d’étudiants dont, par choix ou par nécessité, 2/3 quittent le domicile des parents. Soit 1 million d’entre eux devant trouver une solution de logement durant leurs études secondaires.
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La location meublée non professionnelle (LMNP), un régime fiscal qui attire de plus en plus d’investisseurs
|
SCPI en direct |
OPCI LF Cerenicimo + |
| Rendement net nécessaire pour délivrer une performance de 3% nette de fiscalité* |
5,68% |
3,50% |
| Fiscalité |
IR + Prélèvements sociaux |
IR + Prélèvements sociaux |
| Amortissement fiscal |
0% |
2,5% |
| Base imposable |
5,68% |
1% |
| Taux d’imposition sur la base imposable |
30% + 17,2% |
30% + 17,2% |
| Objectif de rendement net de fiscalité |
3% |
3% |
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*Hypothèses : TMI à 30 % + prélèvements sociaux 17,2%, revenus fonciers à 100 % issu de la location d’immeubles situés en France.
L’OPCI LF Cerenicimo +, une stratégie d’investissement payante
Depuis sa création en 2017, l’OPCI LF Cerenicimo + est en phase de développement. Il pèse aujourd’hui une trentaine de millions d’euros (environ 15 M€ collectés en 2019). La performance annuelle du fonds en 2018 et en 2019 provient essentiellement de la hausse des valeurs d’expertises. En effet, le groupe Consultim, en charge du sourcing des actifs, s’appuie sur son savoir-faire historique et son réseau pour se positionner sur des actifs immobiliers implantés des zones présentant des conditions d’achat très favorables au regard du marché immobilier local actuel. C’est la raison pour laquelle le groupe favorise des investissements dans des résidences de tourisme et des résidences médicalisées. Ce sont aujourd’hui les deux secteurs où la concurrence à l’achat est la moins rude. Il y a donc plus d’opportunités.
C’est également le fruit d’une politique d’investissement dite « d’achat en bloc partiel » que le groupe Consultim arrive à négocier auprès des promoteurs, avec des prix en dessous de leur valeur sur le marché. Cette stratégie consiste à se positionner sur des résidences en phase de pré-commercialisation (permis de construire purgé mais travaux de construction non encore engagés) à hauteur de 20 % à 30 % maximum du nombre de lots totaux disponibles dans la future résidence en cours de commercialisation. Le promoteur, pour dégager de la trésorerie et sécuriser son opération, accepte généralement de réduire sa marge sur cette partie de la résidence. Partie dont l’OPCI LF Cerenicimo + se porte acquéreur.
3 acquisitions phares de 2019 sous les projecteurs :
- Rueil Malmaison : « La Bruyère », Résidence Médicalisée de 21 432 m² – rentabilité = 6,0%. Gestionnaire : Groupe Almage
- Bailly Romainvilliers : Acquisition d’une résidence de tourisme « Les Villas du Golf » , d’une surface de 1 178 m²- Rentabilité 5,6%. Gestionnaire: Staycity
- La Clusaz : résidence de tourisme Mendi Alde d’une surface de 10 250 m² – rentabilité = 5,9%. Gestionnaore : Odalys
Les principales caractéristiques de l’OPCI LF Cerenicimo +
Minimum de souscription : 5000 €
Fiscalité : LMNP
Entrée en jouissance : immédiate
Liquidité : immédiate, à partir du mois de Mai 2022.
Photo de la résidence de Bailly Romainvillier
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