Après deux années de turbulences, le marché des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) semble avoir retrouvé des couleurs. D’après les dernières données publiées par l’ASPIM (Association française des Sociétés de Placement Immobilier) en novembre 2025, la collecte nette des SCPI au troisième trimestre s’élève à 1,13 milliard d’euros, soit une progression de 39 % sur un an. Un signal fort pour un secteur qui, après la correction des valorisations de 2023-2024, renoue avec la confiance des épargnants.
En cumulé sur les neuf premiers mois de 2025, la collecte atteint 3,3 milliards d’euros, en hausse de 33 % par rapport à 2024. Si l’on ajoute à cela un regain d’activité sur le marché secondaire, une stabilisation des prix de part et une amélioration sensible de la liquidité, le diagnostic est clair : la pierre-papier a franchi semble-t-il le point bas de son cycle.
Une reprise et une confiance retrouvée
L’embellie observée en 2025 n’est pas qu’un simple rebond technique. Elle traduit une recomposition en profondeur du marché, marquée par la maturité des épargnants et une adaptation continue des sociétés de gestion.
Les SCPI ont majoritairement réussi à absorber les ajustements de valeur imposés par la remontée brutale des taux d’intérêt en 2023 et 2024, tout en préservant leurs rendements et leur capacité distributive.
Avec 232 SCPI gérées par 54 sociétés de gestion, le secteur affiche une capitalisation totale de près de 88 milliards d’euros au 30 septembre 2025. Onze nouvelles SCPI ont vu le jour depuis janvier, confirmant la vitalité du modèle.
Parmi elles, des véhicules comme Momentime (Arkéa REIM), Reason (MNK Partners), Iroko Atlas (Iroko), Epsicap Explore (Epsicap Reim) ou Euryale Horizons Santé témoignent d’une diversification sectorielle et géographique sans précédent.
L’environnement macroéconomique a, lui aussi, contribué à cette reprise : la stabilisation progressive des taux directeurs et la décélération de l’inflation ont redonné de la visibilité aux investisseurs. En parallèle, les revenus locatifs des SCPI se montrent remarquablement résistants, portés par la qualité des locataires et la gestion proactive des gestionnaires.
« Après deux ans d’ajustement, nous assistons à une normalisation du marché », résume un professionnel du secteur. « Les investisseurs redécouvrent la logique de long terme de la pierre-papier, un actif tangible, décorrélé des marchés financiers, et désormais attractif face à des taux réels en baisse. »
Vous souhaitez investir en parts de SCPI, voici comment vous faire votre propre avis sur les SCPI.
Construisons votre stratégie d’investissement en SCPI
Pour bien investir en SCPI, beaucoup de variables sont à prendre en compte. Et pourtant, la plupart des investisseurs passent à côté des bons indicateurs.
Votre diagnostic patrimonial offert --> une heure pour savoir si la SCPI a sa place dans votre patrimoine, et laquelle.
Une collecte concentrée sur les champions du marché
Si la collecte globale est en nette hausse, elle reste fortement concentrée sur quelques acteurs majeurs. En tête, CORUM L’Epargne continue d’écraser la concurrence avec 196 millions d’euros collectés au 3ᵉ trimestre et 589 millions sur l’année. Sa stratégie paneuropéenne, conjuguant diversification et discipline financière, séduit toujours plus d’épargnants.
Derrière, IROKO s’impose comme le principal challenger, avec 161 millions d’euros au trimestre, principalement portés par IROKO Zen, et 442 millions sur l’année. Arkéa REIM complète le podium avec 142 millions d’euros collectés au trimestre, grâce au lancement réussi de Transitions Europe, sa nouvelle SCPI dédiée à la transition énergétique et territoriale.
Alderan (126 M€) et Atland Voisin (88 M€) ferment le top 5, confirmant que les investisseurs privilégient les maisons de gestion offrant des rentabilités élevées. Mais cette polarisation interroge : les dix premiers collecteurs concentrent plus de 70 % de la collecte totale, laissant un espace limité aux autres acteurs.
Certains gestionnaires historiques peinent, à l’inverse, à regagner la confiance du public. Amundi Immobilier, Perial AM ou Paref Gestion, La Française AM enregistrent pour certains une décollecte, leur exposition importante aux bureaux franciliens expliquant cette contre-performance.
Tout comprendre avant d’investir en SCPI
Fonctionnement, rendement, fiscalité, frais, risques, choix des SCPI… Retrouvez dans notre guide les informations essentielles pour comprendre ce placement et investir avec méthode.
Diversification et thématiques : les nouveaux moteurs de croissance
Les SCPI dites diversifiées sont les grandes gagnantes de ce cycle. Avec 948 millions d’euros collectés au troisième trimestre, elles représentent 84 % du total du marché. En combinant bureaux, commerces, logistique et santé à l’échelle européenne, ces véhicules offrent un profil équilibré, capable d’amortir les chocs sectoriels.
Les SCPI à dominante bureaux, longtemps pilier du marché, ne représentent plus que 7 % de la collecte. Le segment, qui pèse encore plus de la moitié de la capitalisation globale, reste fragilisé par la transformation structurelle des usages de l’espace de travail : télétravail, flex office, rationalisation des surfaces.
Les investisseurs se montrent prudents, préférant des véhicules capables d’arbitrer activement leurs expositions.
À l’inverse, les SCPI spécialisées dans la santé, l’éducation ou la logistique affichent une dynamique soutenue.
- Le secteur santé/éducation capte 39 millions d’euros sur le trimestre, tiré par le vieillissement démographique et les besoins croissants en infrastructures médico-sociales.
- Les actifs logistiques et industriels collectent 38 millions d’euros, soutenus par le boom du e-commerce et la relocalisation industrielle.
- Le résidentiel, quant à lui, bénéficie de la pénurie structurelle de logements : 21 millions d’euros collectés, principalement via Kyaneos Pierre et Allianz Home.
Les SCPI de commerces restent les plus à la peine, avec à peine 7 millions d’euros collectés, pénalisées par la concurrence du commerce en ligne et la transformation des habitudes de consommation.
Dans l’ensemble, la tendance est claire : les investisseurs ne veulent plus d’un actif unique, mais d’un portefeuille thématique équilibré, alliant stabilité locative, diversification européenne et engagement ESG.
Comment choisir les meilleures SCPI ?
Accédez à une large sélection de SCPI françaises et européennes et découvrez comment construire un portefeuille immobilier diversifié.
Distribution, valorisation et liquidité : les signaux passent au vert
Sur le plan des performances, le marché a franchi une étape de stabilisation. La capitalisation totale reste quasi inchangée à 87,97 milliards d’euros, preuve que les ajustements de prix de part ont joué leur rôle d’amortisseur.
Sur neuf mois, la baisse moyenne des valeurs de part n’est plus que de 3,6 %, contre -6 % sur la même période en 2024.
Les SCPI diversifiées résistent le mieux (+0,2 %), tandis que les véhicules résidentiels (-8,8 %) et les bureaux (-5,4 %) poursuivent leur ajustement.
Du côté des distributions, le taux moyen ressort à 3,5 %, un niveau inférieur à celui des années fastes (2020-2022), mais cohérent avec la stabilité des loyers et le retour progressif de la collecte. Les SCPI diversifiées offrent le meilleur rendement (4,2 %), devant la logistique (4,1 %) et l’hôtellerie (3,6 %).
Le marché secondaire, baromètre de la confiance, affiche lui aussi une amélioration sensible : 1,36 milliard d’euros de parts échangées depuis janvier (+26 % sur un an).
Le taux de rotation moyen s’établit à 2,7 % de la capitalisation totale, avec un stock de parts en attente de retrait ramené à 2,7 % du total, contre plus de 4 % un an auparavant.
Cette fluidité retrouvée traduit un équilibre entre nouveaux entrants et cédants, et confirme que la période de tension maximale est désormais derrière nous.
2026 en ligne de mire : vers un nouveau cycle d’expansion
Tous les indicateurs convergent vers un scénario optimiste pour 2026. La baisse des taux directeurs de la BCE devrait redonner du souffle à l’immobilier d’entreprise, tandis que les investisseurs recherchent toujours des revenus réguliers et des actifs tangibles pour diversifier leurs portefeuilles.
Les sociétés de gestion, de leur côté, ont appris des turbulences récentes : elles privilégient désormais des stratégies plus diversifiées et agiles, tout en restant très sélectivifs dans les acquisitions. La multiplication des nouvelles SCPI en 2025 témoigne d’un marché qui se renouvelle et c’est une bonne chose.
Les investisseurs, eux, semblent avoir retrouvé la foi dans la pierre-papier, mais surtout dans les nouvelles SCPI. Il faut surtout investir en SCPI en ayant conscience que c’est un placement long terme, qui peu être peu liquide, mais porteur de stabilité et de rendement dans un monde incertain.
Source : ASPIM, « Les fonds immobiliers grand public au 3ᵉ trimestre 2025 », novembre 2025.
L’ASPIM (Association française des Sociétés de Placement Immobilier) est l’organisme professionnel représentant les acteurs de la gestion d’actifs immobiliers non cotés en France. Elle publie chaque trimestre les données de marché des SCPI, OPCI et autres fonds immobiliers grand public.
Rédigé le 06.11.2025 par
