SCPI, le bilan complet de 2025. Tout savoir.

Après deux années chahutées, 2025 a eu des airs de retour à la normale… sans que tout redevienne simple pour autant. Les SCPI ont retrouvé de la collecte, stabilisé une partie de leurs valorisations et livré, au global, une performance annuelle positive. Mais l’année a aussi confirmé un marché à plusieurs vitesses : d’un côté, des véhicules diversifiés qui captent l’essentiel des souscriptions et bénéficient pleinement de la correction immobilière pour acheter à de meilleurs prix ; de l’autre, des SCPI plus exposées aux bureaux, encore confrontées à des demandes de retraits concentrées et à des ajustements de prix parfois douloureux.

Pour comprendre ce qui s’est réellement passé en 2025 et quelles sont les meilleures SCPI en 2026, il faut regarder au-delà d’un seul chiffre de rendement. Une SCPI, c’est un triptyque : des loyers distribués, une valeur de part qui peut évoluer, et une liquidité qui dépend du fonctionnement du marché primaire et secondaire. C’est précisément ce que permet la Performance Globale Annuelle (PGA), un indicateur qui réconcilie (enfin) distribution et évolution du prix de part. En 2025, cette PGA ressort positive, mais elle masque des écarts importants selon les stratégies.

 

2025 : la reprise de la collecte, signe le plus visible d’un marché

Le premier fait marquant, c’est la réaccélération des souscriptions. La collecte nette des SCPI atteint 4,56 milliards d’euros sur l’année 2025, en hausse d’environ 29 % sur un an. Cette progression ne signifie pas que le marché a retrouvé l’euphorie d’avant 2022, mais elle confirme une dynamique de retour progressif des investisseurs, après une période où la hausse brutale des taux avait cassé la mécanique immobilière (financement plus cher, valeurs d’expertise sous pression, attentisme des acheteurs).

Dans le détail, la collecte brute totalise 5,5 milliards d’euros en 2025. C’est une hausse d’environ 17 % par rapport à 2024, et surtout un niveau qui se rapproche de la moyenne observée sur une décennie (autour de 6,3 milliards selon l’ASPIM). Le quatrième trimestre 2025 ressort même comme le plus solide depuis mi-2023, avec 1,5 milliard d’euros de collecte brute sur le trimestre.

Mais ce rebond ne profite pas à tout le monde de la même manière. Une tendance lourde s’installe : les SCPI diversifiées captent la majorité des flux. Elles représentent environ 65 % de la collecte brute sur l’année, loin devant les SCPI à prépondérance bureaux (autour de 24 %), puis la santé/éducation, la logistique, les commerces, et le résidentiel. Cette concentration n’est pas un hasard : après la correction 2022-2024, les investisseurs privilégient les véhicules capables de panacher les risques (géographies, typologies d’actifs, locataires), de saisir des opportunités d’achat, et d’amortir les cycles sur un patrimoine plus divers.

Ce phénomène se lit aussi dans la structure même du marché. Fin 2025, on recense 232 SCPI gérées par 55 sociétés de gestion, pour une capitalisation d’environ 89,09 milliards d’euros. En parallèle, 2025 a encore vu des créations de SCPI, signe que l’industrie continue d’innover et de lancer des véhicules malgré un environnement plus exigeant.

Retrouvez ici le classement 2026 des SCPI par leur TD 2025 >>

Rendement 2025 : un taux de distribution qui remonte… mais à lire avec méthode

Le taux de distribution reste le chiffre le plus commenté, parce qu’il parle à tout le monde : c’est la distribution annuelle rapportée au prix de référence. En 2025, le taux de distribution moyen pondéré par la capitalisation ressort à 4,91 %, en progression d’environ 0,19 point par rapport à 2024.

Autrement dit : oui, le rendement moyen a remonté. Mais cette moyenne cache deux réalités simultanées.

La première, c’est que le marché n’a pas été homogène. Par stratégie, les taux de distribution moyens varient de 4,2 % sur les SCPI résidentielles à environ 6,0 % sur les SCPI diversifiées. Entre les deux, on retrouve la logistique et locaux d’activité (environ 5,6 %), les SCPI hôtels/tourisme/loisirs (environ 5,1 %), les commerces (environ 4,9 %), les bureaux (environ 4,6 %) et la santé/éducation (environ 4,2 %).

La seconde, c’est que le taux de distribution, pris seul, ne dit pas si l’investisseur a réellement “gagné” sur l’année. Car une SCPI peut distribuer un revenu correct tout en ajustant son prix de part si les expertises immobilières baissent, ou si la société de gestion décide de reconstituer une marge de sécurité entre la valeur de reconstitution et le prix de souscription.

Ce point a été très visible en 2025 : l’année a combiné distribution et ajustements de prix. L’ASPIM indique que sur l’année, 14 SCPI à capital variable ont baissé leur prix de souscription, tandis que 17 l’ont augmenté, avec une fin d’année plus favorable marquée par plusieurs revalorisations.

La PGA (Performance Globale Annuelle) : l’indicateur qui remet les SCPI sur un terrain comparable

L’un des apports importants des dernières années, c’est la montée en puissance de la Performance Globale Annuelle (PGA), désormais utilisée comme indicateur de lecture “tout-en-un”. Concrètement, la PGA intègre le dividende distribué et l’évolution du prix de la part sur la période considérée. Elle évite donc le piège d’un rendement élevé affiché dans une année où la valeur de part recule fortement, ou inversement.

En 2025, la PGA moyenne des SCPI ressort à +1,46 %. Cela peut sembler modeste, mais c’est un signal : au niveau agrégé, le marché a réussi à rester positif malgré une phase immobilière encore marquée par l’après-choc de la remontée des taux.

Surtout, la PGA raconte une histoire de dispersion.

Les SCPI diversifiées affichent la meilleure performance globale, autour de +6,3 %. Viennent ensuite la logistique et locaux d’activité (environ +5,8 %), les hôtels/tourisme/loisirs (environ +5,1 %) et les commerces (environ +4,1 %). À l’inverse, la performance des SCPI à prépondérance bureaux est proche de zéro (légèrement négative dans les chiffres ASPIM), et la santé/éducation ainsi que le résidentiel affichent des PGA négatives, pénalisées par des ajustements de prix plus marqués.

Pourquoi ces écarts ? Parce que toutes les classes d’actifs immobiliers n’ont pas traversé le même cycle. Les bureaux, particulièrement en France, ont subi un double choc : la hausse des taux (qui fait baisser mécaniquement les valeurs) et des interrogations structurelles sur les usages (télétravail, arbitrages de surfaces, polarisation entre immeubles “prime” et actifs secondaires). À l’inverse, certaines SCPI diversifiées ou orientées logistique ont pu acheter dans un marché corrigé, sur des actifs offrant des rendements d’acquisition plus attractifs, tout en bénéficiant de baux sécurisés et de locataires solides.

Un autre élément technique mérite d’être compris : l’ASPIM mentionne que, selon les méthodes de calcul, la variation moyenne du prix de part ressort à -3,45 % sur l’année dans une approche, tandis qu’en méthodologie PGA (entre le 1er janvier 2025 et le 1er janvier 2026), l’évolution moyenne des prix de part s’établit à -1,89 %. Ce type d’écart illustre un point clé : lorsqu’on analyse une SCPI, il faut toujours vérifier la période exacte, les dates de référence et la méthodologie, faute de quoi on compare des chiffres qui ne recouvrent pas exactement la même réalité.

Chiffres clés SCPI 2025 (lecture “marché”)

En 2025, la collecte s’est nettement redressée et s’est concentrée sur quelques maisons qui dominent les flux : Corum AM arrive en tête des sociétés de gestion qui collectent le plus (environ 815 M€), devant Arkéa REIM (600 M€), Iroko (590 M€), Alderan (494 M€) et Atland Voisin (372 M€), puis viennent notamment REMAKE AM (213 M€) et Inter Gestion (153 M€). Côté performance distribuée, le palmarès des cinq meilleurs taux de distribution 2025 (du plus fort au plus faible) ressort ainsi : Wemo One à 15,27 %, Reason à 12,90 %, Iroko Atlas à 9,41 %, MomenTime à 9,25 %, puis Sofidynamic à 9,04 % (les niveaux suivants restent élevés, comme Comète à 9,00 %). Enfin, sur la question sensible de la liquidité, les SCPI affichant les plus fortes proportions de parts en attente au 31 décembre 2025 (top 10) sont Patrimmo Commerce (environ 120 M€, 19,63 % de la capitalisation), Pierrevenus (30 M€, 14,09 %), Patrimmo Croissance Impact (25 M€, 13,06 %), Primopierre (252 M€, 11,56 %), Crédit Mutuel Pierre 1 (85 M€, 10,56 %), LF Grand Paris Patrimoine (108 M€, 10,07 %), Primofamily (24 M€, 9,58 %), Perial 02 (222 M€, 9,24 %), Selectinvest 1 (112 M€, 8,97 %) et Novapierre 1 (13 M€, 7,52 %), ce qui illustre bien un marché qui repart en collecte, mais où les tensions de liquidité restent très concentrées sur une poignée de véhicules.

En complément, on voit très clairement en 2025 une concentration de la collecte sur quelques acteurs. Sur une collecte nette annuelle de 4,56 Md€, les cinq sociétés de gestion les plus collectrices — Corum AM (815 M€), Arkéa REIM (600 M€), Iroko (590 M€), Alderan (494 M€) et Atland Voisin (372 M€) — totalisent à elles seules 2 871 M€ de collecte, soit environ 63 % de la collecte nette du marché (2,871 / 4,56). Autrement dit, près de deux euros sur trois investis net en SCPI en 2025 se sont concentrés sur ces cinq maisons, ce qui confirme un marché “à deux vitesses” : les flux vont d’abord vers les gestionnaires jugés les plus lisibles, les plus visibles et les plus actifs à l’acquisition, au détriment de véhicules plus anciens ou plus exposés aux segments en difficulté. Dans le même mouvement, les SCPI qui ont le plus collecté en 2025 se retrouvent mécaniquement très souvent parmi les “locomotives” de ces maisons, avec un top 5 qui se dessine autour des véhicules phares suivants : Iroko Zen (Iroko), Corum USA (Corum AM), Corum Origin (Corum AM), Comète (Alderan) et Transitions Europe (Arkéa REIM). Ce classement illustre une réalité simple : la collecte 2025 s’est concentrée sur des SCPI perçues comme “en phase” avec le nouveau cycle immobilier (internationalisation, diversification, capacité à investir dans un marché corrigé), tandis que les SCPI confrontées à davantage de retraits et à une liquidité plus tendue ont, elles, davantage peiné à capter les nouveaux flux.

Liquidité : un marché qui tient, mais des tensions concentrées à ne pas minimiser

La liquidité a été le sujet le plus sensible du marché depuis 2023. Et 2025 confirme la logique observée : le système fonctionne globalement, mais des poches de tension persistent, concentrées sur un nombre limité de SCPI.

Au 31 décembre 2025, le stock de parts en attente de rachat s’établit autour de 2,8 milliards d’euros, soit environ 3,1 % de la capitalisation du marché. L’ASPIM souligne aussi un point de concentration : une quinzaine de SCPI, gérées par un nombre restreint de sociétés de gestion, regroupe une large part de ces demandes, majoritairement sur des SCPI à prépondérance bureaux.

L’année 2025 a également connu une hausse ponctuelle des parts en attente au quatrième trimestre, liée, selon l’ASPIM, à des arbitrages de fin d’année provenant d’un acteur de l’assurance. Cette précision est importante : la liquidité des SCPI ne dépend pas uniquement des particuliers. Les arbitrages de certains grands détenteurs (institutionnels, contrats d’assurance-vie, allocations pilotées) peuvent créer des à-coups, même si le marché se stabilise.

En parallèle, le marché secondaire a continué de tourner. Selon les publications ASPIM, les volumes échangés peuvent être présentés avec des périmètres différents : le communiqué de presse évoque 967 M€ de parts échangées en 2025, tandis que le tableau de bord détaillé indique 1 536,2 M€ de parts échangées sur le marché secondaire, en hausse sur un an. Pour l’investisseur, l’idée centrale est la suivante : malgré des situations de blocage visibles et très commentées, il existe une activité de marché, mais elle ne suffit pas toujours à absorber instantanément des vagues de retraits concentrées sur certains véhicules.

C’est ici que la pédagogie devient essentielle. Une SCPI n’est pas un produit de trésorerie : elle investit dans des immeubles, donc dans des actifs naturellement moins liquides. Lorsque la collecte ralentit, la mécanique de compensation des retraits devient plus difficile, et certains véhicules doivent gérer le temps long : arbitrages, cessions d’actifs, ajustements de prix, ou dispositifs spécifiques. C’est aussi pour cela que l’horizon de placement généralement recommandé reste long, afin de laisser à la stratégie immobilière le temps de délivrer son potentiel et d’amortir les cycles.

Prix des parts : 2025, l’année charnière entre correction et premiers signaux de stabilisation

Sur les prix de parts, 2025 ressemble à une année de transition. Les baisses ont surtout eu lieu en début d’année, et la fin d’exercice se distingue par davantage de revalorisations. Cela ne signifie pas que la hausse est de retour partout, mais plutôt que le marché commence à sortir de la phase “ajustement brutal généralisé” observée après la remontée des taux.

Cette stabilisation relative peut s’expliquer par plusieurs facteurs.

D’abord, le marché immobilier a déjà encaissé une partie de la hausse des taux dans les valeurs. La correction, amorcée dès 2022-2023, a progressivement réaligné les prix sur de nouveaux niveaux de rendement. Ensuite, les SCPI qui collectent à nouveau peuvent investir dans un univers où les rendements d’acquisition sont souvent plus élevés qu’avant, ce qui favorise la capacité distributive future, à condition que la sélection des actifs et des locataires reste rigoureuse. Enfin, la concurrence entre sociétés de gestion pousse à améliorer la transparence et à mieux expliquer la formation de la performance, notamment via la PGA.

Mais il serait trompeur de conclure que le sujet des valorisations est “réglé”. L’immobilier reste un actif sensible aux conditions financières : si les taux de long terme remontent, si la croissance ralentit fortement, ou si certains segments (bureaux secondaires, commerce fragile) subissent des chocs d’occupation, la pression peut réapparaître. À l’inverse, une détente durable des taux et un redémarrage économique plus net pourraient soutenir la reprise des volumes et, à terme, une revalorisation progressive des patrimoines les mieux positionnés.

Les grandes leçons de 2025 pour l’investisseur SCPI

 

Si l’on devait résumer 2025 en une formule, ce serait celle d’un marché qui se rééquilibre, mais qui ne se simplifie pas.

La première leçon, c’est que le rendement “catalogue” redevient lisible au niveau agrégé, avec un taux de distribution moyen autour de 4,91 %, en hausse. Pour beaucoup d’épargnants, cela replace la SCPI dans son rôle : une brique de revenus potentiels, adossée à l’immobilier, avec une gestion déléguée.

La deuxième leçon, c’est que la performance réelle doit se lire via un indicateur complet. La PGA à +1,46 % montre que l’année est positive, mais surtout que le couple rendement/valorisation varie fortement selon les stratégies. Dans un univers où les prix de part peuvent baisser sur certaines thématiques, ignorer la valorisation revient à regarder la moitié du film.

La troisième leçon, c’est que la liquidité n’est plus un sujet théorique. Avec 2,8 milliards d’euros de parts en attente, concentrées sur un segment du marché, 2025 a confirmé que l’investisseur doit intégrer ce paramètre dans sa décision : horizon de placement, diversification entre SCPI, compréhension du patrimoine, de la stratégie et de la qualité locative.

Enfin, 2025 a peut-être réinstallé une évidence : les SCPI ne se jugent pas seulement sur une année. Les années 2023-2024 ont été des stress tests. 2025 a été une année de transition. La suite dépendra de la capacité des sociétés de gestion à acheter correctement dans un marché corrigé, à maintenir un niveau de distribution soutenable, et à piloter la liquidité avec transparence.