La SCI Capimmo est une société civile immobilière à capital variable gérée par Praemia REIM (ex-Primonial REIM). Créée en 2007, elle constitue l’une des plus anciennes et des plus importantes unités de compte immobilières du marché français, accessible exclusivement au travers de contrats d’assurance-vie, de capitalisation ou de plans d’épargne retraite. Longtemps considérée comme la référence des SCI en assurance-vie, elle a traversé une forte turbulence en 2023 et 2024 avant de se stabiliser en 2025. Elle figure dans notre liste des SCI accessibles en assurance-vie.
Stratégie d’investissement de la SCI Capimmo
La stratégie de Capimmo repose sur une diversification multi-poches. Le fonds combine de l’immobilier détenu en direct (immeubles et participations dans des sociétés immobilières), des parts de SCPI et d’OPCI, ainsi qu’une poche d’instruments financiers cotés, notamment des actions de foncières. Historiquement, l’immobilier direct et indirect hors SCPI représentait environ 60 % de l’actif, les SCPI et OPCI autour de 35 %, le solde étant placé en liquidités et titres cotés. Cette architecture visait une exposition immobilière large et une volatilité lissée, sur une durée de placement recommandée de huit ans.
Patrimoine et répartition
Le portefeuille compte environ 150 lignes réparties entre la France et la zone euro, avec des positions en Allemagne, aux Pays-Bas, au Luxembourg, en Belgique, en Italie et en Espagne. Sur le plan sectoriel, les bureaux ont longtemps dominé, complétés par le commerce, la santé, le résidentiel, l’hôtellerie et la logistique. Cette prépondérance des bureaux explique la sensibilité du fonds à la remontée des taux et à la correction des valeurs d’expertise depuis 2022. L’actif net, qui avait dépassé sept milliards d’euros, est revenu à environ 5 milliards fin 2024 puis 4,5 milliards à l’été 2026, sous l’effet des dévalorisations et d’importants rachats, la société de gestion ayant engagé un programme de cessions de plus de deux milliards d’euros.
Performance et valeur liquidative
La performance de la SCI Capimmo illustre le retournement du marché immobilier. Après des années régulières entre 4 % et 5 %, le fonds a enregistré -11,55 % en 2023 puis -13,59 % en 2024, soit une baisse cumulée proche de 24 %. L’année 2025 marque un retour à l’équilibre avec +0,36 %, pour une valeur liquidative de 225,10 euros au 31 décembre 2025. Ce résultat modeste traduit une stabilisation des expertises plutôt qu’une véritable reprise, et la tendance de début 2026 reste légèrement négative. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et l’investisseur supporte un risque de perte en capital.
Frais, risque et cadre d’investissement
Les frais d’entrée s’élèvent à 2 % maximum de la valeur liquidative, certains assureurs les ramenant temporairement à 0 %. Les frais de gestion du fonds avoisinent 1,60 % hors taxes par an, auxquels s’ajoutent les frais du contrat d’assurance-vie, généralement compris entre 0,5 % et 1 %. L’indicateur synthétique de risque (SRI) est de 3 sur 7. Capimmo ne bénéficie pas de label ISR. Elle est référencée dans un très grand nombre de contrats d’assurance-vie et de PER, ce qui en fait l’une des SCI les plus largement distribuées du marché.
Pour quel investisseur ?
Capimmo s’adresse à un épargnant averti qui recherche une exposition diversifiée à l’immobilier européen et accepte une phase de convalescence après deux exercices très négatifs. La taille du fonds reste un atout, mais la concentration historique sur les bureaux et le programme de cessions en cours invitent à la prudence. Weelim recommande de limiter sa pondération et de la combiner avec des SCI résidentielles ou thématiques.
