La SC Pythagore est une société civile immobilière à capital variable lancée en décembre 2020 par Theoreim, société de gestion créée en 2019 et positionnée sur l’épargne immobilière en architecture ouverte. Commercialisée exclusivement comme unité de compte immobilière dans des contrats d’assurance-vie et des plans d’épargne retraite, elle se distingue par l’absence totale de frais d’entrée, une caractéristique encore rare parmi les supports immobiliers. Vous la retrouverez dans notre liste des SCI accessibles en assurance-vie.
Stratégie d’investissement de la SC Pythagore
Theoreim ne gère pas d’immeubles en direct : la SC Pythagore sélectionne des gérants tiers et investit dans des parts de SCPI, d’OPCI, de fonds professionnels français ou luxembourgeois, des club-deals et, ponctuellement, des immeubles détenus via des partenaires spécialisés. L’objectif est une triple diversification, sectorielle, géographique et par style de gestion, avec un portefeuille réparti sur au moins trois pays, principalement la France et la zone euro. Les secteurs visés couvrent le résidentiel, la santé, la logistique, les locaux d’activité, les bureaux et les infrastructures sociales. Le fonds peut recourir à un endettement limité à 40 % de la valeur des actifs immobiliers, et sa documentation réglementaire le classe désormais sous l’article 8 du règlement SFDR, sans label ISR.
Patrimoine et répartition
La société de gestion communique peu sur la ventilation précise du portefeuille, mais la logique de multigestion se traduit par une exposition étalée sur plusieurs dizaines de lignes et de gérants, ce qui limite le poids d’un actif ou d’un locataire particulier. L’ambition initiale de Theoreim était d’atteindre 200 millions d’euros d’encours dès la fin 2021, un objectif qu’il convient de relativiser au regard de la collecte plus difficile des années suivantes. La SC Pythagore a reçu le Prix de l’innovation Pierre-Papier et figure régulièrement parmi les SCI préférées des conseillers en gestion de patrimoine.
Performance et valeur liquidative
La performance a été satisfaisante lors des premières années, 4,50 % en 2020 sur une période partielle, 3,63 % en 2021 et 2,35 % en 2022, avant un décrochage de -11,85 % en 2023 lié à la baisse des valeurs d’expertise des fonds sous-jacents. Le fonds s’est ensuite stabilisé avec 0,02 % en 2024 et 0,03 % en 2025, la valeur liquidative ressortant à 93,40 euros au 31 décembre 2025, soit près de 7 % sous la valeur d’origine de 100 euros. Theoreim attribue cette stabilisation à sa diversification et à ses positions sur des classes d’actifs alternatives. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et le capital investi peut ne pas être intégralement récupéré.
Frais, risque et cadre d’investissement
L’absence de frais d’entrée est compensée par des frais courants d’environ 1,6 % par an, auxquels s’ajoutent des coûts de transaction estimés à 0,7 % dans le document d’informations clés. L’indicateur synthétique de risque est de 3 sur 7 et l’horizon recommandé de huit ans. La SCI est référencée dans les contrats Linxea, Lucya Cardif, Bourse Direct et Swiss Life, ainsi que dans le PER Lucya Abeille, sous réserve du plafond habituel sur les fonds alternatifs.
Pour quel investisseur ?
La SC Pythagore correspond à un épargnant qui privilégie une porte d’entrée sans frais vers un panier de fonds immobiliers et qui accepte de rester investi le temps que la valeur liquidative se reconstitue. Sa faible volatilité récente ne doit pas masquer la perte de 2023. Weelim, en tant que conseil indépendant, analyse ce support au regard des autres SCI en assurance-vie sans frais d’entrée avant toute recommandation.
