La SCI Novaxia Vista est une société civile immobilière à capital variable lancée à l’automne 2022 par Novaxia Investissement, société de gestion spécialisée dans le recyclage urbain et la transformation d’actifs. Proposée comme unité de compte immobilière dans plusieurs contrats d’assurance-vie et plans d’épargne retraite, elle se présente comme le premier fonds solidaire et responsable dédié à l’immobilier des sciences de la vie et des technologies d’avenir. Elle apparaît dans notre liste des SCI accessibles en assurance-vie.
Stratégie d’investissement de la SCI Novaxia Vista
La thématique du « mieux vivre » se traduit par l’acquisition, la transformation et la location d’immeubles destinés aux laboratoires, aux biotechs, aux entreprises pharmaceutiques et aux acteurs de la recherche ou des technologies vertes, en France, en Europe et dans les pays de l’OCDE. Le fonds combine une poche d’actifs de rendement loués et une poche de développement, plus risquée, portant sur des reconversions d’immeubles obsolètes. Une fraction de 5 à 10 % de l’actif est investie dans des entreprises solidaires via le fonds Solid’R, ce qui a permis l’obtention du label Finansol, en plus du label ISR immobilier et d’une classification en article 9 du règlement SFDR. L’endettement est autorisé jusqu’à 40 % de la valeur des actifs et l’objectif de performance, purement indicatif, est de 5 % par an lissé sur huit ans.
Patrimoine et répartition
Fin 2024, l’actif net réévalué atteignait 62 millions d’euros, investis dans seulement trois immeubles totalisant environ 31 000 m² : un site à Romainville au cœur du pôle Biocitech, un ensemble à Créteil et un actif à Zuidland aux Pays-Bas, loués à une douzaine de locataires de l’univers des sciences de la vie. L’actif net se répartissait entre 65 % d’actifs de rendement, 15 % d’actifs de développement, 14 % de liquidités et 6 % de poche solidaire. Cette concentration extrême sur trois actifs et un segment locatif étroit constitue la principale explication de la volatilité du fonds : chaque révision d’expertise ou départ de locataire pèse lourdement sur la valeur liquidative.
Performance et valeur liquidative
La performance de la SCI Novaxia Vista a été négative dès l’origine : -10,43 % en 2023, -3,43 % en 2024, puis un effondrement de -41,34 % en 2025, la valeur liquidative tombant à 51,11 euros au 31 décembre 2025 contre 100 euros au lancement. Faute de détail public sur cette dépréciation, l’ampleur du repli suggère une révision massive de la valeur des immeubles, dans un marché du bureau-laboratoire francilien devenu très sélectif et pour un fonds trop petit pour amortir un tel choc. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et le risque de perte en capital, ici largement matérialisé, demeure entier.
Frais, risque et cadre d’investissement
Les frais d’entrée atteignent 2 % et les frais de gestion annuels environ 1,9 % TTC, avec des coûts récurrents totaux supérieurs à 2,5 % selon le document d’informations clés. L’indicateur synthétique de risque affiché est de 3 sur 7, un niveau qui paraît, au vu de l’historique, sous-estimer le risque réel. La SCI a été référencée chez Apicil, Generali Patrimoine, Spirica, Suravenir et Vie Plus, et la société de gestion précise désormais que le fonds s’adresse à des investisseurs avertis.
Pour quel investisseur ?
Cette SCI en assurance-vie ne peut convenir qu’à un profil très tolérant au risque, sensible à l’impact et conscient d’investir dans un véhicule concentré, illiquide et en phase de reconstruction de valeur. Pour les détenteurs actuels, Weelim, conseil indépendant, recommande une analyse individuelle avant tout arbitrage.
