La SCI LF Multimmo, à travers sa catégorie de parts LF Philosophale 2, est l’une des plus anciennes sociétés civiles immobilières accessibles en assurance-vie : le fonds a été créé le 16 novembre 2004 et est géré par La Française Real Estate Managers. Cette part historique, dont le code ISIN est FR0013488020, sert d’unité de compte immobilière dans les contrats distribués par Spirica et plusieurs courtiers en ligne. Elle est recensée dans notre liste des SCI accessibles en assurance-vie.
Stratégie d’investissement de la SCI LF Multimmo
LF Multimmo a pour objet de constituer et de gérer un patrimoine immobilier, principalement d’entreprise, dont les revenus locatifs sont capitalisés. Le fonds se donne une cible de 90 % d’actifs immobiliers non cotés, principalement des parts de SCPI du groupe La Française, des OPCI, des fonds professionnels et des SCI, avec une poche de liquidité permanente d’environ 5 % et une exposition accessoire à des foncières cotées. Il s’agit avant tout d’une multigestion maison, ce qui simplifie le pilotage mais réduit la diversification des gérants. Le fonds relève de l’article 6 du règlement SFDR et ne détient pas de label ISR.
Patrimoine et répartition
Fin juillet 2026, l’actif net global du fonds s’établissait à 414 millions d’euros, la part LF Philosophale 2 en représentant environ 246 millions. Ce chiffre est à rapprocher des 1,15 milliard d’euros affichés en 2021 : entre rachats et dévalorisation, la SCI a perdu près des deux tiers de sa taille. Le portefeuille reste dominé par les bureaux, à 42 %, devant la santé et l’éducation pour 21 %, les commerces pour 15 %, l’hôtellerie et les loisirs pour 10 %, le résidentiel pour 6 % et la logistique pour 5 %. Géographiquement, les régions françaises pèsent 43 %, l’Île-de-France 27 % et l’international 19 %, essentiellement l’Allemagne et la Belgique. Les lignes principales sont les SCPI Épargne Foncière, LF Opportunité Immo et LF Marseille.
Performance et valeur liquidative
La performance de la part LF Philosophale 2 illustre le retournement du marché des bureaux : après 2,68 % en 2020, 2,76 % en 2021 et 5,75 % en 2023, le fonds a enregistré une chute de -22,30 % en 2024, l’une des plus sévères du marché, à mesure que les SCPI de bureaux du groupe étaient dévalorisées. L’année 2025 s’est soldée par -1,49 %, avec une valeur liquidative de 226,67 euros au 31 décembre 2025, et le repli se poursuit sur les huit premiers mois de 2026 à près de -7 %. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et le capital n’est pas garanti.
Frais, risque et cadre d’investissement
Pour cette catégorie de parts, les frais de souscription peuvent atteindre 2 %, dont une moitié acquise au fonds, et les frais de gestion réels ressortent à environ 0,90 % hors taxes par an, hors frais des SCPI sous-jacentes. L’indicateur synthétique de risque est de 2 sur 7, un niveau qui reflète une volatilité hebdomadaire faible mais qui a mal anticipé l’ampleur de la correction de 2024. La durée de placement recommandée dépasse huit ans et la souscription est généralement fermée aux assurés de plus de 75 ans.
Pour quel investisseur ?
La part LF Philosophale 2 de la SCI LF Multimmo relève aujourd’hui d’une logique de conservation ou d’arbitrage réfléchi plus que d’une souscription nouvelle. Weelim accompagne ses clients dans cette décision au cas par cas.
