La SCI Cap Santé est une société civile immobilière à capital variable créée fin 2021 par Praemia REIM, anciennement Primonial REIM, l’un des principaux gestionnaires européens d’immobilier de santé. Distribuée uniquement comme unité de compte immobilière dans les contrats d’assurance-vie et les plans d’épargne retraite d’une dizaine d’assureurs, elle permet d’investir dans les murs de cliniques, d’établissements de soins et de résidences pour seniors. Elle est répertoriée dans notre liste des SCI accessibles en assurance-vie.
Stratégie d’investissement de la SCI Cap Santé
La stratégie repose sur l’acquisition et la détention de long terme d’actifs de santé couvrant le court, le moyen et le long séjour : cliniques, soins de suite, laboratoires, EHPAD et résidences seniors. L’allocation cible prévoit environ 90 % d’immobilier de santé et de dépendance, le solde pouvant être investi dans d’autres secteurs ou conservé en trésorerie, avec une poche de liquidité minimale de 5 %. La SCI investit en direct mais aussi en architecture ouverte, via des parts de fonds professionnels et de véhicules non cotés, principalement au sein de l’OCDE européenne. L’objectif indicatif, non garanti, est de 5 % par an en moyenne sur huit ans.
Patrimoine et répartition
Au 30 juin 2026, l’actif net atteignait environ 1,08 milliard d’euros pour 160 actifs, dont 147 en France. La répartition géographique reste très majoritairement française, à 83 %, complétée par l’Allemagne pour 5 %, l’Italie pour près de 5 %, l’Espagne et le Portugal pour 2,5 % chacun, puis la Belgique. Sur le plan sectoriel, le court séjour représente près de 60 % du patrimoine, le long séjour 23 % et le moyen séjour 16 %. Le taux d’occupation financier est de 100 %, mais le portefeuille présente une concentration locative notable : les groupes Elsan et Ramsay Santé pèsent environ 71 % des loyers. L’endettement s’élève à 39 % de la valeur des actifs, ce qui amplifie les mouvements de valorisation.
Performance et valeur liquidative
Après deux exercices réguliers à 6,60 % en 2022 et 6,57 % en 2023, la performance de la SCI Cap Santé a basculé en 2024 avec un recul de -5,88 %, conséquence directe de la baisse des valeurs d’expertise de l’immobilier de santé sous l’effet de la remontée des taux. L’année 2025 marque une stabilisation avec 0,13 %, la valeur liquidative s’établissant à 107,04 euros au 31 décembre 2025 contre 100 euros à l’origine. Le premier semestre 2026 affiche un rebond de 1,95 %. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et l’investissement comporte un risque de perte en capital.
Frais, risque et cadre d’investissement
Les frais de gestion sont plafonnés à 1,90 % TTC de l’actif brut réévalué et les frais d’entrée s’élèvent au maximum à 2 %, plusieurs contrats en ligne les ramenant à 0 %. L’indicateur synthétique de risque est de 4 sur 7, un cran au-dessus de la plupart des SCI diversifiées, et la durée de placement recommandée est de huit ans. Le fonds n’est pas labellisé ISR mais détient la certification LuxFlag ESG, renouvelée en 2024. On le retrouve notamment dans les contrats Lucya Cardif, Epargnissimo, Primonial Target+ ainsi que chez plusieurs assureurs traditionnels.
Pour quel investisseur ?
Cette SCI en assurance-vie convient à un épargnant qui souhaite s’exposer à la demande structurelle de soins et de prise en charge du vieillissement, tout en acceptant une valorisation sensible aux taux et une dépendance à quelques grands exploitants. Weelim, conseil indépendant, aide ses clients à calibrer son poids dans une allocation immobilière plus large.
