La SCI Novaxia R est une société civile à capital variable gérée par Novaxia Investissement, société de gestion spécialisée dans le recyclage urbain. Lancée en 2021, cette unité de compte immobilière est accessible via les contrats d’assurance-vie, de capitalisation et les plans d’épargne retraite d’une dizaine d’assureurs. Elle propose une thèse d’investissement singulière : transformer des bureaux obsolètes en logements plutôt que d’acheter des immeubles loués. Elle figure dans notre liste des SCI accessibles en assurance-vie, dans la catégorie des SCI à impact.
Stratégie d’investissement de la SCI Novaxia R
La stratégie repose sur trois étapes : l’acquisition décotée d’actifs tertiaires vacants ou vieillissants, leur transformation en logements après obtention des autorisations d’urbanisme, puis la cession des programmes réalisés avec une plus-value. Le fonds ne vise donc pas un rendement locatif régulier mais une création de valeur foncière, avec un objectif de performance annualisé de 5 % sur huit ans, non garanti. Cette approche s’inscrit dans les enjeux du zéro artificialisation nette et de la pénurie de logements. Novaxia R détient également des participations dans d’autres véhicules du groupe, dont la SCPI Novaxia Neo, ce qui crée une interdépendance à surveiller.
Patrimoine et répartition
Au 30 septembre 2025, le portefeuille comprend 37 actifs immobiliers en direct, représentant plus de 13 000 logements en cours de développement, pour un actif net réévalué d’environ 747 millions d’euros et un actif géré supérieur à 1,1 milliard d’euros. L’exposition est quasi intégralement française et très concentrée sur Paris et l’Île-de-France, qui pèsent près de 89 % du patrimoine, avec des opérations emblématiques à Rueil-Malmaison ou Ivry-sur-Seine. La typologie est à 100 % résidentielle en destination finale, même si les actifs sont, à l’origine, des bureaux en reconversion.
Performance et valeur liquidative
La performance de Novaxia R a été positive lors des premiers exercices : +5,04 % en 2022, +2,06 % en 2023 et +3,16 % en 2024. L’année 2025 marque un premier recul, avec -2,88 % sur les neuf premiers mois et une valeur liquidative de 113,36 euros au 30 septembre 2025 pour la part A. Point de vigilance majeur : en février 2026, la société de gestion a procédé à une forte révision à la baisse des valeurs d’expertise, entraînant une chute de plus de 20 % de la valeur liquidative. Cette correction reflète la difficulté de valoriser des opérations de transformation dans un marché immobilier dégradé. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et le capital investi n’est pas garanti.
Frais, risque et cadre d’investissement
Les frais d’entrée sont de 2 % maximum, les frais de gestion de 1,60 % hors taxes par an (1,92 % TTC), complétés par des commissions de transaction de 1,5 % hors taxes et par les frais du contrat d’assurance-vie. L’indicateur de risque SRI est de 3 sur 7 et l’horizon recommandé de huit ans. Novaxia R cumule le label ISR et le label Finansol, et relève de l’article 9 du règlement SFDR, une classification rare pour un fonds immobilier. Elle est disponible chez Suravenir, Spirica, Apicil, Generali ou AG2R La Mondiale.
Pour quel investisseur ?
Cette SCI en assurance-vie s’adresse à un investisseur qui comprend la logique de développement immobilier, accepte une volatilité supérieure à celle des SCI de rendement et souhaite donner un sens à son épargne. Après la dévalorisation de début 2026, Weelim recommande une pondération limitée et une analyse attentive des prochains reportings avant tout renforcement.
