La SCI Viagénérations est une société civile immobilière à capital variable gérée par Turgot Asset Management, société du groupe Magellim. Créée en 2017, elle est la pionnière du viager mutualisé en unité de compte immobilière, accessible exclusivement au travers des contrats d’assurance-vie, de capitalisation et des plans d’épargne retraite. Sa proposition est simple : permettre aux seniors de monétiser leur logement tout en y restant, et offrir aux épargnants une exposition résidentielle décorrélée des loyers. Elle figure en bonne place dans notre liste des SCI accessibles en assurance-vie.
Stratégie d’investissement de la SCI Viagénérations
La SCI acquiert la nue-propriété de résidences principales auprès de personnes âgées, qui conservent un droit d’usage et d’habitation viager. Le vendeur reçoit un capital immédiat, sans rente. Le fonds investit entre 70 % et 90 % de son actif en immobilier ainsi acquis, le solde étant placé en liquidités et valeurs mobilières pour assurer la liquidité de l’unité de compte. La performance provient de la reconstitution progressive de la pleine propriété à mesure que la décote s’amenuise, puis de la revente des biens libérés. La décote moyenne à l’acquisition est de l’ordre de 39 %, pour des occupants âgés en moyenne de 79 ans.
Patrimoine et répartition
Au 31 mars 2026, le patrimoine compte près de 500 biens représentant plus de 99 % de l’actif, pour un actif net d’environ 960 millions d’euros, contre 945 millions fin 2024. L’exposition est exclusivement française, avec une répartition équilibrée entre l’Île-de-France, qui pèse environ 50 % du portefeuille, et les grandes métropoles régionales sélectionnées pour leur dynamisme démographique et économique. Les appartements représentent 63 % des biens et les maisons 37 %. Le fonds n’utilise pas d’effet de levier, ce qui limite sa sensibilité à la hausse des taux d’intérêt.
Performance et valeur liquidative
Jusqu’en 2025, la performance de Viagénérations n’avait jamais été négative sur une année civile. Après des exercices supérieurs à 6 % entre 2018 et 2020, le rendement s’est normalisé : +3,12 % en 2022, +3,46 % en 2023, +4,04 % en 2024 puis +2,23 % en 2025, pour une valeur liquidative de 145,65 euros au 31 décembre 2025. La rupture intervient en 2026 : au 30 juin, la valeur liquidative accuse un recul de près de 19 %, la société de gestion invoquant la hausse de l’OAT 10 ans et la baisse des prix de l’immobilier parisien dans la révision des expertises. Cette correction, après des années de progression quasi linéaire, rappelle qu’un fonds viager reste exposé au cycle immobilier. L’indicateur de risque affiché de 2 sur 7 reflétait la faible volatilité historique et mérite d’être relu à la lumière de cet épisode. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et le capital n’est pas garanti.
Frais, risque et cadre d’investissement
Les frais d’entrée sont de 2 % maximum, actuellement ramenés à 0 % par la société de gestion jusqu’à fin 2026, sans frais de sortie. Les frais de gestion annuels s’élèvent à 1,60 % hors taxes, auxquels s’ajoutent les frais de gestion du contrat d’assurance-vie, généralement entre 0,5 % et 1 %. La durée de placement recommandée est de huit ans. Viagénérations ne dispose pas de label ISR mais porte le label Finansol, qui reconnaît l’utilité sociale de son modèle. Elle est référencée dans de nombreux contrats, notamment chez Spirica, Suravenir, Generali et Swiss Life.
Pour quel investisseur ?
Cette SCI en assurance-vie convient à un épargnant prudent qui recherche une exposition au résidentiel français avec une faible volatilité, en acceptant un rendement modéré et un horizon long. Les risques tiennent à la longévité des occupants, à la liquidité des biens et à l’évolution des prix du logement. Weelim la considère comme une brique de fond de portefeuille, à combiner avec des SCI plus dynamiques.
