Tout ce qu'il faut savoir sur la loi Denormandie

La loi Denormandie est un dispositif fiscal destiné à encourager l’investissement locatif dans l’immobilier ancien à rénover, dans certaines communes ciblées. Elle permet, sous conditions strictes, de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, en contrepartie d’un engagement de location du logement rénové.

Ce guide vous présente l’ensemble du dispositif, sans survol, en couvrant toutes les conditions juridiques, fiscales et pratiques, telles qu’elles résultent du Code général des impôts et de ses commentaires administratifs publiés au BOFiP.

La réduction d’impôt dite Denormandie est prévue à l’article 199 novovicies du Code général des impôts, dans le cadre du dispositif d’investissement locatif intermédiaire, et commentée par l’administration fiscale dans la base BOFiP.

📚 Références administratives principales :

• BOI-IR-RICI-365 (réduction d’impôt sur le revenu – investissements locatifs)

• Commentaires spécifiques relatifs aux logements anciens faisant l’objet de travaux

Ces commentaires font foi pour l’interprétation du dispositif par l’administration fiscale.

Principe général de fonctionnement

Le contribuable acquiert un bien immobilier ancien situé dans une commune éligible, réalise ou fait réaliser des travaux répondant aux critères fiscaux, puis s’engage à louer le logement nu à titre de résidence principale dans le respect de plafonds (loyers et ressources) pendant une durée déterminée. En contrepartie, il bénéficie d’une réduction d’impôt calculée sur un prix de revient plafonné, répartie sur la durée d’engagement, et soumise à des règles de non-cumul et de plafonnement des avantages fiscaux.

Logement ancien acquis puis rénové

Est éligible l’acquisition d’un logement ancien suivie de travaux d’amélioration réalisés après l’acquisition, sous réserve du respect des conditions relatives à la nature et au montant des travaux, au délai d’achèvement, à la localisation, et à la location. Dans ce cas, le fait générateur de la réduction d’impôt est en principe l’achèvement des travaux.

Logement acquis déjà rénové

Est également éligible l’acquisition d’un logement ancien déjà rénové (travaux d’amélioration réalisés avant l’acquisition) si l’ensemble des conditions du dispositif est satisfait. Dans cette configuration, le fait générateur est l’acquisition.

Local affecté à un autre usage transformé en logement

Le dispositif peut s’appliquer à l’acquisition d’un local affecté à un usage autre que l’habitation (par exemple bureau ou commerce) dès lors que des travaux aboutissent à sa transformation en logement répondant aux conditions du dispositif. Le fait générateur est lié à l’achèvement de l’opération permettant de disposer d’un logement.

Vente d’immeuble à rénover (VIR)

Le BOFiP admet, sous conditions, la prise en compte d’opérations réalisées dans le cadre d’une vente d’immeuble à rénover (VIR) lorsque les travaux sont réalisés selon le cadre juridique correspondant et que les conditions propres au dispositif sont satisfaites.

Souscription de parts de SCPI

Le dispositif peut s’appliquer, dans les conditions prévues par le BOFiP, à la souscription de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) investissant dans des logements éligibles au dispositif. Le fait générateur est alors la souscription.

Communes du programme “Action Cœur de Ville” et ORT

Le Denormandie vise les logements situés dans des communes présentant un besoin marqué de réhabilitation de l’habitat en centre-ville, notamment les communes du programme “Action Cœur de Ville” et celles ayant conclu une opération de revitalisation du territoire (ORT). L’éligibilité dépend du cadre légal et des références administratives applicables, et doit être vérifiée pour la commune concernée.

Extension à certaines copropriétés en difficulté (administration provisoire et ORCOD)

La documentation publiée sur impots.gouv mentionne l’extension du périmètre du Denormandie à certaines situations de copropriétés en grande difficulté, notamment celles faisant l’objet d’une administration provisoire ou incluses dans une ORCOD, selon les conditions prévues.

Nature des travaux éligibles

Pour être éligibles au Denormandie, les travaux doivent être des « travaux d’amélioration » au sens fiscal, à l’exclusion des travaux portant sur des locaux ou équipements d’agrément. Le BOFiP précise que les travaux d’amélioration s’entendent de tous travaux (hors agrément) ayant pour objet : la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes, la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes, ainsi que les travaux destinés à réaliser des économies d’énergie pour l’ensemble de ces surfaces.

Les travaux réalisés sur des équipements de pur agrément (exemples cités par le BOFiP : piscines privées, terrains de jeux, serres situées à l’intérieur ou à l’extérieur du bâti) ne sont pas éligibles.

Les travaux éligibles au dispositif Denormandie ont été listés dans un décret paru au Journal officiel du 27 mars 2019 :

• l’isolation de la toiture
• l’isolation des murs donnant sur l’extérieur
  l’isolation des parois vitrées donnant sur l’extérieur
• le changement de système de chauffage
• le changement de système de production d’eau chaude sanitaire

Condition de montant des travaux : seuil de 25% du coût total de l’opération

Le Denormandie impose une condition centrale : le montant des travaux pris en compte doit représenter au moins 25% du coût total de l’opération. Le BOFiP précise également l’appréciation de l’achèvement : un logement est réputé achevé lorsque, notamment, aucun des travaux pris en compte pour l’appréciation du respect du seuil de 25% ne reste à engager ou à achever.

Vous devez procéder à un des travaux suivants dans le logement :

• Travaux améliorant la performance énergétique du logement de 20 % au moins (30 % au moins pour les logements individuels)
• Au moins 2 types de travaux parmi : le changement de chaudière, l’isolation des combles, l’isolation des murs, le changement de production d’eau chaude, l’isolation des fenêtres
• Création de surface habitable nouvelle (par exemple, balcon, terrasse ou garage).

Délai d’achèvement des travaux

Les travaux d’amélioration doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition du logement destiné à être rénové. La date d’achèvement est une question de fait et correspond, en principe, à la date à compter de laquelle le logement peut être occupé par un locataire dans des conditions normales.

Performance énergétique : exigences chiffrées après travaux

Le bénéfice du Denormandie est conditionné au respect d’un niveau de performance énergétique globale, avec deux voies possibles après travaux. Première voie : atteindre une diminution de la consommation conventionnelle d’énergie primaire du logement, par rapport à la situation avant travaux, d’au moins 30% pour les logements individuels et 20% pour les logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif (au moment de la réalisation des travaux). Cette diminution est évaluée sur les usages de l’énergie pour le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire et le refroidissement. Deuxième voie : respecter des exigences de performance énergétique, fixées par arrêté, en réalisant une combinaison d’actions d’amélioration de la performance énergétique portant sur au moins deux des cinq catégories suivantes : isolation de la toiture, isolation des murs donnant sur l’extérieur, isolation des parois vitrées donnant sur l’extérieur, systèmes de chauffage, système de production d’eau chaude sanitaire. Le BOFiP renvoie aux exigences techniques à respecter selon la catégorie de travaux et aux modalités de justification.

Dans tous les cas, la consommation en énergie du logement devra être inférieure à 331 kWh par mètre carré par an au terme de la rénovation (soit inférieur ou égal à la lettre E sur un diagnostic de performance énergétique – DPE).

Attention : Il n’est pas possible pour un particulier de réaliser lui même ces travaux. L’intervention d’un professionnel certifié RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) est obligatoire. Dans le cas contraire, l’investisseur ne pourra pas bénéficier de l’avantage fiscal.

Une fois que les travaux sont achevés, le propriétaire doit faire établir par un professionnel un second diagnostic de performance énergétique (le premier ayant été réalisé avant le début du chantier de rénovation).

Justificatifs à produire en cas de contrôle

Le contribuable doit être en mesure de présenter, sur demande de l’administration fiscale, les documents justifiant le respect des conditions de performance énergétique. Le BOFiP indique que cette justification repose notamment sur une évaluation énergétique réalisée selon une méthode de calcul conventionnelle, réalisée par une personne répondant aux conditions requises, et sur des factures (hors acomptes) des entreprises précisant le lieu, la nature des travaux et les caractéristiques/critères de performance requis.

Plus la durée de location sera longue, plus le taux de réduction d’impôt sera important.

• 12% pour un engagement locatif de 6 ans
• 18% pour un engagement locatif de 9 ans
• 21% pour un engagement locatif de 12 ans

La base de calcul de cette réduction d’impôt est : Prix d’achat de l’immeuble + montant des travaux réalisés.

Le plafond d’investissement est de 300 000€ par an et de 5 500€ le m².

Aucun report de réduction possible si celle-ci est supérieure à l’impôt du par le contribuable. C’est définitivement perdu. C’est pourquoi, il est important de se faire accompagner par un expert qui saura optimiser le montage pour vous. Un conseiller Weelim est à votre disposition pour cela.

A savoir

Dans le cadre du prélèvement à la source un crédit d’impôt de 60% de l’avantage fiscal est versé dès le mois de janvier. Le solde est versé en Septembre.

Location nue et résidence principale

Le logement doit être loué nu (non meublé) à usage de résidence principale du locataire, selon les conditions prévues par le dispositif de l’article 199 novovicies.

Durée d’engagement de location et prorogations

L’engagement de location est pris initialement pour une durée de 6 ans ou 9 ans. Le BOFiP prévoit la possibilité de prorogations par périodes supplémentaires, dans les conditions applicables, ce qui permet d’allonger la durée totale d’engagement jusqu’à 12 ans, avec des compléments de réduction d’impôt.

Plafonds de loyers

La location doit respecter des plafonds de loyers déterminés par zone. Ces plafonds sont fixés par les textes applicables et peuvent être actualisés. Il convient de se référer aux publications officielles impots.gouv.fr et aux références BOFiP à jour pour les montants applicables à l’année de mise en location.

Plafonds de ressources des locataires

Le dispositif impose également le respect de plafonds de ressources des locataires, déterminés selon les règles applicables et susceptibles d’actualisation. Les conditions d’appréciation des ressources et les références des barèmes relèvent du cadre du 199 novovicies et de ses commentaires.

Note : les plafonds de loyers sont révisés au 1er janvier de chaque année. Pour afficher le barème 2026, remplacez les montants ci-dessus dès publication du BOFiP (annexe “Plafonds de loyer et de ressources”).

Le loyer maximum (hors charges) que le propriétaire peut facturer est calculé comme suit :

Étape 1 : déterminer la surface utile du logement

Surface utile = surface habitable + 50% des surfaces annexes (dans la limite de 8 m² d’annexes retenues).
Exemples de surfaces annexes : balcon, terrasse, cave.

Étape 2 : déterminer le coefficient multiplicateur (dit “coefficient Pinel”)

Coefficient = (19 / surface utile) + 0,7

Le coefficient est plafonné à 1,2 (si le résultat est supérieur à 1,2, on retient 1,2).

Étape 3 : déterminer le loyer maximum

Loyer maximum mensuel = surface utile × coefficient × plafond de loyer (€/m²)

Choix irrévocable entre Denormandie et autres volets du 199 novovicies pour un même logement

Le BOFiP précise qu’un même logement ne peut ouvrir droit simultanément à la réduction “Denormandie” (logements anciens avec travaux) et aux autres volets du dispositif d’investissement locatif de l’article 199 novovicies ; le choix est exercé lors de la première déclaration et est irrévocable.

Absence de double avantage sur les travaux

Les dépenses de travaux retenues pour la détermination de la réduction d’impôt ne peuvent pas, pour les mêmes dépenses, être utilisées pour générer un avantage fiscal concurrent, notamment via la déduction au titre des revenus fonciers, selon les règles rappelées au BOFiP.

Plafonnement global des avantages fiscaux

La réduction Denormandie s’inscrit dans le plafonnement global des avantages fiscaux applicable au foyer fiscal (plafonnement des “niches fiscales”), dans les conditions prévues par la réglementation fiscale.

Le “fait générateur” correspond à l’événement qui fixe l’année à partir de laquelle la réduction d’impôt Denormandie peut être pratiquée et, dans certains cas, la date à laquelle s’apprécie la base de la réduction (prix de revient retenu). Il varie selon la nature de l’opération (logement déjà rénové, logement acquis puis rénové, transformation d’un local, SCPI).

Cas n°1 : logement acquis en vue de la réalisation de travaux d’amélioration (travaux après acquisition)

Dans ce cas, le BOFiP précise que la base de la réduction d’impôt s’apprécie à la date d’achèvement des travaux d’amélioration. Cela signifie que le point de départ de l’avantage fiscal est lié à l’achèvement des travaux (c’est l’année de cet achèvement qui sert de référence pour l’ouverture du droit), et que les travaux réalisés après cette date d’achèvement ne sont pas intégrés dans la base de l’avantage fiscal. De même, les travaux qui ne répondent pas à la définition des travaux d’amélioration telle qu’exposée au BOFiP ne sont pas retenus, quelle que soit leur date de réalisation. Par ailleurs, la détermination de la date d’achèvement des travaux est une question de fait appréciée au regard des circonstances de chaque cas particulier, et l’achèvement doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de l’acquisition.

Cas n°2 : acquisition d’un logement ayant fait l’objet de travaux d’amélioration avant l’acquisition (logement déjà rénové)

Dans cette situation, l’avantage fiscal s’applique à l’acquisition d’un logement déjà rénové avant l’achat. La date déterminante est alors la date d’acquisition du logement, qui s’entend de la date de signature de l’acte authentique d’achat. Concrètement, le droit à réduction se rattache à l’année de cette acquisition, puisque les travaux ont été réalisés avant.

Cas n°3 : acquisition d’un local que le contribuable transforme en logement

Lorsque l’opération consiste à acquérir un local (à usage autre que l’habitation) puis à le transformer en logement, le BOFiP indique que la référence est la date d’achèvement du logement (autrement dit, l’année au cours de laquelle le logement résultant de la transformation est achevé). Ce point est fondamental car il conditionne l’année d’ouverture du droit et l’articulation avec les obligations de location.

Cas n°4 : souscription de parts de SCPI éligibles

Lorsque l’investissement est réalisé via la souscription de parts de SCPI relevant du dispositif, le BOFiP précise que le fait générateur est la souscription. Cela signifie que l’année de référence pour l’ouverture du droit à réduction est celle de la souscription des parts, sous réserve du respect des autres conditions propres au dispositif (notamment celles relatives aux immeubles détenus par la SCPI).

La liste des villes éligibles au dispositif Denormandie se trouve dans un arrêté du 26 mars 2019 publié au Journal officiel du 27 mars 2019.