Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Pour développer son patrimoine grâce à l’investissement immobilier locatif, deux options peuvent être envisagées. Tout d’abord, on peut acheter un appartement, une maison ou un local commercial en direct ou via une SCI pour le mettre en location. Mais on peut aussi, pour plus de confort, investir en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) pour investir dans un patrimoine immobilier diversifié et bénéficier d’un risque mutualisé sur un ensemble de biens immobiliers.

Comme le laisse entendre son nom, une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une société d’investissement immobilier qui permet à des investisseurs, personnes physiques ou morales, d’investir dans l’immobilier locatif dans un cadre collectif et mutualisé sur un parc immobilier diversifié. La SCPI est également connue sous le nom de « pierre papier ».

La SCPI se dote au fil des ans d’un patrimoine diversifié à la fois au niveau géographique (Paris, France, Europe ou hors zone euro), mais aussi au niveau de la typologie des biens immobiliers (actifs), des locataires et des secteurs d’activités de ces derniers (grande distribution, bureaux, logistique, hôtellerie, énergie, etc.).

Les SCPI donnent donc accès au plus grand nombre, grâce à un ticket d’entrée faible (de l’ordre de 1000 € à 5000 € selon les SCPI) au marché immobilier professionnel très difficile d’accès.

Les associés confient la gestion immobilière à une société de gestion de SCPI, qui se charge de tout.

La gestion d’une SCPI est assurée par une société de gestion agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financier). Elle se charge de la sélection des actifs (immeubles) et des locataires jusqu’à la revente du patrimoine, en passant par l’entretien du parc immobilier ou des éventuels travaux. Ce service est rémunéré par des frais de gestion qui sont prélevés tout au long de l’année, ils sont de l’ordre de 10 à 15 % des loyers encaissés par la SCPI. En contrepartie de la somme investie, les associés perçoivent un revenu potentiel à échéances régulières (tous les trimestres ou tous les mois), correspondant au dividende net de frais de gestion issu des loyers payés par les locataires des immeubles. Notons qu’un nouvel associé ne commence à percevoir ses revenus qu’au bout de quelques mois, après un délai de carence appelé aussi délai de jouissance. Ce délai varie entre 4 et 6 mois selon les SCPI. Il correspond au temps nécessaire à la SCPI pour investir l’épargne collectée : recherche d’immeubles, étude des dossiers, transaction et mise en location si l’immeuble n’est pas déjà loué.

Une SCPI collecte des fonds auprès d’investisseurs d’investisseurs particuliers ou auprès de personnes morales (entreprises commerciales, holding patrimoniales, associations etc.) qu’elle utilise pour constituer et développer un patrimoine immobilier diversifié. Chaque investisseur qui souscrit à des parts d’une SCPI devient alors « associé » ou « porteur de parts » , et détient une partie d’un patrimoine immobilier, sous la forme de parts.

La souscription de parts de SCPI peut se faire de façon totalement dématérialisée (signature électronique) ou sous format papier en complétant un bulletin de souscription. Cette souscription peut généralement se faire en contactant directement la société de gestion qui est en charge de la gestion de la SCPI, ou en faisant appel à un distributeur partenaire de cette société de gestion comme Weelim. Attention, ce n’est pas parce que Weelim est un intermédiaire, que vous aurez plus de frais. Les conditions d’investissement en passant par Weelim sont les mêmes qu’en vous adressant directement à la société de gestion de SCPI. La rémunération de Weelim est prise en charge par les sociétés de gestion partenaires qui lui rétrocède une partie des frais de souscription inclus dans le prix de souscription des parts.

En investissant en SCPI, vous allez profiter des avantages de l’immobilier locatif sans les contraintes de gestion et avec une meilleure mutualisation du risque.

Les avantages de l’immobilier locatif

L’investissement immobilier présente de nombreux avantages. Nous vous avons préparé une liste non exhaustive, mais qui recense pour nous les principaux points forts.

L’immobilier locatif est un actif à la portée de tous, tangible et durable

L’investissement dans la pierre a un côté « tangible » rassurant : l’immobilier locatif peut être visualisé, voire visité. Et vous le détenez pour une durée aussi longue que vous souhaitez. C’est pareil en ce qui concerne les SCPI. Bien que vous ne soyez pas directement propriétaire des biens immobiliers détenus par la SCPI, vous pouvez consulter l’ensemble du parc immobilier dans le rapport annuel de gestion qui liste tous les biens : adresses, typologie, surface, prix d’achat, valeur vénale etc.

L’immobilier locatif peut s’acheter à crédit

Comme pour un investissement locatif, l’achat de parts de SCPI peut se faire en sollicitant un crédit immobilier auprès de sa banque. Avec ou sans apport, c’est – sauf exception faite pour des très gros patrimoine, le seul placement pouvant être réalisé à crédit et le seul actif à vous faire profiter de « l’effet de levier » de celui-ci pour un effort de trésorerie (différentiel entre mensualité et loyer perçu) généralement raisonnable sur des durées d’emprunt de 10 à 20 ans. Par ailleurs, les charges générées par le crédit (intérêts, frais de dossier, assurance etc…) sont intégralement déductibles des revenus fonciers sur votre déclaration d’impôt. Autre avantage non négligeable d’avoir recours en un crédit immobilier pour acheter ses parts de SCPI, le contrat de prévoyance lié à l’assurance décès invalidité. Si l’un des emprunteurs décède, le survivant n’a plus qu’une partie du crédit à rembourser. Il peut aussi n’avoir plus rien à rembourser si l’assurance a été contractée à 100 % sur chaque emprunteur.

L’investissement locatif est en partie financé par les locataires

Quand on a recours à un crédit immobilier pour financer l’achat de ses parts de SCPI, le financement du projet, comme pour un achat immobilier locatif, est tout de même assuré en grande partie par les loyers qui vous sont versés.

Une rentabilité attractive

La rentabilité (revenus fonciers + plus-value potentielle au moment de la vente) d’un investissement SCPI, comme pour bien immobilier locatif est attractive. Quand on investi dans l’immobilier en direct, il vous faudra choisir les bons emplacements (marché locatif dynamique) à l’avenir prometteur (projets appelés à valoriser le quartier) etc.. En SCPI, il faudra choisir celles qui feront les bons choix à votre place.

C’est un rempart contre l’inflation

L’immobilier locatif est connu pour être une classe d’actif qui, à long terme, peut être un rempart contre l’inflation. En effet, comme les loyers sont indexés sur des indices de référence comme l’IRL pour l’immobilier de logement ou l’ILC pour les loyers commerciaux qui prennent en compte l’inflation dans leur méthodologie de calcul, ils évoluent donc indirectement en fonction de l’inflation. Ainsi, il serait tout à fait envisageable d’imaginer une hausse des valeurs des biens immobiliers détenus par les SCPI du fait de cette indexation des valeurs locatives, ce qui pourrait profiter alors aux investisseurs.

Les SCPI : l’immobilier locatif sans aucune contrainte de gestion

Une fois que nous avons vu l’intérêt d’investir dans l’immobilier, il faut comprendre pourquoi le faire à travers une SCPI. Alors certes en investissant dans une SCPI vous n’allez pas prendre parts aux décisions d’investissement (vous déléguez ça au gérant de la SCPI), mais vous allez surtout ne pas avoir à vous soucier de tous les tracas que peut représenter la gestion d’un bien immobilier : anticiper les travaux d’entretien, relancer les locataires en cas de non respect des échéances de règlement des loyers, vous poser la question de savoir si c’est le bon moment pour vendre tel ou tel bien immobilier, vous protéger contre le risque d’impayés etc. Toutes ces contraintes qui sont une véritable charge financière et mentale quand on détient du patrimoine immobilier en direct repose en totalité sur la société de gestion.

Un risque mutualisé

C’est aussi une des principales raisons d’investir dans l’immobilier locatif à travers une SCPI plutôt qu’en direct. Le risque de perte en capital lié à l’évolution des prix sur les marchés immobiliers est mutualisé sur un ensemble de biens immobiliers situés à des emplacements différents et rattachés à des secteurs immobiliers différents (bureaux, commerces, logements, logistique, santé, hôtellerie…) donc exposés à des logiques de prix différentes.

Par ailleurs, qui dit parc immobilier, dit nombre de locataires importants évoluant sur des secteurs d’activité différents ce qui permet de mutualiser le risque d’impayés. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle aucune SCPI de rendement n’a jamais suspendu le versement de ses loyers aux associés. Bien qu’il y ait parfois des impayés ou des départs de locataires, la mutualisation leur permet généralement de compenser avec d’autres rentrées locatives ou avec des réserves de distribution (report à nouveau).

Les SCPI s’adressent à tout profil d’investisseurs. Des plus modestes (les tickets d’entrée sont généralement de moins de 5000 €) aux plus aisés. Ces derniers auront la possibilité, à partir de 50 000 € de placement par exemple, de travailler avec leur conseiller sur la construction d’un « portefeuille SCPI » sur-mesure qui pourra intégrer plusieurs SCPI, gérées par des maisons de gestion différentes et complémentaires.

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