La SCPI Capiforce est l’un des plus anciens véhicules à capital fixe du marché, géré par Fiducial Gérance. Créée en 1982, elle bénéficie d’une expertise de plus de 40 ans dans la gestion immobilière. Sa stratégie d’investissement est historiquement et majoritairement orientée vers l’immobilier de commerce (70 % du patrimoine), avec une diversification complémentaire en bureaux. Le fonds cible des actifs situés principalement en régions (51 %) et en Île-de-France, privilégiant des emplacements de centre-ville ou des zones commerciales établies bénéficiant de flux de consommation stables.
Le positionnement de Capiforce est celui d’un fonds patrimonial à haut rendement. Étant à capital fixe, sa croissance est rythmée par des augmentations de capital successives ou par les échanges sur le marché secondaire. Cette SCPI de rendement se distingue par une capitalisation modeste mais solide de 81 millions d’euros au troisième trimestre 2025. Sa petite taille lui permet une grande agilité dans la gestion de ses actifs et une sélection très pointue des locataires, souvent des enseignes nationales ou des commerçants de proximité bien implantés.
Les performances financières de Capiforce pour l’année 2024 sont excellentes, avec un taux de distribution brut de 6,83 %. Le dividende annuel distribué s’est élevé à 16,00 € par part. Ce niveau de rendement très attractif s’explique par la nature des actifs de commerce qui offrent des taux de loyers élevés et par une gestion rigoureuse des charges. Sur les cinq dernières années, la SCPI a maintenu une distribution régulière, malgré les défis posés par la crise sanitaire au secteur du commerce, prouvant ainsi la pertinence de ses choix d’emplacements.
En termes de transactions et de valorisation, le prix acquéreur moyen constaté sur le marché secondaire est d’environ 215,50 € (incluant les frais et droits). La valeur de retrait est estimée à 194,14 €. Fait marquant récent : la SCPI a procédé à une actualisation de sa note d’information en octobre 2023 pour s’adapter aux nouvelles conditions de marché. Le délai de cession sur le marché secondaire est relativement court, s’établissant à 1,8 mois au troisième trimestre 2025, avec un ratio de liquidité de 100 %. La SCPI ne présente quasiment pas de parts en attente, signe d’un marché secondaire équilibré.
Capiforce est classée Article 8 au sens du règlement SFDR, intégrant des objectifs de durabilité dans sa gestion. Elle dispose d’une réserve de report à nouveau qui contribue à la stabilité des acomptes trimestriels. Le taux d’occupation financier est traditionnellement élevé pour ce type de fonds de commerce. Pour un épargnant, Capiforce offre une opportunité rare de s’exposer à un patrimoine de murs de boutiques mature, générant des revenus immédiats importants, tout en bénéficiant de la signature d’un gestionnaire de renom comme Fiducial Gérance.
