Les SCPI en démembrement de propriété

Il existe plusieurs façons d’investir en SCPI. Au travers d’enveloppes fiscales par exemple comme l’assurance-vie, le contrat de capitalisation ou le PERin. Au comptant ou par le biais d’un crédit immobilier. Ou encore en démembrement de propriété. C’est au moment de l’achat de parts de SCPI que se pose donc la question du mode d’investissement le plus adapté à votre situation et à vos objectifs. Pour vous aider dans vos réflexions, nous allons ici prendre le temps de vous expliquer en quoi consiste l’investissement dans des SCPI en démembrement de propriété. 

Qu’est-ce que le démembrement de Propriété ?

Le démembrement de propriété, bien que complexe à première vue, est une notion fondamentale en investissement immobilier. C’est un mécanisme juridique sophistiqué qui intervient dans la répartition des droits de propriété. Son origine remonte à la théorie juridique des trois composantes fondamentales du droit de propriété, à savoir l’usus, le fructus et l’abusus. Cette division des droits de propriété est au cœur de nombreuses stratégies d’investissement, dont le démembrement de propriété.

L’usufruitier, dans ce contexte, détient le droit d’utiliser le bien immobilier pour son propre usage ou de le mettre en location, en percevant les loyers générés. Il a donc la jouissance du bien, pouvant en tirer des bénéfices immédiats sous forme de revenus locatifs. L’usufruitier a la responsabilité de l’entretien du bien, en veillant à ce qu’il reste en bon état pendant la période d’usufruit.

Le nu-propriétaire, en revanche, conserve le droit de disposer du bien, mais il doit le faire en respectant les droits de l’usufruitier. Cela signifie qu’il ne peut pas utiliser le bien de manière incompatible avec les droits de l’usufruitier ni le vendre sans son consentement. Le nu-propriétaire a donc une perspective à plus long terme, sachant qu’à la fin de la période d’usufruit, il obtiendra la pleine propriété du bien, sans avoir à effectuer un nouvel achat.

Cette division des droits de propriété peut sembler complexe, mais elle offre des avantages considérables en matière de planification patrimoniale et d’investissement immobilier. Elle permet aux parties de maximiser leurs avantages respectifs en fonction de leurs besoins et de leurs objectifs financiers. 

Il repose sur la séparation des droits de propriété en deux éléments distincts : l’usufruit et la nue-propriété.

Les Différents types de démembrement en immobilier

Le démembrement de propriété ne se limite pas à une seule variante. Il existe en réalité deux principaux types de démembrement : temporaire et viager. Comprendre ces distinctions est essentiel pour tirer le meilleur parti de votre investissement..

Le démembrement temporaire :

Dans un démembrement temporaire, la division des droits de propriété a une durée définie à l’avance. Par exemple, il peut être établi pour une période de 10, 15 ou 20 ans. À la fin de cette période, l’usufruit rejoint automatiquement la nue-propriété, et le nu-propriétaire devient le propriétaire absolu du bien.

Ce type de démembrement est souvent utilisé dans un contexte de planification successorale, car il permet de transmettre progressivement la propriété tout en conservant le contrôle et la jouissance du bien pour une période définie.

Le Démembrement Viager :

Le démembrement viager, comme son nom l’indique, est valable jusqu’à la fin de la vie de l’usufruitier. Contrairement au démembrement temporaire, il ne suit pas un calendrier préétabli. La durée de ce démembrement est donc incertaine et dépend de la durée de vie de l’usufruitier.

Cette option est souvent choisie lors de la préparation d’une succession, dans le but de garantir à un proche le droit de rester dans un bien immobilier jusqu’à la fin de ses jours par exemple, tout en assurant la transmission future de la nue-propriété à un autre bénéficiaire, tel qu’un enfant ou un héritier.

Investir en SCPI en démembrement

En quoi consiste l’application du démembrement de propriété aux SCPI ? C’est ce que nous allons voir maintenant.

Quand on parle d’investissement en nue-propriété dans le cadre des SCPI, on fait référence au démembrement temporaire de propriété. C’est-à-dire que la division des droits de propriété (nue-propriété et usufruit) a une durée définie à l’avance.

Une question centrale se pose alors : comment est calculée la clé de répartition entre la valeur de l’usufruit (ce que va payer l’investisseur usufruitier) et la valeur de la nue-propriété (en nu-propriétaire dans ce type de démembrement ?

La Clé de Répartition en Démembrement Temporaire :

La clé de répartition en démembrement temporaire détermine la valeur de l’usufruit et celle de la nue-propriété pour une même part de SCPI. Cette clé est calculée en fonction de deux principaux paramètres : la durée du démembrement et le montant des revenus versés par la SCPI.

Si l’usufruit est établi pour une période de 10 ans, par exemple, cela signifie que l’usufruitier aura le droit de percevoir les revenus générés par la SCPI pendant ces 10 années. Plus la durée de l’usufruit est longue, plus la part des revenus revenant à l’usufruitier sera importante et donc plus la valeur de l’usufruit sera elle aussi importante.

Exemple de clés de répartition de la Clé de Répartition :

Cette clé de répartition est déterminée par les sociétés de gestion en tenant compte de la valeur économique de l’usufruit et de la nue-propriété en utilisant la formule suivante : 

NP = PP / (1+T) N

où NP = Nue-propriété, PP = Pleine propriété, N = durée du démembrement et T = performance de la SCPI.

Les SCPI en Nue-Propriété

Investir en SCPI en nue-propriété, signifie que vous allez souscrire à des parts de SCPI, mais sans avoir le droit de percevoir les revenus pendant une période connue et déterminée dès le départ de votre projet d’investissement. Vous vous inscrivez donc dans une perspective à long terme, sur une période de 5, 7, 10 ou 15 ans généralement, car la pleine propriété des parts ne vous reviendra qu’à la fin de la période du démembrement temporaire.

L’intérêt principal de l’opération pour l’investisseur, c’est qu’il n’a pas à payer la valeur de la pleine propriété des parts. Comme vous n’allez pas percevoir de revenus pendant une période définie, vous bénéficiez donc d’une décote sur la  valeur des parts de la SCPI qui vient compenser cette absence de revenu. Grâce à cette décote l’investisseur peut souscrire à plus de parts avec un même budget d’investissement initial. Et il pourra alors bénéficier de loyers plus importants à termes, quand il retrouvera la pleine propriété des parts.

Cependant, vous devez néanmoins noter qu’il y a quelques inconvénients dans un tel schéma d’investissement. Vous devez par exemple attendre la fin du démembrement temporaire pour jouir pleinement de votre placement, et pendant toute la durée du démembrement il ne vous sera pas possible de revendre la nue-propriété des parts de la SCPI.

L’Usufruit de Parts de SCPI

À l’inverse, détenir l’usufruit de parts de SCPI signifie que vous avez le droit de percevoir les revenus générés par les actifs de la SCPI. Cependant, vous n’avez pas le droit de disposer de la propriété elle-même. Cette approche peut être particulièrement intéressante si vous recherchez un flux de revenus régulier et stable important pendant une période donnée.

Le fonctionnement des SCPI en usufruit suit un schéma similaire à celui des SCPI classiques. Vous investissez dans des parts de SCPI auprès d’une société de gestion, mais vous détenez uniquement l’usufruit de ces parts. La nue-propriété est quant à elle attribuée à un tiers, souvent un investisseur à la recherche d’une perspective de propriété future.

L’intérêt principal, c’est qu’en tant qu’investisseur usufruitier, vous allez percevoir l’intégralité des loyers versés par la SCPI, alors que vous n’aurez payé qu’une quote part de sa valeur puisque l’investisseur en nue-propriété lui aura versé le complément. Si on reprend le tableau de clés de répartition sur un démembrement 10 ans par exemple, l’usufruitier va décaisser environ 30 % de la valeur de la part de la SCPI, pour percevoir les loyers. Donc si la SCPI distribue 50 euros par part et que le la valeur en pleine propriété de la SCPI est de 1000 € (soit 5% de taux de distribution), ça signifie que l’usufruitier verse 300 € pour percevoir les 50 euros par an pendant 10 ans. Attention tout de même à prendre en compte dans vos calculs le fait que les 300 euros investis au départ sont dans ce mode d’investissement totalement perdus.

Les Inconvénients

Bien que les SCPI en démembrement de propriété offrent des avantages indéniables, il est essentiel d’examiner également les inconvénients potentiels. Tout investissement comporte des risques, et cette stratégie ne fait pas exception.

Pour l’usufruitier, l’inconvénient majeur, c’est que tout l’intérêt de l’opération réside dans la capacité de la SCPI à maintenir le même niveau de revenu versé à l’investisseur pendant toute la durée de l’opération. Par ailleurs, si sa fiscalité est déjà élevée, il se peut que ça alourdisse la facture fiscale de manière significative.

Pour le nu-propriétaire, il ne perçoit pas de revenus. Il ne peut donc pas profiter de son investissement. Par ailleurs, il cristallise un capital qu’il ne pourra pas céder pendant toute la durée du démembrement. Aussi, si jamais lui venait l’envie de récupérer ses fonds pour les affecter à d’autres projets, il sera coincé jusqu’au terme de l’opération.