Face aux tensions sur le marché immobilier, l’État pourrait instaurer une nouvelle niche fiscale début 2026

Alors que la crise du logement s’amplifie, le gouvernement envisage d’instaurer un nouveau statut du bailleur privé, reposant sur un mécanisme d’amortissement fiscal. Destiné à relancer l’investissement immobilier locatif après la disparition du dispositif Pinel, ce projet s’articule autour d’un amortissement étalé sur 20 à 40 ans. Mais entre contraintes budgétaires et arbitrages techniques, son adoption n’est pas acquise.

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Une crise du logement révélée par l’effondrement des ventes

Depuis la suppression du Pinel début 2025, l’investissement privé dans l’immobilier neuf a chuté de 40 à 45 %, selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI). Les réservations de logements neufs destinés à la location par des particuliers se sont effondrées, faisant craindre une aggravation de la pénurie. Dans les villes tendues, le nombre de dossiers par annonce dépasse parfois les 1 000, mettant en évidence un marché très sous tension. Pour rompre ce cercle vicieux, l’État pousse les parlementaires à plancher sur des solutions rapides et efficaces.

La piste de l’amortissement : un modèle emprunté au bailleur professionnel

Le rapport parlementaire piloté par Marc‑Philippe Daubresse et Mickaël Cosson propose une mécanique d’amortissement linéaire : jusqu’à 4 % par an déduit de la valeur du bien sur une période de 20 à 40 ans, cumulant une déduction de près de 80 %. Ce dispositif permettrait à un bailleur de déduire annuellement des dizaines de milliers d’euros de ses revenus imposables, tout en lissant fiscalement le coût d’achat. Inspiré du régime LMNP, il serait étendu à la location nue pure, avec l’ambition de rendre ce segment aussi attractif que celui du meublé.

Des garde-fous pour garantir l’équilibre budgétaire et social

Pour éviter les effets pervers, plusieurs conditions sont évoquées :

• encadrement des loyers à un tarif modéré (10 à 15 % sous le marché),
• exigence de performance énergétique (DPE A/B dans l’ancien, RE 2020 dans le neuf),
• durée minimale de location (six à huit ans),
• contrepartie énergétique avec amortissement accéléré pour rénovation des passoires thermiques.

Des plafonds d’investissement financier (300 000 € par foyer sur 3 ans) et territoriaux (priorité à zones tendues) sont également envisagés pour limiter le coût global et concentrer l’impact là où le besoin est le plus fort.

Le système ne remplacerait pas les cadres actuels, mais viendrait en complément. Le LMNP, micro-foncier et le déficit foncier subsisteraient. Les amortissements pratiqués seraient intégrés à la plus‑value lors de la revente, comme en LMNP, évitant ainsi l’érosion des recettes fiscales long terme. L’idée : offrir une fiscalité attractive sans créer un régime unique susceptible de provoquer trop de déséquilibres.

Des freins budgétaires et techniques majeurs

Malgré son potentiel incitatif, l’amortissement est jugé coûteux par Bercy. Une étude ministérielle évoquait un manque à gagner de 900 millions d’euros la première année, compensé par la reprise de la construction à moyen terme. Dans un contexte de rigueur budgétaire, la Direction du Budget retarde sa validation. L’attention porte également sur les modalités de calcul de l’amortissement, de la valeur amortissable et des contrôles nécessaires, désormais attendues dans un décret avant fin 2025.

La feuille de route est claire : remise du rapport mi‑juin, arbitrage en juillet‑août, amendement au PLF 2026 présenté à l’automne et mise en œuvre début 2026. Toutefois, le succès du statut dépendra du compromis trouvé entre assouplissement fiscal, encadrement social et équilibre des finances publiques. Les acteurs du marché immobilier suivent de près : pour eux, l’enjeu dépasse le simple fiscal, il s’agit de restaurer la confiance d’un secteur en pleine désillusion.

Promoteurs, banques et investisseurs privés sont unanimes : le secteur a besoin d’un signal clair pour relancer le cycle. L’investissement locatif représente un levier essentiel de la relance économique et de la sortie de crise du logement. Reste maintenant à transformer les intentions en actes, et à garantir que les engagements seront tenus.