SCPI Principal Inside : premières acquisitions aux États-Unis prometteuses

À peine quelques mois après l’ouverture de ses souscriptions au grand public, la SCPI Principal Inside géré par Principal Asset Management vient de concrétiser ses deux premières acquisitions immobilières aux États-Unis, illustrant la mise en œuvre opérationnelle de son positionnement stratégique.

Ces premières opérations, réalisées dans les secteurs de la santé et de l’éducation, traduisent une volonté claire : bâtir progressivement un portefeuille immobilier international, centré sur des actifs essentiels, résilients et portés par des fondamentaux démographiques de long terme. Elles interviennent dans un contexte de marché encore exigeant pour l’immobilier, où la sélectivité et la discipline d’investissement restent déterminantes.

Une SCPI récente, conçue pour répondre à un enjeu de diversification géographique

Lancée en 2025, Principal Inside se distingue d’emblée par son ambition : proposer aux investisseurs français une exposition immobilière internationale structurelle, avec une allocation cible de 50 % en Europe (hors France) et 50 % aux États-Unis.

Ce positionnement répond à un constat largement partagé par les professionnels du patrimoine : l’épargne immobilière française demeure très majoritairement concentrée sur le marché domestique, alors même que les marchés immobiliers internationaux offrent une profondeur, une diversité sectorielle et des cycles économiques parfois décorrélés.

La SCPI s’appuie pour cela sur les capacités d’un acteur mondial de premier plan. Principal Asset Management, via sa plateforme immobilière Principal Real Estate, figure parmi les dix plus grands gérants immobiliers mondiaux, avec plus de 100 milliards de dollars d’actifs immobiliers sous gestion et plus de 60 ans d’expérience dans l’investissement immobilier international .

Une première acquisition emblématique dans la santé, en Floride

La première acquisition de Principal Inside a été annoncée mi-décembre 2025. Elle concerne un immeuble de santé multidisciplinaire situé à Osprey, dans la zone métropolitaine de Sarasota (Floride).

Un actif aligné avec les grandes tendances démographiques américaines

La Floride est l’un des États américains les plus dynamiques sur le plan démographique, avec une population en croissance rapide, notamment sur les classes d’âge les plus consommatrices de soins médicaux. La zone de Sarasota a ainsi enregistré une hausse de population de 9 % entre 2020 et 2024, selon les données du recensement américain citées dans le communiqué de presse .

L’actif acquis développe un peu plus de 1 000 m² et a fait l’objet d’une rénovation en 2024. Il est intégralement loué à Osprey PolyClinic, une clinique regroupant plus d’une dizaine de praticiens spécialisés.

Des caractéristiques locatives sécurisantes

Sur le plan contractuel, l’opération repose sur des fondamentaux jugés robustes :

• Bail ferme de 15 ans, offrant une visibilité élevée sur les flux locatifs

• Bail triple net, transférant au locataire l’intégralité des charges d’exploitation et des travaux

• Locataire exploitant, directement impliqué dans l’activité médicale du site

L’ensemble vise à limiter le risque opérationnel et la variabilité des charges pour la SCPI.

Rendement et conditions financières

La transaction a été réalisée pour un montant de 6,34 millions de dollars, avec un rendement acte en main de 8,2 % . Comme toujours, il est rappelé que les performances passées ne préjugent pas des performances futures et que ce rendement ne constitue pas une garantie.

Une deuxième acquisition dans l’éducation, au Texas

Quelques semaines plus tard, début janvier 2026, Principal Asset Management annonçait une deuxième acquisition aux États-Unis, confirmant le rythme de déploiement de la SCPI.

Un actif d’éducation de la petite enfance à Dallas–Fort Worth

Cette fois, la SCPI cible le secteur de l’éducation, avec l’acquisition d’un établissement dédié à la petite enfance situé à Kennedale (Texas), au sein de la vaste zone métropolitaine de Dallas–Fort Worth, l’un des bassins économiques et démographiques les plus dynamiques du pays.

L’immeuble, construit en 2025, a été acquis le 23 décembre 2025 pour un montant de 4,6 millions de dollars, offrant un rendement initial brut de 7,61 % .

Un bail long terme et un locataire institutionnel

L’actif est intégralement loué dans le cadre d’un bail triple net de 20 ans à un acteur majeur américain de l’éducation de la petite enfance, exploitant environ 350 établissements à travers les États-Unis.

Le modèle économique du locataire bénéficie de plusieurs moteurs structurels :

• hausse des ménages à double revenu

• besoins croissants en solutions de garde d’enfants de qualité

• reconnaissance accrue de l’importance de l’éducation préscolaire

Un environnement socio-démographique favorable

Le communiqué souligne également la qualité de l’environnement économique local : dans un rayon de trois miles autour de l’actif, le revenu moyen des ménages dépasse 130 000 dollars par an, pour un pouvoir d’achat global estimé à plus de 5 milliards de dollars .

Deux acquisitions, une même logique : actifs essentiels et résilience

Ces deux premières opérations présentent plusieurs points communs révélateurs de la stratégie de Principal Inside :

• secteurs dits “essentiels” (santé, éducation)

• actifs récents ou rénovés

• baux long terme

• locataires exploitants ou institutionnels

• zones à forte croissance démographique

Dans un environnement immobilier mondial encore marqué par l’ajustement des valorisations et la sélectivité du financement, ce positionnement vise à privilégier la résilience des flux locatifs plutôt que la recherche de performance opportuniste de court terme.

Une phase sponsor toujours en cours jusqu’au 31/01/2026

Ces acquisitions interviennent alors que la SCPI Principal Inside se trouve encore dans sa phase sponsor. Cette phase correspond à la période de lancement du véhicule, durant laquelle la société de gestion cherche à constituer progressivement le portefeuille tout en accompagnant les premiers investisseurs.

• Prix de part : 250 € (hors période sponsor).
• Période sponsor : jusqu’au 31 janvier 2026, avec une décote de 4,8 %, ramenant le prix de souscription à 238 €. Minimum de souscription : 40 parts (soit 9 520 €). En dehors de cette phase, le ticket d’entrée descend à 10 parts.
• Distribution : versement trimestriel des dividendes.
• Objectifs de performance : un Taux de Distribution cible de 6 % et un TRI cible de 6,5 % sur 10 ans, en ligne avec les standards du marché mais soutenus par la profondeur des marchés visés.

À noter : la SCPI n’a pas prévu de couvrir systématiquement le risque de change. Les épargnants doivent donc être conscients que l’évolution des devises, notamment l’euro-dollar, peut impacter à la hausse ou à la baisse le rendement final.

Un positionnement transatlantique assumé et structurant

L’originalité de Principal Inside tient à son allocation géographique cible, pensée dès l’origine pour être durablement équilibrée entre l’Europe (hors France) et les États-Unis.

Pourquoi les États-Unis ?

Le marché immobilier américain se distingue par :

• une profondeur exceptionnelle

• une liquidité supérieure à de nombreux marchés européens

• une diversité sectorielle (santé, éducation, logistique, résidentiel spécialisé…)

• des baux souvent plus longs et plus protecteurs pour les propriétaires

La présence locale des équipes de Principal Asset Management dans 10 grandes villes américaines permet une approche directe du sourcing, de l’analyse et de l’exécution des transactions .

Et l’Europe dans tout cela ?

Si les premières acquisitions ont logiquement ciblé les États-Unis, la société de gestion indique que d’autres opportunités sont à l’étude en Europe, conformément à l’allocation cible du fonds. L’objectif est de construire un portefeuille véritablement international, en arbitrant entre les cycles immobiliers régionaux.

Une montée en puissance à suivre en 2026

Avec ces deux premières acquisitions réalisées en moins de trois mois après l’ouverture des souscriptions, Principal Inside démontre sa capacité à déployer rapidement des capitaux, tout en respectant les axes stratégiques annoncés.

Les prochains mois seront déterminants pour :

• confirmer la diversification sectorielle et géographique

• observer le rythme d’investissement en phase sponsor

• apprécier la constitution progressive des flux locatifs

Dans un marché où les investisseurs recherchent à la fois diversification, lisibilité et résilience, la SCPI Principal Inside s’inscrit comme un nouvel acteur à suivre sur le segment de l’immobilier international.

A propos de Principal Asset Management

Avec des capacités sur les marchés publics et privés dans toutes les classes d’actifs, Principal Asset Management et ses spécialistes en investissement envisagent la gestion d’actifs sous un angle différent, en créant des solutions pour aider à atteindre les objectifs d’investissement de ses clients. En conjuguant une connaissance fine des marchés locaux à une vision mondiale, Principal Asset Management identifie des opportunités d’investissement distinctives et attractives pour plus de 1 100 clients institutionnels sur plus de 80 marchés. Principal Asset Management est l’entité mondiale de solutions d’investissement de Principal Financial Group® (Nasdaq : PFG), gérant 559,1 milliards de dollars d’actifs1 et reconnue comme l’un des « Meilleurs employeurs dans le domaine de la gestion financière »2 depuis 12 années consécutives. Pour en savoir plus, consultez le site www.PrincipalAM.com.