Classement TRI SCPI : Quelles sont les meilleures performances long terme en 2025 ?

Les rendements 2024 (ou taux de distribution) des SCPI sont connus et largement commentés. Mais faut-il pour autant juger une SCPI sur sa seule performance annuelle ? L’Autorité des Marchés Financiers (AMF) a publié un rappel à l’ordre sur les pratiques commerciales de certaines SCPI, dénonçant une communication déséquilibrée voire trompeuse sur les performances, notamment celles des véhicules récemment lancés avec de gros taux de distribution.

Chez Weelim, nous pensons que pour comprendre la qualité réelle d’un placement immobilier, il faut aller au-delà du taux de distribution de l’année écoulée. C’est pourquoi nous vous proposons une analyse des meilleures SCPI sur le long terme, à travers l’indicateur le plus complet et le plus exigeant du marché : le TRI, ou taux de rentabilité interne.

Pourquoi le TRI est l’indicateur le plus pertinent pour juger une SCPI ?

Le TRI (Taux de Rendement Interne) mesure la performance annualisée d’un placement sur une période donnée, en tenant compte de l’ensemble des flux financiers :

• Le prix de souscription initial (frais inclus),

• Les loyers (dividendes) versés chaque année,

• Et le prix de revente des parts ou leur valeur estimée à date.

Autrement dit, le TRI répond à une question simple mais essentielle : quelle est la rentabilité réelle moyenne de mon placement dans la SCPI sur 10 ou 15 ans ?

En cela, il offre plusieurs avantages :

• Il amortit les effets des cycles immobiliers, qui durent en moyenne 15 ans ;

• Il neutralise l’impact ponctuel d’une revalorisation ou d’une baisse de part ;

• Il donne une vision claire de la capacité d’une SCPI à délivrer une performance durable.

Mais comme tout indicateur, le TRI a ses limites. Il ne peut être calculé que pour les SCPI existant depuis suffisamment longtemps, donc vous ne pourrez pas voir de nouvelles SCPI dans nos classements mais elles pourraient s’y retrouver l’année prochaine. Aussi, le TRI ne préjuge pas des performances futures. Et il ne permet pas de comparer des SCPI d’âge trop différent.

Classement des meilleures SCPI sur 10 ans

Voici les 15 SCPI affichant les meilleurs TRI sur 10 ans (au 31/12/2024). Ces chiffres confirment la capacité de certaines SCPI à performer sur une décennie entière, malgré les variations des cycles.

À noter : plusieurs SCPI du classement (comme PF Grand Paris, Épargne Foncière ou Sofipierre) ont procédé à des baisses de prix de part en 2023 ou 2024. Cela n’efface pas leur performance long terme, mais illustre l’importance de prendre du recul sur les rendements récents.

Classement des meilleures SCPI sur 15 ans

Sur une période de 15 ans, le classement change légèrement, avec une hiérarchie plus stable et moins sensible aux révisions de prix de part récentes.

Ce classement montre qu’à long terme, les SCPI qui combinent gestion prudente, actifs bien situés et politique d’arbitrage dynamique finissent par tirer leur épingle du jeu. Il confirme aussi que les SCPI les plus anciennes continuent d’afficher une rentabilité solide.

Leçon à retenir : long terme et diversification

Regarder les TRI sur 10 ou 15 ans permet de redonner leur juste valeur aux SCPI de long terme, celles qui ont traversé plusieurs cycles immobiliers et prouvé leur résilience. C’est aussi une manière de rappeler que le placement en SCPI doit s’inscrire dans une stratégie patrimoniale à horizon long terme, souvent supérieur à 8 ou 10 ans.

Cela dit, un bon TRI historique ne garantit pas que la performance future sera identique. L’environnement a changé, les taux ne sont plus les mêmes, et le marché est devenu plus complexe. La diversification entre plusieurs SCPI reste la clé.

Comment choisir une SCPI ? Nos conseils

Choisir une SCPI ne se résume pas à sélectionner celle qui affiche le meilleur rendement ou le meilleur TRI à l’instant T. Il s’agit avant tout d’un choix patrimonial, qui doit tenir compte de votre profil d’investisseur, de votre horizon de placement, de vos objectifs financiers et de votre tolérance au risque.

Voici quelques éléments clés à étudier pour vous faire un avis sur une SCPI :

1. La stratégie d’investissement : privilégiez-vous une SCPI de bureaux, de commerces, de santé, de logistique ou diversifiée ? Êtes-vous à l’aise avec des SCPI internationales, ou préférez-vous rester sur un périmètre national ? Le choix du secteur et de la zone géographique conditionne les cycles immobiliers auxquels votre placement sera exposé.

2. Le rendement annuel (taux de distribution) : c’est l’indicateur le plus visible, mais il ne reflète pas toute la réalité. Il est important de vérifier s’il est soutenable (rapporté au TOF, à la collecte, au RAN), et s’il provient uniquement des loyers ou d’éléments exceptionnels.

3. Le TRI (Taux de Rendement Interne) : comme vu plus haut, le TRI vous donne une vision long terme. Une SCPI avec un TRI supérieur à 5,5 % sur 10 ou 15 ans témoigne d’une gestion cohérente et robuste dans le temps.

4. La capitalisation et l’ancienneté : une SCPI de grande taille offre une meilleure mutualisation des risques. L’ancienneté n’est pas un gage de performance, mais elle permet d’avoir du recul sur la gestion de crise, les arbitrages et la qualité de l’équipe.

5. La politique de valorisation : vérifiez si la SCPI a l’habitude de revaloriser ses parts, si elle a récemment abaissé son prix, ou si elle prévoit une décote cachée entre le prix de part et la valeur de reconstitution.

6. La liquidité : même si l’horizon conseillé dépasse 8 ans, il est utile de connaître le délai moyen de retrait et les modalités de revente. Certaines SCPI à capital fixe, ou très peu collectrices, peuvent connaître des délais plus longs en cas de sortie.

Enfin, au-delà des chiffres, il est toujours pertinent d’analyser la philosophie de gestion de la SCPI : privilégie-t-elle la régularité des loyers ? La création de plus-value à long terme ? La transparence dans ses communications ? Son approche ESG est-elle sincère ou purement déclarative ?

Chez Weelim, nous analysons toutes ces données pour vous proposer des allocations SCPI sur mesure, en fonction de vos objectifs et de votre profil. Besoin de conseils ? Contactez-nous pour découvrir les SCPI les plus adaptées à votre projet.