Depuis début 2023, le marché des SCPI est en train de se scinder en deux.

Nous sommes depuis le début de l’année 2023 dans un marché des SCPI à deux vitesses. D’un côté, une vingtaines de SCPI historiques ont vue leur prix de part baisser, dans un contexte où l’immobilier de Bureau – surtout les gros bureaux de plus de 5000 m2 – a souffert face à la hausse des taux. De l’autre, des SCPI historiques plus diversifiées qui résistent parce qu’elles ont su s’adapter aux différents cycles immobiliers ou parce qu’elles ont moins collecté ces dernières années (période pendant laquelle les prix étaient plus élevés); et des jeunes SCPI qui ont le vent en poupe, parce qu’elles arrivent avec de l’argent frais sur un marché où le rapport de force est inversé entre les acheteurs et les vendeurs. Ce constat s’en ressent aussi sur les résultats en matière de collecte de fonds, puisque, bien que la collecte est en baisse en 2023 par rapport à 2022, un fossé s’est creusé entre le haut du panier, et le bas du classement. Des SCPI sont clairement en décollecte nette, avec pour certaines beaucoup de parts en attente de cession à fin Septembre 2023. Analyse. 

Ces SCPI qui ont baissé ou revalorisé leur prix de parts en 2023

Au moment où nous écrivons ces lignes, ce sont 26 SCPI qui ont baissé leur prix de part depuis début 2023. Ou autrement dit (en regardant le verre à moitié plein), ce sont plus de 80 % des SCPI du marché qui affichent un prix de part stable ou en hausse. 

Dans un contexte où les volumes de transaction sur les différents marchés immobiliers sont en fortes baisses, c’est presque une prouesse. On doit cela au savoir-faire des gestionnaires qui depuis plus de 50 ans mettent à profit leurs compétences pour surfer sur les différents cycles immobiliers, s’adapter aux tendances et résister quand les vents sont contraires. Et c’est souvent quand il y a des turbulences, que ceux qui ont beaucoup collectés et investis sur les points hauts du marché subissent la correction des prix. Même si cette correction n’est pas de leur fait, personne ne pouvait prévoir une hausse aussi rapide et brutale des taux directeurs des banques centrales. C’est la raison pour laquelle il faut impérativement diversifier ses placements, même en matière de SCPI.

Voici la liste des SCPI qui ont augmenté ou baissé leur prix de part en 2023.

Rappelons qu’en matière de SCPI, si les prix des parts baissent, c’est que la valeur de leur patrimoine immobilier baisse. Ce n’est en aucun cas lié au jeu de l’offre et de la demande comme sur les marchés actions côtés par exemple. En effet, une règle stipule que le prix de souscription d’une SCPI ne doit pas s’éloigner excessivement de sa « valeur de reconstitution ». Valeur de reconstitution égale la valeur vénale des immeubles qu’elle détient, plus la valeur nette de ses autres actifs, à laquelle est ajouté l’ensemble des frais et droits nécessaires pour reconstituer le patrimoine immobilier de la SCPI à l’identique. Autrement dit, la valeur de reconstitution correspond à la somme qu’un investisseur devrait débourser pour reconstituer, à l’identique, le patrimoine d’une SCPI, frais de transaction et commission de souscription inclus. Le prix de souscription de la SCPI lui doit alors se positionner dans une plage de plus ou moins 10% par rapport à cette valeur de reconstitution. En d’autres termes, lorsque le prix de souscription d’une SCPI s’écarte de cette fourchette, le gestionnaire du véhicule est tenu d’ajuster le prix de souscription de la part. Il doit le diminuer, par conséquent, si le montant de souscription dépasse – ou se rapproche de manière risquée – de la limite « élevée », soit 110% de la valeur de reconstitution. Ou bien l’accroître, si ce montant de souscription dépasse la limite « basse », soit 90% de la valeur de reconstitution.

Ces 10 SCPI qui ont le plus collecté au 3ème trimestre 2023

1. Pierval Santé : 81 millions d’euros de collecte nette 
2.  Corum Eurion : 78 millions d’euros de collecte nette
3. Epargne Pierre : 67 millions d’euros de collecte nette
4. ActivImmo : 66 millions d’euros de collecte nette
5. Corum Origin : 61 millions d’euros de collecte nette
6. Iroko Zen : 54 millions d’euros de collecte nette
7. Vendôme Régions : 51 millions d’euros de collecte nette
8. Corum XL : 49 millions d’euros de collecte nette
9. Remake Live : 33 millions d’euros de collecte nette
10. Cristal rente : 26,3 millions d’euros de collecte nette

Des investisseurs se retirent, les volumes de parts en attente de cession augmentent significativement

Les parts en attente d’être vendues atteignent plus d’un milliard d’euros à la fin du mois de septembre 2023, contre 142 Millions d’euros au 31 Décembre 2022. Soit 8 fois plus en seulement 9 mois. Le marché des SCPI a donc basculé très rapidement dans une situation qui n’avait pas été observée depuis 2008.

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Simultanément, les volumes de collecte brute ont chuté en raison de la concurrence de plus en plus intense exercée par les placements monétaires, dont la rémunération avoisine les 4% depuis quelques mois, soit approximativement ce que rapportent les grandes SCPI investies en immobilier de bureau. Par conséquent, il est peu probable à court terme que les listes d’attente se résorbent pour les véhicules concernés, à moins que les sociétés de gestion mettent en place des fonds de remboursement alimentés par des ventes d’immeubles.

La problématique de liquidité se concentre principalement sur un nombre restreint de SCPI parmi les 216 qui composent le marché (chiffre au 30/09/2023 selon l’ASPIM). En effet, seulement environ une cinquantaine d’entre elles présentent des parts en attente de retrait à la fin du mois de septembre. Parmi ces SCPI, les 10 les plus touchées par l’illiquidité actuelle représentent environ 60% des volumes en attente de rachats, avec des montants totalisant 675 millions d’euros, selon les données détaillées de l’ASPIM.

Parmi ces SCPI, on retrouve des acteurs tels qu’Épargne Foncière (127 M€ en attente), PFO2(100 M€ en attente), Primopierre (89 M€ en attente), LF Grand Paris Patrimoine (89 M€ en attente), et d’autres. Ces volumes en attente touchent concernent essentiellement des investisseurs institutionnels présents au capital Ces SCPI étant peu attractives pour le moment, il semble peu probable que la situation s’améliore en 2024. Il n’est donc pas recommandé de soumettre actuellement un ordre de retrait, car il serait traité après les ordres en attente.