Après une année 2024 marquée par les incertitudes économiques et des ajustements parfois brutaux sur les valeurs d’expertise de certaines vieilles SCPI, le marché des SCPI semble en voie de stabilisation au premier trimestre 2025. Portée par une reprise progressive de la collecte, un apaisement sur le marché secondaire et des stratégie de gestion plus sélectives, la pierre-papier retrouve l’attention des investisseurs prudents à la recherche de rendement et de diversification. Cette reprise reste néanmoins contrastée selon les typologies de SCPI et les stratégies mises en œuvre par les sociétés de gestion.
Reprise confirmée de la collecte, portée par les SCPI diversifiées
La collecte brute des SCPI a atteint 1,3 milliard d’euros au premier trimestre 2025, en hausse de +18 % par rapport à la même période l’année précédente. Une progression qui reflète un regain d’intérêt des épargnants pour l’immobilier indirect, dans un contexte de taux plus stables et de retour progressif de la confiance. Cette dynamique est largement soutenue par les SCPI à stratégie diversifiée, qui concentrent à elles seules 71 % de la collecte trimestrielle.
Le classement des meilleures collectes illustre clairement cette tendance. En tête, Iroko Zen confirme sa position de référence avec 159 millions d’euros collectés. Suivent la SCPI Transitions Europe (135 millions d’euros), Corum Origin (113 millions d’euros), Remake Live (74 millions d’euros) et Epargne Pierre Europe (66 millions d’euros). Ces véhicules partagent plusieurs points communs : un positionnement européen, une politique d’acquisition dynamique, une communication pédagogique et une gestion réactive face aux nouvelles contraintes ESG.
Les SCPI à dominante bureaux, bien que toujours exposées à des mutations structurelles post-Covid, parviennent à capter 17 % de la collecte grâce à des actifs prime en zones stratégiques. Les SCPI spécialisées dans la logistique, la santé ou le résidentiel demeurent plus en retrait, même si certaines, comme Activimmo ou Kyaneos Pierre, continuent de susciter l’intérêt par leur approche thématique et ciblée.
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Marché secondaire : les tensions continuent de se détendre
Le marché secondaire des SCPI, souvent observé comme un baromètre de la confiance des investisseurs, enregistre également une amélioration notable. Le montant total des parts en attente de retrait s’élève à 2,25 milliards d’euros fin mars 2025, représentant 2,6 % de la capitalisation du marché, contre 2,73 % fin 2024. Cette baisse de 4,9 % sur un trimestre témoigne d’un retour progressif à l’équilibre entre souscriptions et retraits.
Cette baisse est notamment favorisée par les révisions de prix opérées par plusieurs SCPI, principalement dans le secteur des bureaux, dont les valorisations ont été ajustées pour mieux refléter la réalité du marché. En moyenne, les valeurs de part sur ce segment ont reculé de 4,9 % au cours du trimestre. Des SCPI comme Primopierre, LF Grand Paris Patrimoine ou PFO2 demeurent sous pression, mais les efforts de revalorisation et les stratégies de cession ciblée permettent de limiter les déséquilibres.
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Des rendements contrastés et une gestion plus sélective
Au premier trimestre, le taux de distribution moyen des SCPI s’établit à 1,13 % (4,52% en annualisé), un niveau stable par rapport à 2024. Toutefois, cette moyenne masque de fortes disparités. Les SCPI logistiques et les véhicules à dominante diversifiée tirent leur épingle du jeu, avec des distributions respectives de 1,4 % et 1,3 %. Les SCPI spécialisées dans la santé, l’éducation ou le résidentiel affichent des rendements plus modestes, souvent inférieurs à 1 %, en raison de cycles locatifs longs ou de contraintes d’investissement accrues.
La prudence des gérants se manifeste également dans les politiques de distribution. Si 64 % des SCPI ont maintenu ou augmenté leur niveau de dividendes, 36 % ont préféré les réduire, parfois de manière significative. Cette retenue vise à anticiper les besoins futurs de financement pour des travaux de rénovation énergétique, les exigences de la taxonomie européenne ou encore le renouvellement de certains baux à conditions plus favorables.
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Perspectives 2025 : prudence et différenciation
À fin mars 2025, la capitalisation totale des SCPI s’établit à 86 milliards d’euros, en léger recul de 3 % sur un an. Cette contraction modérée illustre une période de transition : les investisseurs restent prudents mais présents, à condition de bénéficier d’une information claire, d’une gestion agile et d’une performance ajustée du risque.
Le taux d’occupation financier global, à 92,2 %, témoigne d’une gestion rigoureuse des actifs malgré des conditions de marché plus complexe qu’à l’habitué. Les SCPI les plus robustes sont celles qui savent conjuguer qualité locative, vision long terme et adaptation structurelle de leur modèle.
Les chiffres clés à retenir
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Collecte brute : 1,3 Md€ (+18 % vs T1 2024)
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Part des SCPI diversifiées : 71 %
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Taux de distribution moyen : 1,13 %
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Taux d’occupation financier : 92,2 %
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Parts en attente au marché secondaire : 2,25 Md€ (−4,9 %)
Rédigé le 24.05.2025 par
