La SCI Silver Avenir est une société civile immobilière à capital variable gérée par Arkéa REIM, filiale du groupe Crédit Mutuel Arkéa. Lancée le 30 juin 2020, cette unité de compte immobilière est accessible uniquement via des contrats d’assurance-vie, de capitalisation ou des plans d’épargne retraite. Elle se distingue par une stratégie originale de viager mutualisé, qui consiste à acquérir des logements auprès de seniors en leur laissant l’usage de leur bien à vie. Elle fait partie des supports présentés dans notre liste des SCI accessibles en assurance-vie, dans la catégorie des SCI résidentielles.
Stratégie d’investissement de la SCI Silver Avenir
Le fonds achète des résidences principales à des personnes âgées sous forme de viager sans rente, c’est-à-dire en nue-propriété avec réserve d’un droit d’usage et d’habitation. Le vendeur perçoit immédiatement un capital et conserve son logement, ce qui répond à un enjeu de maintien à domicile. En contrepartie, la SCI acquiert le bien avec une décote moyenne d’environ 37 % par rapport à sa valeur en pleine propriété. La création de valeur provient de l’extinction progressive de cette décote, puis de la revente des biens libérés. Le fonds ne recourt pas à l’endettement et capitalise intégralement sa performance dans la valeur liquidative.
Patrimoine et répartition
À l’été 2026, Silver Avenir détient 573 biens pour un actif net d’environ 885 millions d’euros, ce qui en fait le deuxième acteur du viager mutualisé en assurance-vie. Le patrimoine est composé à 63 % d’appartements et à 37 % de maisons, avec une valeur moyenne par bien de 1,7 million d’euros. L’exposition est intégralement française : l’Île-de-France représente 44 % de la poche immobilière en valeur, la région Provence-Alpes-Côte d’Azur 40 % et les autres régions 16 %. L’âge moyen des occupants s’établit autour de 82 ans, pour une espérance de vie résiduelle d’environ onze ans, ce qui conditionne le rythme de libération des biens.
Performance et valeur liquidative
La performance de Silver Avenir a été soutenue dans ses premières années, avec +8,80 % en 2021, +5,31 % en 2022 et +6,15 % en 2023. Elle s’est ensuite modérée à +4,03 % en 2024 puis +0,79 % en 2025, pour une valeur liquidative de 136,98 euros au 31 décembre 2025. Ce ralentissement reflète la correction des valeurs d’expertise du résidentiel haut de gamme, et la tendance de 2026 est légèrement négative. Il convient de rappeler que les performances passées ne préjugent pas des performances futures et que le capital n’est pas garanti.
Frais, risque et cadre d’investissement
Les frais d’entrée sont fixés à 2 % maximum, fréquemment ramenés à 0 % par les assureurs partenaires, et les frais de gestion annuels atteignent 1,60 % hors taxes de l’actif net, auxquels s’ajoutent les frais du contrat. Une commission d’acquisition de 1,5 % maximum est prélevée sur les investissements. L’indicateur de risque SRI est de 3 sur 7 et la durée de placement recommandée est de huit ans. La SCI ne dispose pas de label ISR. Elle est référencée dans une dizaine de contrats d’assurance-vie, notamment chez Suravenir, ainsi que dans plusieurs PER.
Pour quel investisseur ?
Cette SCI en assurance-vie convient à un épargnant patient qui souhaite diversifier son allocation immobilière hors des bureaux et des commerces, en s’exposant au résidentiel français via un mécanisme décorrélé des loyers. Le risque principal tient à la longévité des occupants et à la liquidité des biens, ainsi qu’à l’évolution du marché résidentiel. Weelim conseille de l’associer à d’autres unités de compte immobilières pour construire une allocation équilibrée.
