Le marché du crédit immobilier montre des signes clairs de redressement après une période difficile. Une opportunité pour les investisseurs en immobilier locatif ou SCPI. En 2024, plusieurs facteurs se sont alignés pour stimuler une reprise, notamment la baisse des taux et un regain de confiance des ménages. Alors que l’année touche à sa fin, les perspectives pour 2025 s’annoncent prometteuses, renforçant l’espoir d’un retour à des niveaux de production plus élevés. Notre article fait le point sur cette dynamique, ses causes et ses implications pour les investisseurs et les acquéreurs.
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Le crédit immobilier reprend des couleurs fin 2024
La production de crédits immobiliers a franchi un cap symbolique en octobre 2024 en atteignant 10,4 milliards d’euros, selon la Banque de France. Ce niveau de production dépasse la barre des 10 milliards pour la deuxième fois en 2024, confirmant une reprise progressive amorcée depuis le creux de mars 2024. En juillet, le volume avait déjà atteint 11,3 milliards d’euros, marquant un premier signe encourageant.
Ce redressement est directement lié à la baisse des taux d’intérêt. En octobre, le taux moyen des crédits immobiliers s’établit à 3,51 %, contre 3,56 % en septembre et un pic à 4,17 % en janvier. Cette diminution de 66 points de base sur l’année facilite l’accès à l’emprunt et redonne de la compétitivité aux financements immobiliers.
La reprise ne se limite pas aux volumes de production. Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le nombre de prêts octroyés en novembre 2024 augmente de 20,3 % par rapport à l’année précédente. Cette hausse témoigne d’un regain d’intérêt des ménages pour l’achat immobilier.
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Les facteurs qui soutiennent cette reprise
Le ralentissement de l’inflation joue un rôle clé dans cette dynamique. Les ménages reprennent confiance dans leur capacité à investir, soutenus par un environnement économique plus stable. Cette confiance se traduit par une augmentation des intentions d’achat immobilier, alimentant ainsi la demande de crédits.
Les banques contribuent également à cette reprise en proposant des conditions plus attractives. Elles se montrent plus compétitives, notamment en réduisant leurs marges sur les taux et en relançant leurs offres commerciales. Leur retour en force, observé depuis le printemps 2024, s’accompagne d’objectifs ambitieux pour 2025, renforçant la dynamique globale du marché.
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Une conjoncture favorable pour 2025
L’amélioration des conditions de crédit en 2024 nourrit des attentes optimistes pour l’année 2025. Les taux moyens, en baisse constante, pourraient atteindre des niveaux proches de 3 % début 2025, selon certains analystes. Cette évolution faciliterait encore davantage l’accès au financement pour les ménages et les investisseurs.
La baisse des prix immobiliers, bien que modérée, constitue un autre facteur favorable. Entre novembre 2023 et novembre 2024, les prix reculent en moyenne de 2,1 % sur l’ensemble du territoire. Cette diminution augmente le pouvoir d’achat immobilier, permettant par exemple aux acheteurs de gagner plus de 11 m² à Nantes ou 9 m² à Toulouse pour le même budget qu’un an plus tôt. À Paris, où les prix restent élevés, l’économie réalisée permet tout de même d’acquérir 3 m² supplémentaires.
Cette combinaison de taux bas et de baisse des prix crée une fenêtre d’opportunité intéressante pour les acquéreurs et les investisseurs. Les banques, quant à elles, visent une augmentation significative de leur production en 2025, ce qui devrait soutenir cette reprise.
Les défis à relever pour un retour durable à la normale
Malgré les signaux positifs, des défis subsistent. Le contexte politique en France, marqué par des incertitudes, pourrait freiner la dynamique actuelle. La chute du gouvernement en 2024 a interrompu plusieurs réformes clés, dont celle du prêt à taux zéro (PTZ). Cette réforme devait étendre le dispositif à tout le territoire pour les biens anciens à partir de février 2025, mais son avenir reste incertain. En revanche, le report probable de l’augmentation des frais de notaires offre une bouffée d’oxygène aux emprunteurs.
Les banques, de leur côté, hésitent à adopter certaines mesures qui pourraient renforcer la flexibilité des crédits. La portabilité et la transférabilité des prêts immobiliers, qui permettraient aux emprunteurs de conserver un taux avantageux pour un nouvel achat, peinent à se généraliser. Si ces mesures sont soutenues par certains acteurs du secteur, leur mise en œuvre rencontre des résistances, notamment en raison des contraintes qu’elles impliquent pour les établissements financiers.
L’évolution des taux directeurs de la Banque centrale européenne (BCE) constitue également un point d’attention. Bien que les banques anticipent une baisse du taux de refinancement, toute décision inattendue de la BCE pourrait modifier la trajectoire des taux et influencer la reprise.
Le rôle des investisseurs dans cette reprise
Les investisseurs immobiliers jouent un rôle essentiel dans la stabilisation du marché. Avec la baisse des prix et des conditions de financement plus attractives, l’investissement locatif retrouve de l’intérêt, notamment dans les grandes métropoles où la demande locative reste forte. Cette dynamique pourrait contribuer à soutenir les volumes de transactions en 2025, tout en répondant à une demande croissante de logements.
Les dispositifs fiscaux, tels que la loi Pinel ou le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), continuent d’attirer les investisseurs. Ces outils, combinés à des conditions de financement favorables, offrent des opportunités intéressantes pour optimiser les rendements et diversifier les portefeuilles. Mais cela pourrait évoluer avec le PLF 2025 qui doit être voté fin 2025.
Les perspectives à moyen terme
Si la tendance actuelle se confirme, le marché du crédit immobilier pourrait retrouver en 2025 des niveaux proches de ceux de 2021, considérés comme une année de référence. Les taux bas, la reprise de la demande et les efforts des banques pour relancer leur production forment un cocktail favorable à cette ambition.
La reprise ne devrait toutefois pas être uniforme. Certains segments, comme les primo-accédants ou les projets d’investissement locatif, pourraient bénéficier davantage de ces conditions que d’autres. Les politiques locales et nationales, ainsi que les évolutions économiques, joueront un rôle déterminant dans la répartition des effets de cette reprise.
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Rédigé le 10.12.2024 par
