La SCI Etxea Nova Life est une société civile immobilière gérée par Etxea Capital, société de gestion indépendante agréée par l’AMF, et proposée comme unité de compte immobilière au sein de contrats d’assurance-vie. Créée en mars 2024, elle occupe une place à part dans notre liste des SCI accessibles en assurance-vie : là où la plupart des véhicules investissent dans des bureaux, des commerces ou des parts de SCPI, Etxea Nova Life se consacre au viager et au démembrement de logements occupés par des seniors.
Stratégie d’investissement de la SCI Etxea Nova Life
La stratégie consiste à acquérir des biens résidentiels en viager occupé ou en nue-propriété, en versant au vendeur un capital correspondant au bouquet, parfois complété d’une rente. Le senior conserve l’usage de son logement, tandis que la SCI enregistre progressivement la revalorisation mécanique de l’actif à mesure que la décote d’occupation se résorbe. Le gestionnaire met en avant une démarche d’investissement socialement responsable : amélioration du pouvoir d’achat des personnes âgées, maintien à domicile et rénovation énergétique des logements récupérés. La SCI est labellisée ISR depuis sa création, un point distinctif pour un fonds de viager. Elle relève en revanche de l’article 6 du règlement SFDR.
Patrimoine et répartition
Le patrimoine est encore jeune mais s’étoffe rapidement : d’une quinzaine de biens fin 2024, il est passé à une vingtaine de logements début 2026, pour une capitalisation proche de 30 millions d’euros. La répartition géographique reste concentrée sur la France, avec une nette dominante en Île-de-France (plus de la moitié du portefeuille lors des derniers reportings), complétée par la Nouvelle-Aquitaine, la région PACA et les Pays de la Loire. Ce patrimoine 100 % résidentiel et français reste de taille modeste, donc peu diversifié.
Performance et valeur liquidative
Après une première année 2024 quasiment neutre, liée à la phase de constitution du portefeuille, la SCI a affiché une performance de +15,82 % en 2025, avec une valeur liquidative de 128,25 euros au 31 décembre 2025 contre 110,73 euros un an plus tôt. Ce niveau, très supérieur à la moyenne des SCI en assurance-vie, s’explique par les mécanismes propres au viager : l’extinction de certains droits d’usage ou la revalorisation d’expertises se traduit par des sauts de valeur, et non par un rendement locatif régulier. L’objectif de gestion, non garanti, se situe autour de 6 % par an sur longue durée. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et l’investissement présente un risque de perte en capital.
Frais, risque et cadre d’investissement
La SCI n’applique pas de frais de souscription propres, mais les assureurs prélèvent généralement des frais d’entrée sur l’unité de compte de l’ordre de 2 %. Les frais de gestion s’élèvent à 1,60 % HT de l’actif net, auxquels s’ajoutent des commissions d’acquisition et de cession plafonnées à 2 % HT. L’indicateur synthétique de risque ressort à 3 sur 7. Le véhicule est actuellement référencé dans un nombre restreint de contrats, notamment ceux distribués par Garance et via des plateformes patrimoniales, et n’est accessible qu’en SCI en assurance-vie ou en contrat de capitalisation, avec une durée de placement recommandée de huit ans.
Pour quel investisseur ?
Etxea Nova Life s’adresse à l’épargnant qui souhaite diversifier la poche immobilière de son assurance-vie avec une thématique décorrélée des bureaux et de l’immobilier d’entreprise, et qui accepte une valorisation par à-coups plutôt qu’un revenu lissé. La faible taille du fonds, sa jeunesse et la concentration géographique appellent une allocation mesurée, en complément de SCI plus diversifiées. Weelim, conseil indépendant, recommande de vérifier sa disponibilité dans votre contrat.
