La SCI Iroko Next est une société civile immobilière à capital variable créée le 20 avril 2022 et gérée par Iroko, société de gestion agréée par l’AMF en 2020 et connue pour sa SCPI sans frais d’entrée Iroko Zen. Conçue comme une unité de compte immobilière accessible en assurance-vie et en PER assurantiel, elle a intégré notre liste des SCI accessibles en assurance-vie avec une promesse simple : offrir une exposition diversifiée à l’immobilier européen, sans frais d’entrée, en associant des fonds de rendement et des opérations de création de valeur.
Stratégie d’investissement de la SCI Iroko Next
Iroko Next repose sur deux moteurs complémentaires. Le premier est l’immobilier de rendement, principalement via des parts de SCPI (Iroko Zen, Iroko Atlas, mais aussi des fonds tiers) qui apportent des revenus locatifs réguliers capitalisés dans la valeur de part. Le second est l’immobilier de création de valeur : participations dans des opérations de restructuration, de repositionnement ou de développement. La SCI conserve une poche de liquidités et consacre environ 5 % de son actif à des entreprises solidaires d’utilité sociale, notamment à travers la SCI Iroko Impact. Cette poche lui a valu le label Finansol et l’adhésion à l’association FAIR ; le fonds est par ailleurs classé article 8 SFDR.
Patrimoine et répartition
À fin mars 2026, l’actif net atteignait environ 42 millions d’euros pour une quinzaine de participations. L’immobilier représentait près de 81 % du portefeuille, dont environ 52 % en fonds Iroko et 29 % en fonds tiers, la poche solidaire pesant 5 % et les liquidités près de 14 %. La géographie suit celle des SCPI sous-jacentes : une base française complétée par une exposition européenne significative (Espagne, Pays-Bas, Allemagne, Irlande, Royaume-Uni via Iroko Zen et Iroko Atlas). Point de vigilance : la concentration reste forte, la seule SCPI Iroko Zen représentant plus de 40 % de l’actif.
Performance et valeur liquidative
Après une première année partielle, la performance s’est établie à 6,21 % en 2024 puis 7,16 % en 2025, portant le gain cumulé depuis l’origine à plus de 24 % fin 2025, avec une valeur liquidative passée de 109,29 euros fin 2023 à 124,40 euros fin 2025. Ces résultats tiennent au rendement élevé des SCPI récentes du groupe et aux liquidités rémunérées ; les performances passées ne préjugent pas des performances futures et le capital n’est pas garanti.
Frais, risque et cadre d’investissement
La SCI n’applique ni frais de souscription ni frais de rachat ; les frais de gestion annuels sont plafonnés à 1,80 % HT selon la nature des actifs, et une commission de surperformance peut s’ajouter au-delà d’un seuil de gain. L’indicateur de risque est de 4 sur 7 selon les données les plus récentes, un cran au-dessus de la plupart des SCI diversifiées, reflet de la poche de création de valeur. L’horizon recommandé est de huit ans. Côté distribution, Iroko Next est référencée dans les contrats d’assurance-vie et de PER de Garance (Celebea Vie, Celebea Retraite) et se déploie progressivement chez d’autres assureurs.
Pour quel investisseur ?
Cette SCI en assurance-vie conviendra à un épargnant qui accepte une volatilité un peu supérieure à la moyenne de la catégorie en échange d’un potentiel de valorisation plus élevé, et qui adhère à l’approche solidaire d’Iroko. Sa petite taille et sa dépendance aux fonds maison en font un complément plutôt qu’un socle d’allocation. Les conseillers Weelim vous aident à la combiner avec des SCI plus établies.
