Quand on commence à se renseigner sur l’investissement en SCPI, on se rend rapidement compte de la quantité d’informations à intégrer. C’est précisément pour cette raison que nous avons réuni les éléments essentiels dans notre FAQ dédiée aux SCPI. Très vite, une question se pose : comment comparer les SCPI entre elles et choisir les plus adaptées ? Ce guide vous apporte des éléments de réponse concrets.

Étudier les performances passées d’une SCPI

Les obligations réglementaires imposent aux sociétés de gestion de publier chaque année un certain nombre d’indicateurs clés.

Voici les principaux indicateurs de performance permettant de comparer les SCPI au 31 décembre :

  • Le TOF, ou Taux d’Occupation Financier, correspond au rapport entre les loyers réellement perçus par la SCPI et les loyers théoriques qu’elle encaisserait si l’ensemble de son patrimoine était intégralement loué.
  • Le TOP, pour Taux d’Occupation Physique, mesure quant à lui la part des surfaces effectivement occupées par des locataires, rapportée à la totalité des biens immobiliers détenus par la SCPI.
  • Le RAN, ou Report à Nouveau, désigne les réserves financières que la SCPI peut mobiliser en cas de vacance locative. Cette donnée peut être exprimée en jours de distribution, en pourcentage ou en montant par part.
  • La PGE, ou Provision pour Gros Entretiens, sert à anticiper les travaux nécessaires au maintien en état des immeubles. Elle permet au gestionnaire de préserver la valeur du patrimoine à long terme.
  • Enfin, le TDVM, Taux de Distribution sur Valeur de Marché, représente le rendement annuel exprimé en pourcentage. Il se calcule ainsi : revenus distribués par part divisés par le prix moyen de la part sur l’année.

Comment analyser l’historique d’une SCPI ?

L’évolution du revenu par part (ou dividende) :

C’est un indicateur central. Exprimé en euros, il permet d’évaluer la capacité du gestionnaire à fournir un revenu régulier et stable aux associés dans la durée. Ces revenus sont en majorité issus des loyers perçus, mais peuvent également inclure des produits financiers.

Autre donnée importante, l’évolution du résultat courant.

Ce dernier figure dans le compte de résultat inclus dans le rapport annuel, comme l’exige l’AMF. Il s’agit de la différence entre les produits encaissés par la SCPI et ses charges d’exploitation.

Comparer le résultat courant et le dividende versé dans une même année peut apporter des éclairages utiles :

Si le résultat courant est supérieur au dividende, la SCPI met de côté l’excédent sous forme de réserves (RAN). S’ils sont équivalents, les loyers distribués reflètent la rentabilité nette après déduction des frais. Enfin, si le dividende excède le résultat courant, cela peut s’expliquer soit par une utilisation partielle des réserves, soit par une distribution exceptionnelle de plus-value. En effet, en cas de cession d’un actif avec un prix de vente supérieur à son prix d’achat, une plus-value peut être constatée. Celle-ci peut être soit réinvestie, soit redistribuée. Si elle l’est, elle n’est pas fiscalisée pour l’associé.

L’évolution de la valeur de reconstitution :

La valeur de reconstitution est déterminée au 31 décembre par la société de gestion, en prenant en compte la valeur vénale des immeubles, les actifs financiers détenus (souvent de la trésorerie), ainsi que les frais nécessaires à la reconstitution intégrale de la SCPI (droits d’acquisition, frais d’acte, etc.). Elle constitue selon nous le véritable reflet de la valeur économique d’une part.

Son calcul suit la formule suivante : valeur vénale des biens + liquidités disponibles + frais de reconstitution. Cette valeur permet aussi de mieux comprendre le positionnement du prix de souscription fixé par la société de gestion. L’observer dans le temps permet donc de mieux saisir la dynamique de valorisation du portefeuille.

L’évolution du Report à Nouveau (RAN) par part :

Un niveau de RAN élevé n’est pas en soi un critère suffisant. Il est essentiel d’en comprendre la cause. Une SCPI peut disposer d’importantes réserves simplement parce qu’elle a choisi de ne pas tout distribuer une année donnée. À l’inverse, une SCPI avec peu de RAN peut avoir tout versé ou avoir subi une érosion de ses marges. Il est donc nécessaire d’interpréter cette donnée à la lumière des événements passés. C’est ce à quoi nous nous consacrons au quotidien, grâce à nos échanges réguliers avec les sociétés de gestion.

L’analyse du TOF (Taux d’Occupation Financier) :

Mis à jour chaque trimestre, le TOF est parfois confondu avec le TOP. Pourtant, les deux ne traduisent pas exactement la même chose. Un immeuble peut être considéré comme occupé physiquement (TOP), tout en n’étant pas générateur de loyers (TOF) s’il bénéficie, par exemple, d’une franchise de loyer temporaire.

Dans ce cas, l’immeuble est occupé, mais la SCPI n’encaisse rien. Le TOF donne donc une vision plus précise de la rentabilité immédiate du portefeuille. Il ne doit toutefois pas être interprété isolément : c’est une photographie à une date donnée. Il est préférable d’analyser son évolution dans le temps, de distinguer les différents types de vacance (réelle ou contractuelle), et de croiser cette lecture avec celle du résultat courant.

Mieux connaître la société en charge de la gestion

En France, on compte aujourd’hui un peu plus de 30 sociétés de gestion disposant d’un agrément délivré par l’AMF. Toutes n’ont pas la même taille, les mêmes moyens ou le même historique.

Avant de choisir une SCPI, il est important de bien comprendre qui est derrière. Qui sont les actionnaires ? Un groupe bancaire ? Une compagnie d’assurance ? Des fondateurs indépendants ? Quelle est l’expérience du gestionnaire, son historique de gestion ? Qui sont les dirigeants en poste ? Depuis quand sont-ils là ? Ont-ils des parcours solides dans l’immobilier ou la finance ? Enfin, quelle est la capacité de la société de gestion à sourcer de nouvelles opportunités ? Cela en dit long sur sa capacité à investir les capitaux collectés de manière efficace.

Apprécier les perspectives à venir grâce à l’analyse qualitative

Analyser l’historique d’une SCPI permet d’avoir une lecture claire des résultats passés. Mais cela ne suffit pas. Il faut également se projeter, en étudiant les projets à venir et la stratégie mise en œuvre. C’est ce qu’on appelle l’analyse qualitative.

Plusieurs questions doivent alors être posées. Quelle est la stratégie d’investissement du moment ? Quels arbitrages ont été réalisés récemment ? Ces décisions sont-elles cohérentes avec les mouvements de marché ? Sont-elles alignées avec les dernières tendances observées par les principaux acteurs du secteur (CBRE, IEIF, Immostat, etc.) ?

Le niveau de risque pris doit également être interrogé. Où sont situés les actifs ? Quelle est la durée moyenne des baux ? Un risque plus important peut être acceptable s’il est compensé par un rendement supérieur. À condition que ce soit le fruit d’une stratégie assumée.

Identifier les marchés immobiliers sur lesquels les SCPI se positionnent

Les SCPI investissent dans différents segments de l’immobilier : bureaux, commerces, résidences gérées, hôtellerie, santé, établissements scolaires, entrepôts, etc. Chaque marché a ses spécificités, ses avantages, ses limites. Un gestionnaire qui cible majoritairement les bureaux n’aura pas les mêmes préoccupations ni les mêmes perspectives qu’un autre tourné vers la santé ou l’hôtellerie.

Connaître ces secteurs, comprendre leur fonctionnement et leurs cycles, permet d’interpréter plus justement les choix stratégiques d’une SCPI.

Comparaison entre SCPI : les principales erreurs à éviter

Erreur principale N°1

Comparer des SCPI qui n’évoluent pas sur les mêmes segments. C’est pour cette raison que chez Weelim, nous classons les SCPI par grandes familles sectorielles.

Erreur principale N°2

Penser que le choix d’une SCPI se résume à identifier celle avec le meilleur TDVM, le meilleur TOF ou le plus haut RAN. Il n’y a pas de formule magique. Il faut croiser les indicateurs, remonter dans le temps, comprendre les logiques de gestion, et échanger avec les gestionnaires.

Erreur principale N°3

Placer l’intégralité de son épargne dans une seule SCPI. Cela revient à prendre un risque de concentration inutile.

Erreur principale N°4 (et pas des moindres)

Faire confiance à son banquier, qui ne vous proposera que les produits « maison », ou à un conseiller dont la rémunération dépend du produit qu’il vous recommande. L’indépendance du conseil est essentielle.

Bien choisir, c’est surtout bien comprendre

Choisir une SCPI n’est pas une question de hasard ni de chiffres isolés. C’est un travail de lecture, d’analyse, de comparaison. En croisant performances passées, stratégie actuelle et compréhension des marchés, vous pouvez bâtir une sélection cohérente avec vos objectifs. Chez Weelim, nous vous aidons à décrypter les données, dialoguer avec les gestionnaires, et construire un portefeuille adapté à votre profil. Contactez-nous dès aujourd’hui pour bénéficier d’un accompagnement sur mesure.

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Questions fréquentes

Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, permet aux investisseurs d’acheter des parts dans une société qui détient et gère un portefeuille de biens immobiliers diversifiés. Les investisseurs deviennent ainsi indirectement propriétaires de ces biens. Les loyers perçus par la SCPI sont ensuites redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes mensuels ou trimestriels, proportionnels à leurs parts détenues. La gestion des biens immobiliers est assurée par une société de gestion spécialisée qui s’occupe de l’acquisition, de la location, des travaux et de la gestion courante.

Investir dans une SCPI présente plusieurs avantages. Tout d’abord, cela permet une diversification sur un ensemble de biens immobiliers. De plus, la gestion professionnelle assurée par la société de gestion agrée par l’AMF permet de déléguer les contraintes liées à la gestion des biens. Les SCPI offrent également la possibilité de percevoir des revenus réguliers sous forme de dividendes versés mensuellement ou au trimestre. Cependant, il existe également des inconvénients potentiels, tels que le risque de perte en capital, la liquidité limitée des parts, ainsi qu’aux aléas du marché immobilier. Il est donc important d’évaluer ces avantages et inconvénients avant de décider d’investir dans une SCPI.

Le rendement moyen des SCPI (Taux de distribution) peut varier d’une année à l’autre et dépendre de plusieurs facteurs. En général, le rendement moyen des SCPI se situe entre 4% et 6% par an. Cependant, il est important de noter que ce chiffre n’est qu’une estimation et ne garantit pas les rendements futurs. Le rendement d’une SCPI est influencé par les loyers perçus sur les biens immobiliers, les frais de gestion, les charges, ainsi que les éventuelles plus-values réalisées lors de la vente de biens immobiliers. Il est recommandé de consulter les rapports et les données fournies par la société de gestion pour avoir une estimation plus précise du rendement d’une SCPI spécifique.

Pour acheter des parts de SCPI, il vous suffit de prendre rendez-vous avec votre conseiller Weelim. Il vous aide à comparer et sélectionner les meilleures SCPI du marché qui correspondent à vos objectifs d’investissement et à votre profil d’investisseur. Il vous communiquera également tous les documents d’information nécessaire à la bonne compréhension des produits. Après avoir pris connaissance de ces informations, vous pouvez procéder à l’achat des parts en complétant un dossier d’investissement (bulletin de souscription, fiche de connaissance client etc.) et en effectuant le paiement correspondant. Enfin, une fois l’achat réalisé, vous deviendrez propriétaire des parts de la SCPI et bénéficierez des revenus générés par les biens immobiliers détenus par celle-ci.

L’investissement en SCPI comporte certains risques qu’il est important de prendre en compte. Tout d’abord, il existe un risque de perte en capital, car la valeur des parts peut fluctuer en fonction de l’évolution de la valeur des biens immobiliers quelle détient. De plus, les revenus distribués par les SCPI peuvent varier, en fonction du niveau d’encaissement des loyers (taux d’occupation, renégociations des baux etc…). Il existe notamment un risque de vacance locative, où certains biens immobiliers de la SCPI pourraient rester inoccupés, réduisant ainsi les revenus potentiels. De plus, la liquidité des parts peut être limitée. Enfin, il y a un risque associé à la société de gestion, telle que sa capacité à gérer efficacement le portefeuille immobilier et à prendre des décisions appropriées.

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