Quand on commence à se renseigner sur l’investissement en SCPI, on se rend rapidement compte de la quantité d’informations à intégrer. C’est précisément pour cette raison que nous avons réuni les éléments essentiels dans notre FAQ dédiée aux SCPI. Très vite, une question se pose : comment comparer les SCPI entre elles et choisir les plus adaptées ? Ce guide vous apporte des éléments de réponse concrets.
Étudier les performances passées d’une SCPI
L’évolution de la valeur de reconstitution
Cette valeur représente le coût nécessaire pour reconstituer la SCPI à l’identique. La comparer au prix des parts et suivre son évolution aide à comprendre la valorisation du patrimoine ; elle ne garantit pas le prix auquel un associé pourra revendre.
Lire le report à nouveau avec le résultat courant
Le report à nouveau (RAN) renseigne sur les résultats conservés plutôt que distribués. Son niveau ne suffit pas à juger une SCPI : il faut aussi examiner les revenus de l’exercice, les distributions et l’évolution des réserves. Une réserve élevée ne constitue pas une garantie de revenu futur.
Croiser occupation financière et occupation physique
Le taux d’occupation financier (TOF) et le taux d’occupation physique (TOP) apportent des informations différentes. Vérifiez les définitions et les retraitements présentés dans les bulletins, puis comparez leur évolution sur plusieurs périodes plutôt qu’un seul trimestre.
La lecture du document d’informations clés, des statuts, du rapport annuel et des bulletins permet de replacer ces indicateurs dans leur contexte. Consultez aussi les points à vérifier recensés par l’AMF.
Investissez dans les meilleures SCPI
Pour bien investir en SCPI, beaucoup de variables sont à prendre en compte. Et pourtant, la plupart des investisseurs passent à côté des bons indicateurs.
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Mieux connaître la société en charge de la gestion
En France, on compte aujourd’hui un peu plus de 30 sociétés de gestion disposant d’un agrément délivré par l’AMF. Toutes n’ont pas la même taille, les mêmes moyens ou le même historique.
Avant de choisir une SCPI, il est important de bien comprendre qui est derrière. Qui sont les actionnaires ? Un groupe bancaire ? Une compagnie d’assurance ? Des fondateurs indépendants ? Quelle est l’expérience du gestionnaire, son historique de gestion ? Qui sont les dirigeants en poste ? Depuis quand sont-ils là ? Ont-ils des parcours solides dans l’immobilier ou la finance ? Enfin, quelle est la capacité de la société de gestion à sourcer de nouvelles opportunités ? Cela en dit long sur sa capacité à investir les capitaux collectés de manière efficace.
Tout comprendre avant d’investir en SCPI
Apprécier les perspectives à venir grâce à l’analyse qualitative
Analyser l’historique d’une SCPI permet d’avoir une lecture claire des résultats passés. Mais cela ne suffit pas. Il faut également se projeter, en étudiant les projets à venir et la stratégie mise en œuvre. C’est ce qu’on appelle l’analyse qualitative.
Plusieurs questions doivent alors être posées. Quelle est la stratégie d’investissement du moment ? Quels arbitrages ont été réalisés récemment ? Ces décisions sont-elles cohérentes avec les mouvements de marché ? Sont-elles alignées avec les dernières tendances observées par les principaux acteurs du secteur (CBRE, IEIF, Immostat, etc.) ?
Le niveau de risque pris doit également être interrogé. Où sont situés les actifs ? Quelle est la durée moyenne des baux ? Un risque plus important peut être acceptable s’il est compensé par un rendement supérieur. À condition que ce soit le fruit d’une stratégie assumée.
Identifier les marchés immobiliers sur lesquels les SCPI se positionnent
Les SCPI investissent dans différents segments de l’immobilier : bureaux, commerces, résidences gérées, hôtellerie, santé, établissements scolaires, entrepôts, etc. Chaque marché a ses spécificités, ses avantages, ses limites. Un gestionnaire qui cible majoritairement les bureaux n’aura pas les mêmes préoccupations ni les mêmes perspectives qu’un autre tourné vers la santé ou l’hôtellerie.
Connaître ces secteurs, comprendre leur fonctionnement et leurs cycles, permet d’interpréter plus justement les choix stratégiques d’une SCPI.
Comparaison entre SCPI : les principales erreurs à éviter
Erreur principale N°1
Comparer des SCPI qui n’évoluent pas sur les mêmes segments. C’est pour cette raison que chez Weelim, nous classons les SCPI par grandes familles sectorielles.
Erreur principale N°2
Penser que le choix d’une SCPI se résume à identifier celle avec le meilleur TDVM, le meilleur TOF ou le plus haut RAN. Il n’y a pas de formule magique. Il faut croiser les indicateurs, remonter dans le temps, comprendre les logiques de gestion, et échanger avec les gestionnaires.
Erreur principale N°3
Placer l’intégralité de son épargne dans une seule SCPI. Cela revient à prendre un risque de concentration inutile.
Erreur principale N°4 (et pas des moindres)
Faire confiance à son banquier, qui ne vous proposera que les produits « maison », ou à un conseiller dont la rémunération dépend du produit qu’il vous recommande. L’indépendance du conseil est essentielle.
Bien choisir, c’est surtout bien comprendre
Choisir une SCPI n’est pas une question de hasard ni de chiffres isolés. C’est un travail de lecture, d’analyse, de comparaison. En croisant performances passées, stratégie actuelle et compréhension des marchés, vous pouvez bâtir une sélection cohérente avec vos objectifs.
Construisons votre stratégie d’investissement
SCPI, assurance-vie, PER, Private Equity, produits structurés, PEA, cryptomonnaies… Nos conseillers vous aident à sélectionner les solutions pertinentes et à les intégrer dans une stratégie cohérente.
