Quand on commence à faire des recherches sur comment investir en SCPI, on se rend vite compte qu’il y a beaucoup d’information à digérer. C’est pour cela que nous avons choisi de les rassembler dans notre FAQ dédiée aux SCPI. On arrive vite à se poser cette question : comment bien choisir et comparer les SCPI entre-elles ? Nous allons vous donner quelques éléments de réponse dans ce guide.

L'analyse des performances historiques

Les obligations réglementaires imposent aux gestionnaires de publier certaines données et indicateurs clés.

Les indicateurs de performances pour comparer les SCPI au 31 Décembre de chaque année :

  • Le TOF : le Taux d’Occupation Financier correspond à la division entre les revenus réellement facturés / encaissés par la SCPI et les revenus que la SCPI encaisserait si l’intégralité du patrimoine était loué.
  • Le TOP : le Taux d’Occupation Physique correspond quant à lui au rapport entre les locaux occupés par des locataires et l’ensemble des locaux faisant partie du patrimoine de la SCPI.
  • Le RAN : le Report A Nouveau de la SCPI fait référence aux réserves de distribution dont dispose la SCPI pour faire face à la vacance locative future. Il peut-être exprimé en pourcentage du revenu distribué, en jours de revenus distribués ou encore en euros pour une part.
  • la PGE : la Provision pour Gros Entretiens concerne les projets de travaux à réaliser pour maintenir un ou plusieurs immeubles en état. L’objectif étant pour le gestionnaire de ne pas dévaloriser le patrimoine.
  • Le TDVM : le Taux de Distribution en Valeur de Marché est l’indicateur de référence pour exprimer la performance locative d’une SCPI. Son calcul est néanmoins subtil. En effet, TDVM = revenu versé par part / prix moyen de la part au cours de l’année écoulée.

Comment analyser l’historique d’une SCPI ?

L’évolution du revenu par part (ou dividende) :

Exprimé en euro par part, cette donnée est capitale. Elle permet de mesurer la capacité du gestionnaire à verser un revenu locatif régulier et stable dans le temps aux associés de la SCPI. Il est composé essentiellement de revenus foncier, mais il peut également contenir des revenus financiers.

L’évolution du résultat courant de la SCPI :

Dans le rapport annuel d’une SCPI, le compte de résultat est présenté de façon détaillé. Cela fait partie des obligations réglementaires imposés par l’AMF. Une donnée dont on parle très peu : le résultat courant de la SCPI. En d’autres termes, la différence entre les revenus et les charges.

Comparer résultat courant et dividende :

Il est intéressant de comparer le résultat courant d’une SCPI avec le dividende versé au cours de la même année. Ce dernier peut-être inférieur, supérieur ou égal au résultat courant.

  • Résultats courant > dividende versé : dans ce cas là, la SCPI verse moins que ce qu’elle pourrait verser aux associés. Le solde est mis en réserve (RAN) par le gestionnaire.
  • Résultat courant = dividende versé : le montant des loyers versés aux associés correspond à la rentabilité nette de la SCPI, après déduction de l’ensemble des charges (PGE, commission de gestion, charges etc…)
  • Résultat courant < dividende versé : il arrive que les gestionnaires décident de verser plus que ce que la SCPI a pu dégager comme résultat au cour de l’année. Si tel est le cas, il faudra en comprendre les raisons. La différence peut provenir soit d’une diminution des réserves (baisse du RAN) soit d’une distribution de plus-value (qui elle n’est pas imposable pour le détenteur de part quand elle est versée !). En effet, quand elle cède des immeubles, une SCPI peut constater comptablement une plus-value de cession si le prix de vente du bien immobilier cédé est supérieur au prix d’achat. Dans ce cas là, cette plus-value peuvent être capitalisée (réinvestie dans l’acquisition de nouveaux immeubles) ou distribuée en complément du résultat courant.

L’évolution de la valeur de reconstitution :

La valeur de reconstitution est définie au 31/12 de chaque année par la société de gestion en fonction de l’évolution des valeurs vénales des actifs immobiliers. C’est selon nous le véritable reflet de ce que vaut réellement la part de la SCPI. En effet, la valeur de reconstitution se calcule comme suit :  valeur vénale (déterminée par l’expert immobilier en charge de l’évaluation des immeubles) + actifs financiers (trésorerie principalement) + frais nécessaires à la reconstitution de la SCPI à l’identique (droits à payer pour l’acquisition des biens immobiliers par exemple). Il est donc particulièrement intéressant de se pencher sur l’évolution de la valeur de reconstitution. Rappelons également que le prix de souscription d’une SCPI est déterminée lui aussi par rapport à cette valeur.

L’évolution du Report A Nouveau (RAN) par part :

Ce n’est pas parce qu’une SCPI présente un niveau de réserve plus important qu’une autre, qu’elle est en devient plus intéressante. Il faut là aussi creuser pour en comprendre les raisons. Pour quelles raisons cette SCPI a beaucoup de réserves ? Et pourquoi cette SCPI en a très peu ? C’est donc en s’intéressant de près aux événements passés que l’on peut déterminer si c’est positif ou négatif.. C’est ceux à quoi nos équipes s’emploient en étant en contact régulier avec les différents gestionnaires.

L’analyse du TOF (Taux d’Occupation Financier) :

Le taux d’occupation financier est mis à jour tous les trimestres et est souvent confondu avec le taux d’occupation physique. Il y a pourtant une différence de taille entre les deux. Un immeuble peut être considéré comme occupé au sens du TOP, mais vacant au sens du TOF.  Par exemple, une entreprise peut se voir accorder une franchise de loyer pendant plusieurs mois pour la réalisation de travaux d’entretiens. L’immeuble sera donc physiquement occupé, mais financièrement la SCPI n’encaissera pas de loyers. Le taux d’occupation financier reflète donc mieux la situation locative du patrimoine immobilier. Cependant, il ne faut pas l’analyser de manière isolée. Pris seul, c’est juste une photographie à un instant donné (fin de trimestre) de la situation locative. Il est plus judicieux selon nous d’en analyser l’historique, la composition (vacance réelle versus franchises de loyers par exemple ou poids des immeubles vacants en cours de cession par le gestionnaire etc….) et de le rapprocher de l’évolution du résultat courant de la SCPI.

Se renseigner sur la société de gestion

Il existe aujourd’hui un peu plus d’une trentaine de sociétés de gestion bénéficiant d’un agrément délivré par l’AMF. Toutes n’ont pas la même taille (effectifs) et toutes n’ont pas la même histoire. Avant de choisir une SCPI, il est important de s’intéresser au gestionnaire :

  • Qui est ou sont les actionnaires (banque, assurance, fonds d’investissement, les fondateurs, le management etc…) ?
  • Quelle est l’histoire du gestionnaire et son historique de gestion ?
  • Qui sont les dirigeants (compétences et carrières par exemple) ? Sont-ils là depuis longtemps ?
  • Quel est le sourcing de la société de gestion ? Cela donne une idée de sa capacité à pourvoir investir les fonds confiés par les investisseurs.

Evaluer les perspectives : l'analyse qualitative

En complément d’un bilan sur l’historique d’une SCPI qui correspond à une étude des résultats passés, il est important de mener une analyse des projets et de la stratégie du gestionnaire. C’est ce que nous appelons l’analyse qualitative de la SCPI. Elle consiste à se poser les bonnes questions, pour mieux appréhender les perspectives de gestion. Voici quelques exemples de questions à se poser :

  • Quelle est la stratégie actuelle du gestionnaire en matière d’investissement ? Quels sont ses projets pour la SCPI à court, moyen et long termes ?
  • Est-ce que les dernières acquisitions réalisés (ou arbitrages) semblent pertinent par rapport à ce que font les autres acteurs sur le marché ? Ou par rapport aux données macro économiques dont nous disposons et qui sont publiées régulièrement par des organismes tels que CBREImmostatAspimIEIF etc…
  • Quel est le niveau de risque pris par le gestionnaire en fonction de l’emplacement de ses immeubles, la durée résiduelle de ses baux commerciaux … ? Est-ce que ce risque est rémunéré aux investisseurs ? (TDVM plus important par exemple que d’autres SCPI)

Comprendre les marchés immobiliers ciblés, sur lesquels les SCPI investissent

Le produit SCPI est un produit d’épargne collectif investissant dans l’immobilier. Les secteurs d’investissement sont variés : hôtellerie, résidentiel, résidences séniors gérées, résidences étudiantes gérées, EPHAD, murs d’écoles privées, bureaux, commerces en centre-ville, grands centres commerciaux, centres médicaux, cliniques etc… Il est donc important de comprendre ses différents marchés et leurs spécificités. Un gestionnaire qui investi principalement dans l’immobilier de bureau, n’aura pas les mêmes avantages et problématiques, qu’un gestionnaire se concentrant sur l’immobilier dit de « santé » ou de commerces.

Comparer les SCPI entre elles : les erreurs à ne pas commettre

Erreur principale N°1

Eviter de comparer des SCPI qui n’investissent pas sur les mêmes marchés. C’est la raison pour laquelle chez Weelim nous catégorisons les SCPI en fonction leurs secteurs d’investissement.

Erreur principale N°2

Considérer que pour bien choisir une SCPI, il suffit de sélectionner celles avec le meilleur TDVM, ou le meilleur TOF ou encore celle avec les meilleures réserves au 31 Décembre ou encore la réunion de ces trois indicateurs. Il n’y a pas de recette miracle quand on compare les SCPI. Il faut entre croiser les indicateurs, évaluer et historiser les données, échanger avec les gestionnaires pour comprendre et étudier leurs stratégies.

Erreur principale N°3

Investir 100 % de son épargne au sein d’une seule et même SCPI

Erreur principale N°4 (et pas des moindres)

Faire confiance à son banquier (qui propose uniquement le produit « maison ») ou à un conseiller qui a intérêt à vous mettre en avant une SCPI par rapport à une autre.

Logo

SCPI

Comment bien choisir les SCPI ?

Pourquoi investir en SCPI avec Weelim?

Jusqu'à 6%
De rentabilité annuelle
+ de 10 ans
d’expérience
+ de 100M €
De Fonds conseillés
+ de 95 SCPI
Analysées et comparées
Contactez-nous

Questions fréquentes

Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, permet aux investisseurs d’acheter des parts dans une société qui détient et gère un portefeuille de biens immobiliers diversifiés. Les investisseurs deviennent ainsi indirectement propriétaires de ces biens. Les loyers perçus par la SCPI sont ensuites redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes mensuels ou trimestriels, proportionnels à leurs parts détenues. La gestion des biens immobiliers est assurée par une société de gestion spécialisée qui s’occupe de l’acquisition, de la location, des travaux et de la gestion courante.

Investir dans une SCPI présente plusieurs avantages. Tout d’abord, cela permet une diversification sur un ensemble de biens immobiliers. De plus, la gestion professionnelle assurée par la société de gestion agrée par l’AMF permet de déléguer les contraintes liées à la gestion des biens. Les SCPI offrent également la possibilité de percevoir des revenus réguliers sous forme de dividendes versés mensuellement ou au trimestre. Cependant, il existe également des inconvénients potentiels, tels que le risque de perte en capital, la liquidité limitée des parts, ainsi qu’aux aléas du marché immobilier. Il est donc important d’évaluer ces avantages et inconvénients avant de décider d’investir dans une SCPI.

Le rendement moyen des SCPI (Taux de distribution) peut varier d’une année à l’autre et dépendre de plusieurs facteurs. En général, le rendement moyen des SCPI se situe entre 4% et 6% par an. Cependant, il est important de noter que ce chiffre n’est qu’une estimation et ne garantit pas les rendements futurs. Le rendement d’une SCPI est influencé par les loyers perçus sur les biens immobiliers, les frais de gestion, les charges, ainsi que les éventuelles plus-values réalisées lors de la vente de biens immobiliers. Il est recommandé de consulter les rapports et les données fournies par la société de gestion pour avoir une estimation plus précise du rendement d’une SCPI spécifique.

Pour acheter des parts de SCPI, il vous suffit de prendre rendez-vous avec votre conseiller Weelim. Il vous aide à comparer et sélectionner les meilleures SCPI du marché qui correspondent à vos objectifs d’investissement et à votre profil d’investisseur. Il vous communiquera également tous les documents d’information nécessaire à la bonne compréhension des produits. Après avoir pris connaissance de ces informations, vous pouvez procéder à l’achat des parts en complétant un dossier d’investissement (bulletin de souscription, fiche de connaissance client etc.) et en effectuant le paiement correspondant. Enfin, une fois l’achat réalisé, vous deviendrez propriétaire des parts de la SCPI et bénéficierez des revenus générés par les biens immobiliers détenus par celle-ci.

L’investissement en SCPI comporte certains risques qu’il est important de prendre en compte. Tout d’abord, il existe un risque de perte en capital, car la valeur des parts peut fluctuer en fonction de l’évolution de la valeur des biens immobiliers quelle détient. De plus, les revenus distribués par les SCPI peuvent varier, en fonction du niveau d’encaissement des loyers (taux d’occupation, renégociations des baux etc…). Il existe notamment un risque de vacance locative, où certains biens immobiliers de la SCPI pourraient rester inoccupés, réduisant ainsi les revenus potentiels. De plus, la liquidité des parts peut être limitée. Enfin, il y a un risque associé à la société de gestion, telle que sa capacité à gérer efficacement le portefeuille immobilier et à prendre des décisions appropriées.

Nos certifications

Depuis 2019

Chambre Nationale des Conseils en Gestion de Patrimoine

CPI 3301 2019 000 041 117

CCI Bordeaux Gironde : Carte T

N° 19004224

Orias : Conseiller en Investissement Financier (CIF) & Courtier en assurance

Diversité de l’offre

La diversité des solutions que nous analysons et référençons nous permet d’adapter nos recommandations en toute objectivité.

Des frais optimisés

Aucun surcoût pour l’investisseur dans son projet d’investissement. Nous ne facturons aucun honoraire de conseil.

Un conseil sur-mesure

Nous étudions votre situation familiale et patrimoniale pour une parfaite compréhension du projet, et vous proposons des solutions sur mesure.

Un suivi complet

Nous étudions votre situation familiale et patrimoniale pour une parfaite compréhension du projet, et vous proposons des solutions sur mesure.

Télécharger notre guide

+ 10 pages

De conseils

+ 4 experts

Sur la rédaction

+ 10 ans

D’expertise synthétisée

Inscrivez-vous à la lettre des placements

Je suis informé des dernières opportunités

Une newsletter pertinente et non envahissante

Des articles de fond pour m’aider à prendre les bonnes décisions

Je deviens incollable sur les investissements et les placements