Créée en 1988, Immorente est la SCPI historique de Sofidy, devenue une marque du groupe Tikehau Capital, et l’un des plus grands véhicules de pierre-papier du marché français. Au 31 décembre 2025, sa capitalisation atteint 4,39 milliards d’euros, détenus par 49 989 associés, dont dix-neuf assureurs détenant 33,22 % du capital. Son patrimoine compte 994 actifs immobiliers et 3 227 unités locatives, pour une valeur d’expertise de 4,13 milliards d’euros. Elle est classée article 8 au sens du règlement SFDR. Elle fait partie des fonds que nous suivons dans notre liste des SCPI de rendement.

Un patrimoine construit sur la granularité

La singularité d’Immorente tient moins à une thématique qu’à une méthode : multiplier les actifs de taille mesurée pour diluer le risque locatif. Les quarante premiers locataires, ceux dont le loyer dépasse un million d’euros par an, ne représentent que 38,0 % des loyers. Le premier, B&B Hôtels, pèse 3,14 %, devant Auchan-Mulliez (2,31 %) et Mobilux (1,84 %). Autrement dit, le départ d’un grand locataire, qui peut déstabiliser une SCPI concentrée, reste ici un événement de gestion courante.

Le commerce demeure le socle du portefeuille, avec 52,1 % des valeurs vénales : 22,2 % de commerces de centre-ville, 16,6 % de moyennes surfaces de périphérie et 13,2 % de galeries et centres commerciaux. Les bureaux représentent 34,9 %, en recul par rapport aux 36,3 % de fin 2024. La poche de diversification, de l’hôtellerie au coliving en passant par la santé, passe de 9,5 % à 13,0 % en un an. C’est le mouvement le plus net de l’exercice.

Géographiquement, Paris intra-muros pèse 22,8 %, le Grand Paris 24,1 % et les métropoles régionales 32,2 %. L’étranger atteint 20,8 % du patrimoine, contre 19,7 % un an plus tôt, avec en tête les Pays-Bas (8,4 %), l’Allemagne (4,1 %), le Royaume-Uni (3,2 %) et la Belgique (2,9 %).

Les chiffres clés de l’exercice 2025

Le dividende versé au titre de 2025 s’élève à 17,00 euros par part avant fiscalité étrangère et immobilière, soit un taux de distribution de 5,00 %, contre 5,04 % en 2024. Après les impôts acquittés par la SCPI pour le compte des associés, il ressort à 16,34 euros, soit 4,81 %. Le prix de part étant resté à 340 euros, la performance globale annuelle est identique.

La composition de ce dividende mérite toutefois d’être regardée de près. Le résultat courant recule de 14,99 euros à 14,17 euros par part, sous l’effet de charges plus lourdes, entre créances douteuses, frais financiers et vacance. Le dividende ordinaire, fixé à 14,04 euros, est complété par 1,32 euro prélevé sur les plus-values de cession et par 0,98 euro de distribution de prime d’émission. Concrètement, environ 14 % de la distribution 2025 ne provient pas des loyers de l’année. Le report à nouveau progresse néanmoins à 1,47 euro par part, soit un peu plus d’un mois de distribution en réserve.

Côté valorisation, les expertises progressent de 1,6 % à périmètre constant. La valeur de reconstitution s’établit à 321,03 euros par part, en hausse de 0,40 %, et la valeur de réalisation à 266,94 euros. Le prix de souscription de 340 euros se situe ainsi environ 5,9 % au-dessus de la valeur de reconstitution, un écart qui reste dans la fourchette réglementaire.

Le taux d’occupation financier moyen, calculé selon la méthode de l’ASPIM, recule à 91,36 % contre 92,61 % en 2024. Ce repli s’explique principalement par des libérations de bureaux à Unterföhring en Allemagne, à La Défense et à Montigny-le-Bretonneux. La dette bancaire, y compris la quote-part des filiales contrôlées, s’élève à 755,3 millions d’euros, soit 18,3 % de la valeur des actifs, contre 15,3 % un an plus tôt ; nette de la trésorerie, le ratio tombe à 14,7 %. Son coût moyen passe de 2,26 % à 2,74 %. Sur la durée, le taux de rendement interne ressort à 3,08 % sur cinq ans, 4,42 % sur dix ans (2016-2025) et 9,33 % depuis l’origine.

Faits marquants et perspectives 2026

L’exercice a été actif sur les deux sens du portefeuille. Immorente a investi 198,8 millions d’euros frais inclus dans vingt actifs, pour une rentabilité immédiate moyenne de 6,8 %, dont le centre commercial de Zoetermeer aux Pays-Bas, un hôtel à Bologne, qui fait entrer l’Italie au portefeuille, et un premier actif de santé, les murs d’un Ehpad. En sens inverse, 58,5 millions d’euros de cessions ont été réalisés en moyenne 8,3 % au-dessus des valeurs d’expertise, dégageant 19,5 millions d’euros de plus-values nettes de fiscalité.

La liquidité reste le sujet sensible. Depuis octobre 2023, les souscriptions ne compensent plus intégralement les demandes de retrait. En 2025, les 196 854 parts souscrites ont toutes été absorbées par des retraits, sans création nette de parts. Au 31 décembre, 260 602 parts, soit 1,8 % de la capitalisation, étaient en attente, et le délai moyen de remboursement atteignait près de onze mois. Selon SCPI-Lab, le stock de parts en attente revient à 202 747 parts au deuxième trimestre 2026, soit 1,57 % du capital, tandis que le taux d’occupation financier ASPIM s’établit à 91,17 % et l’acompte trimestriel à 3,51 euros par part.

Sur le plan juridique, la fusion de Sofidy dans Tikehau Investment Management entraîne un changement de société de gestion, soumis à l’assemblée générale extraordinaire du 10 avril 2026. La note d’information de mai 2026 désigne désormais Tikehau Investment Management comme gérant, Sofidy subsistant comme marque commerciale. Les priorités affichées pour 2026 restent le taux d’occupation, les arbitrages et l’équilibre entre souscriptions et retraits.

Notre lecture

Immorente conserve des atouts que peu de SCPI peuvent revendiquer : un historique de près de quarante ans, une dispersion locative exceptionnelle, un levier qui reste modéré et un TRI de long terme solide. La rotation du portefeuille, qui vend au-dessus des expertises et rachète à des rendements élevés, montre une gestion qui sait tirer parti du cycle. Mais la lecture de 2025 invite à la nuance. Le taux de 5,00 % repose en partie sur des plus-values et sur la prime d’émission, le résultat courant s’érode, la vacance progresse et l’endettement augmente, à un coût plus élevé. La file d’attente des retraits, modeste au regard de la taille du fonds, rappelle enfin qu’une sortie rapide n’est pas garantie.

Pour un investisseur, Immorente se regarde donc comme une poche cœur de portefeuille, à détenir sur un horizon long, en acceptant une distribution qui pourrait se rapprocher de la capacité bénéficiaire réelle si les plus-values se raréfient. Un conseiller Weelim peut vous aider à mesurer sa place au sein de votre allocation.

La diversification protège le revenu, elle ne remplace pas le résultat.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital et de liquidité.