L’avenue des Champs-Élysées occupe une place à part dans l’imaginaire collectif et dans la réalité des marchés immobiliers. Souvent qualifiée de « plus belle avenue du monde », elle concentre à elle seule un mélange unique de prestige, d’attractivité touristique et de puissance commerciale. Les grandes maisons de luxe y côtoient des enseignes internationales et des institutions culturelles, dans un environnement qui attire chaque jour plus de 200 000 piétons selon MyTraffic Analytics (mai 2025).
Dans un contexte global où les investisseurs institutionnels cherchent à sécuriser leur capital dans des actifs tangibles, rares et résilients, l’immobilier prime parisien — et en particulier les Champs-Élysées — s’affirme comme l’un des derniers bastions de l’investissement de très long terme. La rareté des transactions, la solidité des locataires et la valorisation quasi ininterrompue de cet axe stratégique renforcent l’idée que posséder une adresse dans ce périmètre relève autant du symbole que de la performance financière.
C’est dans ce cadre que s’inscrit le Club Deal 91 Champs-Élysées, structuré par MIMCO en partenariat avec Foncière Renaissance. Cette opération hors norme vise à repositionner un immeuble mixte de 4 200 m², idéalement situé à l’angle de l’avenue, actuellement occupé par Sandro et Société Générale, et promis à une transformation profonde pour accueillir une ou plusieurs maisons de luxe internationales. Une opportunité d’investissement rendue accessible pour la première fois au grand public via des tickets d’entrée dès 10 000 €, tout en restant inscrite dans une logique institutionnelle confirmée par la participation d’acteurs financiers de premier plan comme Goldman Sachs et Blackstone.
Toutes les données figurant dans cet article sont à titre purement informatif et ne consiste en rien à un conseil en investissement financier. Une étude préalable de votre situation et de votre profil de risque est nécessaire avant toute décision d’investissement. Rapprochez-vous d’un de nos experts pour en discuter.
Avant d’entrer dans le détail, il est essentiel de rappeler que ce type d’investissement s’adresse prioritairement à des investisseurs avertis.
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Le 91 Champs-Élysées bénéficie d’une localisation qui justifie à elle seule la dimension stratégique du projet. Situé entre l’Arc de Triomphe et l’avenue George V, au cœur du Triangle d’or, l’actif profite d’un environnement immédiat composé des plus grandes enseignes mondiales : Louis Vuitton, Dior, Chanel, Omega, Nike, Tiffany & Co, Guerlain.
Les données de fréquentation confirment l’attractivité incomparable du secteur. En mai 2025, MyTraffic Analytics a mesuré un record de 202 000 passages piétons quotidiens, faisant de l’avenue l’axe le plus fréquenté de Paris. Le segment où se situe l’actif concentre les pics les plus élevés d’affluence, ce qui en fait un levier unique pour les enseignes en quête de visibilité mondiale et de retail d’expérience.
La proximité immédiate de points d’intérêt culturels (Grand Palais, Arc de Triomphe, Place de la Concorde), couplée à une desserte exceptionnelle (métro Georges V à 2 minutes, Franklin D. Roosevelt à 4 minutes, Charles de Gaulle-Étoile à 7 minutes), parachève l’attractivité de cette adresse.
Enfin, l’emplacement en angle constitue un atout architectural et marketing majeur. Dans la logique du flagship retail, les grandes enseignes privilégient des bâtiments d’angle offrant une visibilité maximale, une vitrine élargie et un flux piéton optimisé.
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Le projet, piloté par MIMCO et Foncière Renaissance, s’articule autour d’une logique claire : transformer un actif mixte de 4 200 m² en un immeuble prime aligné avec les standards du luxe international.
Actuellement occupé par Sandro et Société Générale, l’actif sera progressivement libéré afin de permettre une recommercialisation des espaces auprès de locataires stratégiques. La valeur locative cible (VLM Retail) est estimée entre 17 000 et 20 000 €/m², soit un niveau en ligne avec les transactions les plus récentes sur l’avenue, tirées par la demande soutenue des maisons de luxe et des flagships internationaux.
Une campagne ambitieuse de CAPEX, estimée à 35 M€, accompagnera ce repositionnement. L’objectif est double :
Les discussions sont déjà engagées avec plusieurs acteurs internationaux, dont des maisons françaises et italiennes de premier plan. Deux groupes mondiaux se sont même positionnés pour une prise à bail globale de l’ensemble de l’immeuble. Cette exclusivité de négociation constitue une première étape rassurante quant à la capacité du projet à générer des revenus locatifs stables et sécurisés.
Le financement du projet s’inscrit dans une logique institutionnelle, confirmée par la présence de Goldman Sachs et Blackstone en tant que prêteurs seniors. Cette implication illustre la crédibilité et la robustesse du projet.
Le prix d’acquisition est fixé à 328,9 M€, pour un prix de revient total estimé à 483,8 M€, incluant les CAPEX et frais associés. Le chiffre d’affaires cible est évalué à 588,9 M€, soit une marge brute attendue de plus de 105 M€.
Pour financer ce projet, MIMCO a ouvert une collecte de 50 M€, accessible aux investisseurs jusqu’au 1er décembre 2025 (date prévue de l’acte d’acquisition). Trois tranches sont proposées :
Ce montage illustre la volonté de MIMCO d’ouvrir un projet historiquement réservé aux institutionnels et grandes fortunes à une base élargie d’investisseurs privés.
Le marché du retail prime parisien, et plus particulièrement celui des Champs-Élysées, présente une résilience remarquable. Selon CBRE et Knight Frank (2024), les loyers prime se situaient entre 13 000 et 16 000 €/m²/an, malgré un léger ajustement depuis 2021. Le taux de vacance commerciale est passé de 10,2 % à 2,8 % entre 2021 et 2024, signe d’une demande soutenue pour les emplacements les plus prestigieux.
L’arrivée prochaine du flagship Tiffany & Co face au 91 Champs-Élysées, ainsi que le renouveau des enseignes premium depuis 2022 (plus de 45 mouvements enregistrés), confirment la dynamique haussière de ce segment de marché.
Sur le marché des bureaux, le Quartier Central des Affaires (QCA) affiche un taux de vacance de 2 % fin 2024, avec des loyers prime en hausse. Cette tension illustre la solidité globale du marché tertiaire parisien pour les actifs bien situés, renforçant l’attrait de projets mixtes tels que 91 CE.
La stratégie de sortie repose sur une cession à un investisseur institutionnel, un fonds souverain ou une grande famille fortunée, à l’horizon 2028-2029. Les premiers contacts sont déjà établis avec plusieurs acteurs européens et moyen-orientaux, tous séduits par la rareté de l’actif et sa localisation unique.
Cette approche rappelle les précédents succès de MIMCO :
Ces opérations démontrent la capacité de MIMCO à structurer, exécuter et valoriser des projets emblématiques, renforçant la confiance des investisseurs dans la réalisation du 91 CE.
Le Club Deal 91 Champs-Élysées n’est pas une simple opération immobilière. Il s’agit d’une opportunité d’entrer dans le cercle restreint des investisseurs détenant un actif sur l’avenue la plus prestigieuse du monde.
Alliant rareté, potentiel de création de valeur, structuration institutionnelle et ouverture aux investisseurs privés, cette opération illustre le positionnement de MIMCO : offrir un accès démocratisé à des actifs prime traditionnellement réservés aux fonds souverains et grandes fortunes.
Avec un rendement cible attractif mais non garanti, un horizon maîtrisé et une sortie envisagée auprès d’acteurs institutionnels, le projet coche toutes les cases d’un investissement alternatif patrimonial de premier plan. Mais il convient de rappeler que, comme tout investissement immobilier structuré, il comporte des risques significatifs, justifiant un accompagnement professionnel et une analyse approfondie avant toute souscription.
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Jérémy Orfeo, Ugo Philippe et Pierre Marsanne – les fondateurs de Weelim
Évidemment, vous vous doutez bien qu’il n’y a pas qu’une seule réponse à cette question. Il n’y a pas de “meilleurs placements en 2025” mais plutôt “un ou plusieurs très bons placements en fonction de votre profil d’investisseur, de votre situation patrimoniale, de votre horizon et de vos objectifs d’investissement”. C’est pourquoi, c’est toujours très compliqué pour nous de répondre à cette question. Nous pouvons néanmoins vous donner quelques pistes de réflexions, à affiner avec un de nos experts : les SCPI et SCI de rendement, le Private Equity (financier ou immobilier), le Crowdfunding (startup, immobilier ou projets dans les énergies renouvelables), produits structurés ou encore les cryptomonnaies si vous êtes plus opportuniste.
Quand on commence à faire des recherches sur comment investir en SCPI, on se rend vite compte qu’il y a beaucoup d’informations à digérer. Du coup, on arrive vite à se poser cette question : comment bien choisir et comparer les SCPI entres-elles ? Pas si simple quand on est non initié. Il faut tout d’abord s’intéresser aux gestionnaires et à leurs compétences. Ensuite comprendre où et comment les SCPI investissent dans l’immobilier et faire un rapprochement avec les tendances de marché (cycles immobiliers). Et enfin, analyser les indicateurs de performance : évolution du TOF, du dividende, des valeurs d’expertises, des réserves, des travaux etc.
L’assurance-vie reste un des placements préférés des français, et à juste titre puisque c’est l’enveloppe d’investissement la plus souple et la plus flexible sur le marché des placements. Depuis des décennies, ce produit de placement ne cesse d’évoluer pour offrir toujours plus d’alternatives aux fonds en euro dont les performances déçoivent depuis plusieurs années. Il existe des alternatives que l’on appellent communéments des unités de comptes : SCPI et SCI de rendement, produits structurés à capital protégé ou garantie, fonds obligataires datés, fonds de Private equity, opcvm, Trackers (ETF) etc…
Le contrat d’assurance-vie de droit luxembourgeois offre à l’investisseur un cadre d’investissement privilégié : celui du Luxembourg. Le cadre juridique de ce pays offre une plus grande sécurité au capital en plaçant l’épargnant comme créancier prioritaire en cas de faillite de la compagnie d’assurance et l’indemnisation de l’investisseur n’est pas plafonnée (contrairement à la France où le plafond est de 70 000 €). Ensuite, l’investisseur bénéficie de possibilités d’investissement plus large qu’en France et accède à des gestions financière de très haut de gamme.
C’est indéniable. Depuis plusieurs années le crowdfunding immobilier a pris une place très importante dans le panorama des placements attractifs en France. Avec plus de 9% de rendement annuel en moyenne, et une durée moyenne d’investissement inférieure à 2 ans, il présente de nombreux atouts. Pour autant, ce placement n’est pas dénué de risque, il faut être très sélectif sur les projets proposés sur les différentes plateformes du marché. Nos experts sont à vos côtés pour vous accompagner.
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