Pour l’immobilier résidentiel dans l’ancien en région parisienne, l’année a été particulièrement difficile. Les notaires ont confirmé cette tendance dans leur dernière publication, en insistant sur une aggravation de la situation en fin d’année dernière, avec un nombre de transactions atteignant des niveaux très bas par rapport à ce que l’on connaît depuis bientôt 10 ans. Ce bilan, plutôt sombre, présenté par les experts du secteur, révèle une contraction notable du marché, accompagnée d’un recul des prix de l’immobilier. Selon les prévisions, cette tendance à la baisse devrait se maintenir en 2024, affectant tous les segments du marché. Une aubaine pour les fonds de private equity immobilier et pour les SCPI de rendement, toujours à l’affut de bonnes affaires. Décryptage.
Baisse des volumes de 25%, entraînant une baisse des prix.
En 2023, le marché immobilier en Île-de-France a connu une baisse notable, tant en termes de volumes de vente (-25%) qu’en ce qui concerne les prix des logements (-7%). Cette tendance s’est manifestée à travers toute la région, y compris à Paris, où les prix élevés ont traditionnellement résisté aux fluctuations du marché, ainsi que dans les zones périphériques de la Petite et Grande Couronne, illustrant un ralentissement généralisé. En effet, sur l’ensemble de l’année écoulée, la région Ile-de-France a enregistré à peine 140.000 ventes de logements anciens (appartements et maisons). Il y a eu 47.000 ventes de moins en 2023 par rapport à 2022. Cela représente un recul de 14 % par rapport à la moyenne des 10 dernières années.
Plusieurs facteurs ont contribué à cette baisse. La hausse des taux d’intérêt a été un élément déterminant, rendant le financement plus coûteux pour les acheteurs potentiels et diminuant par conséquent la demande globale. Cette situation a été exacerbée par une attitude d’attente de la part des acquéreurs, nombreux étant ceux qui ont préféré reporter leurs projets d’achat dans l’espoir d’une baisse future des prix. Enfin, la solvabilité des ménages a également joué un rôle, avec une capacité d’emprunt réduite pour un grand nombre de familles, limitant ainsi le nombre d’acheteurs potentiels sur le marché.
Le prix au m² des appartements parisiens s’établit désormais à 9 770 €
En 2023, le secteur immobilier parisien a mieux résisté que d’autres secteurs en IDF. En effet, malgré une conjoncture défavorable qui a vu l’activité reculer de 22 %, Paris démontre une résilience supérieure au reste du marché immobilier francilien. Mais, cette période a été caractérisée par une diminution de 6,8 % des prix des appartements parisien, établissant ainsi le prix moyen au mètre carré à 9 770 euros au quatrième trimestre. Une tendance à la baisse qui pourrait se poursuivre, avec des prévisions indiquant un recul jusqu’à 9 400 euros en avril 2024, équivalant à une baisse de 8,1 % sur douze mois selon les volumes de vente, ramenant les prix à des niveaux similaires à ceux observés en 2018.
Dans le détail, Au 4e trimestre 2023, les prix au m² varient de 7 090 € (quartier La Chapelle dans le 18e arrondissement) à 17 980 € (quartier Notre-Dame dans le 4e ). Le quartier de La Chapelle, le plus abordable, est celui qui a le plus baissé en un an (-13,3%) avec le quartier de la Salpétrière dans le 13e . A l’opposé, le quartier Notre-Dame, le plus cher, est celui qui a le plus fortement progressé en un an (+15,7%).
Les notaires pensent que le marché va continuer de s’adapter, influencé par des éléments tels que le déclin de l’inflation et une détente des conditions de financement, qui pourraient ensemble marquer le début d’une reprise. Cependant, cela nécessitera un ajustement des attentes tant de la part des acheteurs que des vendeurs, particulièrement concernant les taux d’intérêt.
4 à 10% *
De rentabilité annuelle
+ 10 ans
D’expérience
+ 100M €
De fonds conseillés
25% des acquéreurs étrangers non-résidents à Paris sont américains
Les acheteurs non-résidents français continuent de privilégier l’achat d’appartements à Paris, avec un nombre stable d’acquisitions entre 2022 et 2023. Malgré une baisse globale du marché, leur part relative a légèrement augmenté, grâce à leur capacité financière leur permettant souvent d’acheter sans recourir à un emprunt. Paris reste la destination privilégiée de ces investisseurs étrangers, attirant 68% d’entre eux en 2022 et 2023, tandis que les transactions de maisons parmi ces achats ont considérablement diminué. Les Américains, suivis par les Libanais, Italiens, et Allemands, forment les principales nationalités d’acheteurs non-résidents, avec une diversité croissante des origines. Par ailleurs, les Portugais et les Chinois dominent parmi les acquéreurs étrangers résidant en France, avec une préférence marquée pour les maisons pour les premiers et pour les appartements pour les seconds.
-28% de vente en moins pour les maisons
Pour finir, dernière donnée importante révélée par cette étude, le marché des maisons a subi une contraction encore plus prononcée que celui des appartements, avec une diminution des ventes de 28 %. Cette baisse a été particulièrement notable en Île-de-France, où le volume des transactions a atteint son niveau le plus bas depuis dix ans, mettant en évidence les défis uniques auxquels sont confrontées les ventes de maisons. Les notaires évoquent l’influence des exigences de la loi Climat et Résilience, notamment les coûts plus élevés associés à la rénovation énergétique des maisons par rapport aux appartements. Cette situation a influencé tant les perceptions des acheteurs que les décisions des vendeurs, révélant une prise de conscience croissante des coûts d’entretien et énergétiques associés à la propriété d’une maison.
