Le marché des SCPI continue de se polariser entre les bons élèves et les mauvais. Ces 3 là font figure de bons élèves et feront probablement partie des meilleures SCPI en 2025. Coeur d’Europe, Epsicap Nano (anciennement Epsilon 360°) et Kyaneos Pierre : ces trois SCPI ont revu à la hausse leur prix de part début juillet. Une évolution qui témoigne du travail mené par les sociétés de gestion à la tête de ces SCPI. Attention toutefois, les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Ce qui est valable en 2025 ne le sera pas forcément sur les 10 prochaines années. Ne foncez pas tête baissée sur ces 3 là, faites vous accompagner par des professionels. À travers cet article, retour sur les raisons qui peuvent justifier ces revalorisations, et on vous résume les principales information à retenir concernant leurs activités au premier trimestre 2025.
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Une hausse de prix révélatrice du travail de la maison de gestion
L’augmentation du prix de part d’une SCPI n’est jamais une décision prise à la légère. Elle reflète généralement une évolution positive de la valeur de reconstitution de la SCPI, qui elle même reflète l’évolution positive des valeurs d’expertise du patrimoine immobilier qui la compose. Cette revalorisation vous permettra de vous faire un premier avis sur les SCPI. Mais il ne s’agit pas pour autant du seul indicateur à prendre en compte dans le choix des SCPI.
C’est souvent le signe d’un patrimoine immobilier sain, bien géré, capable de générer des loyers dans la durée. De ce fait, une hausse de prix est souvent une bonne nouvelle pour les associés déjà présents dans la SCPI, puisqu’elle augmente mécaniquement la valeur de retrait de leurs parts.
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Pour bien investir en SCPI, beaucoup de variables sont à prendre en compte. Et pourtant, la plupart des investisseurs passent à côté des bons indicateurs.
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Coeur d’Europe : une revalorisation portée par une gestion active et une expansion européenne
Une dynamique de performance constante
Gérée par Sogenial Immobilier, la SCPI Coeur d’Europe a vu son prix de part passer de 202 € à 204 € au 1er juillet 2025, après une première revalorisation intervenue dès janvier. En toile de fond, une année 2024 qui s’est soldée par un taux de distribution brut de 6,02 %, soit 5,25 % net après fiscalité étrangère, bien au-dessus de la moyenne du marché.
Au 1er trimestre 2025, la SCPI affiche des chiffres solides : une capitalisation de 185 M€, un taux d’occupation physique de 99,68 % et un taux d’occupation financier de 97,42 %. Le dividende trimestriel s’élève à 2,63 € par part, confirmant l’alignement avec les objectifs de distribution pour l’année.
Un patrimoine pan-européen
Le portefeuille est réparti sur plusieurs pays européens, notamment l’Allemagne, la Belgique, l’Espagne et le Portugal. À fin mars 2025, la SCPI détient 32 actifs pour une surface de plus de 106 000 m², hébergeant 61 locataires de qualité. L’absence de vacances significatives et le taux de recouvrement de 97,93 % attestent d’une gestion locative efficace.
La SCPI Cœur d’Europe bénéficie également d’un prix de souscription toujours inférieur à sa valeur de reconstitution (204 € vs. 212,05 €), soit une décote d’environ 4 %, laissant présager de nouvelles marges de progression.
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Epsicap Nano : croissance maîtrisée et stratégie ciblée sur les small caps
Un modèle de niche en pleine maturité
La SCPI Epsicap Nano, spécialisée dans les actifs de commerce de proximité en zones périurbaines, continue sa montée en puissance. Au 1er juillet 2025, le prix de part est passé de 253,80 € à 257 €, soit une hausse de +1,26 %.
En 2024, le taux de distribution a atteint 6,55 %, avec une stratégie prudente mais rentable. Le 1er trimestre 2025 confirme cette tendance : un dividende de 3,91 € par part, un taux d’occupation proche de 100 %, et une collecte toujours en phase avec leurs rythme de croisière. La SCPI investit dans des actifs de taille moyenne, en privilégiant la mutualisation des risques locatifs et la stabilité des rendements.
Une gestion sélective et agile
L’approche de la société de gestion Epsicap Reim repose sur la granularité des investissements : de petits et moyenne surfaces, très localisées, mais à fort rendement. Ce positionnement unique lui permet de capter des opportunités ignorées par les acteurs traditionnels du marché.
Les commentaires de gestion du T1 2025 soulignent la capacité de la SCPI à maintenir des loyers stables dans un contexte économique volatil, tout en renforçant sa résilience grâce à une diversification géographique importante tant en France qu’en Europe.
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Kyaneos Pierre : une SCPI résidentielle engagée et performante
Croissance organique et stratégie ISR renforcée
La SCPI Kyaneos Pierrea procédé à une hausse du prix de part de 222 € à 224 € au 1er juillet 2025, dans la continuité de sa stratégie d’investissements responsables dans l’immobilier résidentiel. Son taux de distribution 2024 s’élève à 4,96 %, pour un TRI depuis la création supérieur à 6 %.
Au 1er trimestre 2025, Kyaneos a collecté plus de 12 M€, pour une capitalisation atteignant 409 M€. Le dividende trimestriel s’établit à 2,91 €, en nette hausse par rapport aux trimestres précédents. La SCPI compte désormais 9 502 associés et gère un parc de 590 immeubles pour 4 467 lots.
Une stratégie immobilière innovante et réactive
Le portefeuille de Kyaneos Pierre est réparti dans 38 départements français, avec une majorité d’actifs résidentiels. La SCPI a réalisé 18 acquisitions sur le trimestre, dont un immeuble atypique à Saint-Martin-de-Crau acquis à un prix décoté et sans clause suspensive de crédit. Cette opération illustre la capacité de la société de gestion à saisir des opportunités off-market et à se positionner rapidement.
Autre fait marquant : la mise en place d’une Garantie Loyers Impayés (GLI) pour une partie du parc locatif, face à la montée du taux d’impayés. Une décision stratégique qui vise à sécuriser les rendements futurs tout en protégeant la trésorerie.
Enfin, la valeur de reconstitution de la part s’établit à 229,99 €, soit une décote de plus de 2,6 % par rapport au prix de souscription, laissant entrevoir de nouvelles marges de progression à moyen terme.
Conclusion : une dynamique positive qui rassure les investisseurs
Les hausses de prix de part observées chez Cœur d’Europe, Epsicap Nano et Kyaneos Pierre illustrent une tendance qui confirme la bonne santé du patrimoine de ces SCPI. Dans un marché immobilier encore en phase de stabilisation, ces signaux sont particulièrement rassurants pour les associés.
Au-delà des performances passées, c’est la vision long terme et la solidité opérationnelle qui dominent dans ces trois véhicules d’investissement. Les décisions des sociétés de gestion de revaloriser les parts ne traduisent pas seulement une actualisation comptable : elles incarnent une vision et une confiance dans l’évolution de leurs portefeuilles
Rédigé le 09.07.2025 par
