Kyaneos Pierre : depuis sa création en 2018, la SCPI a vu son prix de part augmenté de +11,47 % en cumulé

Dans un marché immobilier résidentiel encore très incertain avec la hausse des coûts de rénovation, des taxes locales et un financement durablement plus coûteux, la SCPI Kyaneos Pierre continue de dérouler une feuille de route claire : acheter des actifs résidentiels en régions, les rénover en améliorant notamment leur performance énergétique et les louer à des niveaux soutenables. Au 1ᵉʳ juillet 2025, la société de gestion a procédé à une revalorisation du prix de souscription de 222,00 € à 224,00 €, soit +0,90 %, qui porte la hausse cumulée du prix de part à +11,47 % depuis 2018. Dans le même temps, l’activité du deuxième trimestre 2025 confirme un positionnement robuste : collecte nette de 12,70 M€, 13 acquisitions pour 15,00 M€, TOF à 89,0 % et acompte de dividende de 2,41 € par part (versé le 29 juillet 2025), en légère hausse par rapport au T1.

Au-delà des chiffres, un fil conducteur se dessine : la création de valeur s’appuie sur des travaux ciblés (isolation, systèmes de chauffage, ventilation, rafraîchissement des intérieurs) et sur un ancrage territorial franc — Occitanie, PACA et Auvergne-Rhône-Alpes en tête. Cette stratégie de « rénovation utile » transpire dans les opérations menées à Montréjeau (Haute-Garonne), où la SCPI a remis en état un immeuble de centre-bourg resté longtemps à l’abandon, avec 8 logements et 1 commerce réhabilités.

Une revalorisation des parts qui confirme la création de valeur

+0,90 % au 1ᵉʳ juillet 2025, +11,47 % depuis 2018

La sixième hausse du prix de souscription depuis la création de la SCPI matérialise le travail des équipes de gestion : +11,47 % de hausse cumulée sur sept ans. Le prix passe de 222,00 € à 224,00 €, tandis que la valeur de retrait s’établit à 199,36 €, quasi alignée avec le prix initial de 200,00 €/part. Pour l’associé qui a investi en 2018, cela signifie deux choses :

• Effet patrimonial : la revalorisation illustre la capacité du parc à préserver, voire accroître sa valeur dans un environnement complexe.
• Des frais de souscription amortis : une valeur de retrait proche du prix de souscription de 2018 confirme que les asscoiés historique ont totalement amortis leurs frais de souscription.

Cette progression se combine à une performance globale annuelle qui se situe entre 5 % et 6 % par an depuis plusieurs exercices, en ligne avec l’objectif de TRI cible > 5 % communiqué par la société de gestion. À noter : le taux de distribution 2024 ressort à 4,96 % (10,91 €/part), tandis que le TRI 5 ans se situe autour de 4,7-4,8 % selon les publications publiques.

Ce que cela dit du portefeuille

La revalorisation s’explique par l’effet conjugué de plusieurs moteurs : le repositionnement locatif d’actifs rénovés, la stabilisation des loyers en régions dynamiques, la maîtrise de l’endettement (environ 23 % au 30/06/2025) et une discipline d’investissement orientée sur la qualité thermique et la fonctionnalité des logements. L’approche résidentielle majoritaire (≈88 % des loyers), complétée d’un volant commerce de pied d’immeuble (≈12 %), offre un profil défensif utile dans le cycle actuel, avec une volatilité plus faible que les segments tertiaires plus sensibles (bureaux, logistique). Ce qui en fait une des meilleures SCPI du marché sur la période 2018 – 2024.

2ème trimestre 2025 : les chiffres clés à retenir

Collecte, marché des parts et capitalisation

• Collecte brute : 14,78 M€ au T2 (vs 13,18 M€ au T1).
• Marché secondaire : 9 289 parts échangées au prix acheteur, soit 2,08 M€ de volume, représentant ≈14 % des souscriptions du trimestre ; aucune part en attente de retrait à fin juin.
• Collecte nette : 12,70 M€.
• Capitalisation : 421,17 M€ au T2, en progression.

Investissements, parc et surfaces

• Acquisitions : 13 immeubles pour 15,00 M€ au T2.
• Parc : 602 immeubles au 30/06/2025.
• Surfaces sous gestion : 272 133 m², en hausse de +9 892 m² sur le trimestre.

Exploitation et loyers

• Taux d’Occupation Financier (TOF) : 89,0 % au T2, en progression.
• Loyers encaissés (cumul en année glissante) : 7 144 153 €.
• Ratio d’endettement : ≈23 % (emprunts bancaires).

Répartition géographique et typologique

• Répartition par régions (principales) : Occitanie 28 %, PACA 18 %, Auvergne-Rhône-Alpes 13 %, Hauts-de-France 10 %, Île-de-France 6 %, Normandie 6 %, Centre-Val de Loire 7 %, Bourgogne-Franche-Comté 7 %, Nouvelle-Aquitaine 5 %.
• Typologie des loyers : Résidentiel 87,7 %, Commerce 12,3 %.

Valeurs de part au 01/07/2025 (repères utiles)

• Prix de souscription : 224,00 €.
• Valeur de retrait : 199,36 €.
• Valeur IFI (assiette patrimoniale) : ≈183,66 €.
• Valeur de réalisation : ≈188,10 €.
• Valeur de reconstitution : ≈225,32 €.

Ces valeurs, issues du bulletin T2 2025 et des documents publics, servent de repères techniques (notamment pour l’IFI et l’analyse du couple prix/valeurs d’expertise). Elles peuvent évoluer à la marge lors des prochaines actualisations.

Distribution : un acompte T2 à 2,41 € et un objectif de TRI > 5 %

La SCPI a versé le 29/07/2025 un acompte de 2,41 € par part, +0,42 % par rapport au T1 2025 (2,40 €). Le taux de distribution 2024 s’est établi à 4,96 % (10,91 €), un niveau cohérent avec la prudence adoptée sur l’effet de levier l’an dernier et la mise en location progressive d’actifs rénovés. Dans la durée, la performance globale annuelle de 5 % à 6 % et l’objectif de TRI cible > 5 % restent la boussole annoncée par la société de gestion. Les tableaux de suivi indépendants confirment l’acompte T2 et les niveaux 2024.

Lecture technique. Le taux de distribution mesure la génération de revenus à l’année N, alors que le TRI agrège revenus + évolution de la valeur de part sur une période, nette des flux. À court terme, le calendrier des travaux peut peser sur la distribution ; à moyen terme, l’effet réhabilitation/location peut soutenir TRI et valeur si la mise en exploitation se fait selon les plans.

 Une stratégie « régénérative » : zoom sur l’opération de Montréjeau (31)

Pour illustrer la logique d’intervention de la SCPI, focus sur Montréjeau (Haute-Garonne) : 31-33, rue du Barry, surface habitable de 483 m², 8 logements + 1 commerce réhabilités dans un immeuble de centre-bourg. L’actif, délaissé pendant plusieurs années, a été remis à niveau sur les essentiels : enveloppe thermique (façades côté cour, isolation des combles et des murs), remise aux normes des réseaux (électricité, plomberie), rafraîchissement des intérieurs (cuisines, salles de bains), et systèmes techniques type pompe à chaleur et VMC hygro B. L’objectif : réduire les déperditions, abaisser les charges, améliorer le confort et remettre des mètres carrés habitables sur le marché local.

Pourquoi c’est exemplaire.

1. Impact local : la remise en état d’un îlot ancien en cœur de ville revitalise la trame commerciale et renforce l’attractivité résidentielle.
2. Efficience énergétique : les travaux ciblent des gains immédiats sur la facture et l’empreinte, cohérents avec les standards d’intervention communiqués par la société de gestion.
3. Alignement financier : en intégrant des capex mieux calibrés qu’un programme neuf, le schéma offre un point d’entrée au coût moyen compétitif, tout en sécurisant l’occupation par des logements fonctionnels, adaptés au pouvoir d’achat local.

Ce que dit la revalorisation 2025 de la trajectoire à venir

La revalorisation de +0,90 % n’a rien d’un « coup de bélier » : elle valide une progression organique de la valeur, compatible avec un cadre de taux plus haut. On lira donc ce geste comme :

1. Un signal de confiance dans la valeur d’usage et la valeur d’expertise du parc.
2. Un balancier par rapport à une distribution tenue mais en ligne avec la politique affichée.
3. Une étape : si le pipeline de réhabilitations se déroule comme prévu, d’autres points d’inflexion pourront être envisagés, sans promesse pour autant.

Kyaneos Pierre démontre, au T2 2025, les qualités d’un modèle fondé sur la réhabilitation : une collecte soutenue, un TOF en hausse, des acquisitions régulières et une capacité à revaloriser la part. L’opération de Montréjeau illustre concrètement la démarche : ramener à la vie des immeubles de centre-bourg en mariant efficience énergétique et qualité d’usage. Le pilotage prudent de l’endettement et l’ancrage résidentiel majoritaire confèrent un profil défensif, adapté à un investisseur patient, conscient des risques inhérents aux SCPI.

À retenir :

• Prix de part relevé à 224,00 € au 1ᵉʳ juillet 2025 (+0,90 %, +11,47 % depuis 2018).
• Acompte T2 de 2,41 €/part, collecte nette 12,70 M€, 13 acquisitions pour 15,00 M€.
• TOF 89,0 %, 602 immeubles, 272 133 m² sous gestion.
• Valeur de retrait 199,36 €, taux de distribution 2024 4,96 %, TRI 5 ans ≈4,7-4,8 %.

Rappel risques — Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital, un risque de liquidité, un risque locatif et un risque de taux. Les revenus ne sont pas garantis et dépendent des conditions de marché et de l’exploitation des immeubles. L’investissement doit être envisagé sur un horizon long (8–10 ans). Avant toute décision, lisez les documents réglementaires de la SCPI (DICI, note d’information, statuts) et vérifiez l’adéquation à votre situation et à vos objectifs.

Rédigé le 14.08.2025 par

Jérémy Orféo

Jérémy Orféo est cofondateur de Weelim et directeur de la publication du site. Il signe des articles consacrés aux placements et à la gestion de patrimoine.